얼부입성6개월만에 서울시 관악구 30평대 아파트 투자후기(하나도 못깍음)



1. 내가 투자를 시작한 계기

저는 2024년 11월, 책을 읽으며 자본주의 사회에서 그저 숨 쉬듯 살아온 제 모습을 깨달았어요. 

마치 제 영혼이 제 몸을 떠나 위에서 내려다보는 기분이었죠. 

‘나는 그동안 아무 고민 없이 흘러가는 대로 살아왔구나…’라는 생각이 머릿속을 가득 채웠습니다.

‘그렇다면 돈을 벌려면 무엇을 해야 할까?’ 고민하던 중, 《월급쟁이 부자로 살아라》와 주식 책을 읽으며 

부동산 투자에도 가능성이 있겠다는 희망을 얻었어요. 자연스레 월부를 알게 되었고, 

남편과 상의해 ‘내집마련 기초반’에 등록했습니다.

완전 초보였던 저는 부동산의 ‘부’자도 몰랐지만, 열정만은 가득했어요! 기초반 수업을 들으며 “임장(현장 방문) 가보고 싶다!”는 열망이 생겼고, 게리롱님 임장보고서 특강을 듣고 바로 동대문구로 달려갔습니다. 분위기, 단지, 매물 임장까지 한 달에 여덟 번, 주어진 포맷을 따라 부지런히 다녔습니다.

몇 차례 임장 후 머릿속에 간신히 그림이 그려지기 시작했지만, 질문은 여전히 산더미였어요.

• 내가 투자할 단지는 어떻게 찾지?
• 지도로는 그려졌는데, 진짜 가치는 어디에 있지?
• 내 예산으로 살 수 있는 곳은 어디일까?

이 모든 궁금증을 안고 다음 강의를 들으며 하나씩 풀어냈고, 물음표는 점차 느낌표로 바뀌어 갔습니다.

2. 교통사고처럼 다가온 매물

점점 ‘아, 이래서 앞마당이라고 하는구나’ 하며 나의 첫 앞마당 두 곳을 만들었어요. 

지방에 살던 저는 주말마다 새벽 5시에 일어나 버스와 지하철을 갈아타고 임장에 나섰습니다. 

다녀오면 아이 하원시간에 맞춰 케어를 하는 게 일상이었죠.

그렇게 앞마당 두 곳을 완성하고, 꾸준히 단 지를 트레킹하며 ‘서투기’에서 관악구와 강서구 두 곳을 신청했는데, 

의외로 가고 싶지 않았던 관악구가 선정되어 힘이 쭉 빠졌어요.

 ‘1호기는 교통사고처럼 온다더니… 정말일까?’ 하는 의문이 들었습니다.

그러던 중, 새로운 앞마당을 만들면서 예상치 못한 매력의 관악구를 발견했죠.

"여기 너무 괜찮은데?"

분위기·단지 임장을 반복하며 단지 분석까지 마친 뒤, 

눈에 띈 두 곳을 기존 앞마당과 비교해 본 결과 관악구가 가장 매력적이라는 결론에 이르렀습니다. 

아직까지는 가격이 눌려있었고 전세가는 서서히 올라오는 시점이었어요.

‘어? 여길 내가 할 수 있겠는데?’ 생각하자마자 

부사님께 전화를 걸어 매물예약했어요.

여러 아파트 매물임장을 통해서 후보단지를 선정을 하고

매물끼리 비교평가를 한 후에 3군데의 매물을 확정지었어요.

그다음은 매물 코칭 신청의 연속이었죠.

• 첫 도전: 탈락
• 둘째 날: 또 탈락
• 셋째 날: 다시 탈락

하지만 오후쯤 ‘대기 등록 완료’ 문자를 받고는 소리를 지를 뻔했어요.

숨을 가다듬고 후보 단지에 대한 분석을 멘토님께 자세히 설명했습니다.

자유를향하여 멘토님: "여기 바로 진행하시죠!" 

저: “네? 정말요??”

매물 코칭이 아니더라도, 제가 찾은 방식이 맞는지 확인하고 싶었거든요. 우려되던 점을 여쭤보니,

자유를 향하여멘토님: "안심테크님, 깎기 힘들 거예요. 전세는 최소 OO억 생각하셔야 하고, 아직 정리 안 돼서 전세금도 낮게 잡아야 해요."

그 말을 듣고 바로 단지 내 모든 부동산에 전화를 돌려 매물 털기를 시도했지만…

• 제가 봤던 매물: 남향과 층은 좋으나 인테리어 필요
• 비싼 매물: 올수리 상태지만 가격대가 높음
• 전세 낀 매물: 세입자 거부 상태와 수리가 전혀 안 된 집, 하지만 전세 높게 살아줄 의향 있음

결국 제가 봤던 첫 매물이 가장 낫다고 판단해 가격 조정을 요청했지만,

상속 물건이라 세 분이 이미 금액을 정해둔 상태라 깎을 여지가 없었습니다.

그래도 공실이고 깨끗한 등기, 투자자 호의적 태도를 보고 ‘이거다!’ 싶었어요.

3. 매수시작

부사님께 전화하여 매수 의사를 전달하고 금액조정 시작했으나 

결국 단 한푼도 깍지 못했어요. 깍을 여지가 없었죠..하하

상속된 물건이었으며 3분이서 정확하게 얼마 가져갈지 정해논 상태라 가격조정은 절대 안된다는 걸 간과했죠.

하지만 현재 공실이고 대출도 없이 깨끗한 등기를 보고 전세입자는 빨리 구할 수 있겠다,

그리고 투자자에게 호의적이라고 판단하여 진행을 했어요.

부사님께도 하겠다는 말씀을 드리자마자 갑자기 들이닥치는 부사님의 전화

"안심테크님 지금 이 물건에 3명이 붙었어요!! 빨리 가계약금 넣어요!!"

"네? 저 아직 특약사항도 안보냈는데요?"

"그럴 시간이 없어요! 일단 넣고 내가 잘 말할께요"

"저 전세승계는 허락을 받은 건가요? 그리고 저 제 돈은 6월20일날 들어와서 계약금은 많이 못 넣어요"

"그렇다니까요! 그건 제가 이따가 말씀드릴께요 빨리 보내고 전화줘요"

심장이 쿵쾅쿵쾅하고 이게 맞나? 이렇게 하면 안될꺼 같은데? 그래도 매코에서도 허락은 받았지만...

그렇게 저는 덜컥 가계약금을 넣게 되었어요

하지만 우당탕탕은 지금부터 시작이 되었죠

가계약금을 넣고 부사님께 전화했어요,

"사장님 가계약금 넣었어요."

"잠깐만요 확인하고 전화드릴께요"

"안심테크님 우리가 빨랐어요!!! 우리가 먼저 넣었어요!!"

"와! 정말요? 사장님 저 계약금은 5%밖에 마련 못해요 자금이 6월20일날 들어와서요"

"네??? 너무 적은데 말씀드릴께요"

하지만 부사님은 깜깜무소식,,

심장은 벌렁벌렁하고 왜 연락은 안주시지? 생각에 다시 전화걸었어요

"아! 바빠서 연락 못드렸네 5%로 괜찮데요 이번주 토요일 9시 괜찮아요?"

"네 알겠습니다. 사장님 그리고 특약사항보냈어요. "

잘한점: 시도는 했다

개선할 점 : 후도단지가 있음에도 불구하고 사랑에 빠져버렸다는 거, 상대방이 확인을 했는지 허락을 했는지 정확하게 확인을 안했다는 것

누수 해프닝

계약일 2일전

문뜩 누수를 윗집아랫집을 확인안했다는 사실을 깨닫고

부랴부랴 부사님께 전화를 걸어서 누수확인차 방문 드리고 싶다.

다시 서울로 가서 윗집 아랫집 작은 선물과 쪽지를 드리고

집도 한번 더 꼼꼼히 보러 들어갔어요.

그런데..............

물건을 치우니 보이는 곰팡이...? 내가 분명 봤을땐 곰팡이 하나 없이 깔끔한 집이었는데?

물건 치우니까 보이네 근데 왜 곰팡이가 밑에서 부터 올라와서 생기지?

장판을 치워보니 바닥에서부터 올라오는듯 보였고 그 뒷쪽은 화장실이었어요.

갑자기 머리가 새하애졌다...

누수다....이건 누수다...

"부사님 이거 누수같아요.......ㅠㅠ"

"내가 봐도 누수같네. 이건 집주인이 해줄꺼야" 쏘쿨하신 부사님

관리사무소 방문 했으나 관리사무서에서는 절대 알려줄수 없다를 시전.....

걱정을 잔뜩 안고 집으로 돌아와서 누수업체에 사진과 상담을 요청하니

이건 누수일 확률이 매우 높고 금액은 60~150만원 들꺼라고 이야기 해주시더라구요

잘한점: 그래도 계약전에 인테리어전에 누수 확인한 것

개선할 점 : 집을 볼때 더 꼼꼼하게 안본것... 누수 진짜 꼼꼼히 보자

계약일 당일

지방에서 출발하기에 아이를 깨워 3식구가 7시부터 차끌고 출발!

한국인의 특성을 이용하기 위해 직접만든 쿠키를 드렸어요.

이 계약이 편안하게 하기위해서요.

그런데............

"예? 이거 그냥 실거주 계약 아니었어요?"

"네?"

"아 그래서 잔금 기간이 길었구나"

나도 당황 부사님도 당황

상속물건이라 매도인이 3명이고 한분이 대리계약을 하는 상황이며 전달이 안된 상황

그리고 부사님도 특약사항도 전달을 안하시고 여기 와서야 특약사항을 전달하며 말씀을 함...

체크를 안한 내 잘못이지......

하지만 천만다행으로 매도인이 진짜 쏘쿨하신 성격

누수도 말씀을 드리며 혹시 오늘 누수업체에서 방문을 드려도 괜찮겠냐

"오케이 11시까지는 시간이 되니 그 안에 오면 가능합니다"

"그럼 제가 바로 부를께요"

누수업체에서도 바로 가능하다고 해서 속전속결로 누수 확인하려는데

누수업체가 1시간 지각 지각 지각..... 11시에 된다고 해서 오케이 받은건데

정말 엄청난 하루 였어요

일을 안하시는 부사님?!?

저는 오프라인 강의에 가게 되고 남편이 남아서 누수업체와 이야기하는데

나중에 남편한테 들으니 부사님이 본인을 툭툭 치면서

광고 오늘부터 내도 되냐고 매도자한테 가서 물어봐 시켰다고 하더라구요

부사님께도 전화하여 오늘부터 광고 부탁해요. 했는데 주말이 되도 올라오지 않는 광고..

화를 내자니 사이가 나빠질꺼 같고.. 전화를 걸었어요

"부사님 당일날 올려주신다고 했자나요 ㅠㅠㅠ징징징"

"나 너무 바빴어 ㅠㅠ 저녁도 못먹고 퇴근했어"

"사장님 남편이 허락까지 받았다던데ㅠ 저는 하루하루가 너무너무 소중한걸요?"

"알았어 바로 올릴께 미안해"

잘한점 : 작은 문제도 바로 해결하려고 한점

개선할점 : 미리 특약사항이 매도자에게 전달이 되었는지 확인하지 않은점

계약서를 쓰면 좋을 줄 알았던 나자신.......

계약서부터 시작이구나... 세입자 구해야지란 생각에 그날부터 잠이 안오기 시작했어요

그 와중에 1년전 잡아놓은 가족여행도 있었는데 갈 마음도 안들고 하루종일 걱정 뿐이었어요,

마음의 안심을 위해 주담대를 한번 더 체크!!

그런데 또..........

남편이 회사에 문제가 생기면서 잔금을 우리가 할 수 없는 상황이 발생

그날부터는 거의 뜬눈으로 밤새우며

플랜을 짜기 시작했어요.

전세빼기 칼럼을 읽으며 전세트레킹을 매일매일 하고 부사님 전화번호 400개 이상 확보

어떤 문자를 보낼지 작성을 해놓고 전세가빠지면 보낼 특약사항까지 마련해놓았죠.

그리고 사장님께는 중순쯤에는 다른 부동산에 내놓을께요 해논사항이었지만

남편도 저도 잔금리스크가 생기는 하루라도 빨리 빼야겠다 생각이 들었어요.

부사님께 찾아가 상황을 설명했어요.

"사장님 너무 걱정이 되서 안되겠어요 다음주부터 내놓을께요"(2주가 안지난상황)

"아 왜 나 열심히 하고 있어. 내가 빼줄께 그럼 딱 1주일만 더줘 "

"남편이 너무 힘들어해요. 다음주에 바로 내놓을께요. 이해해주세요 ㅠ"

"에구 그렇게 힘들어해? 알겠어"

하지만 그 주 토요일!!!!!!!

이상한 촉 발동

왠지 부사님께 전화올꺼 같은 느낌에 계속 시계보고 핸드폰 벨소리로 바꿈

"세입자 구해졌어 올현금전세 손님이야 근에 00에 맞춰달라고 하네??"

"00이요? 너무 저렴한데요... 제가 다시 생각해보고 연락드릴께요"

이미 00만큼 정도는 생각해 놓은 상태이지만 생각보다 인테리어며 자금이 많이 들어간 상태

"사장님 00가지는 가능해요 그리고 특약사항도 보낼께요"

"알겠어 말해보고 연락줄께"

바로 하시겠다는 노부부 올 현금 전세입자

진짜 그날은 푹 잘잤어요. 오랜만에 역시 매수가 가장 쉬웠다는 말이 이해가 가요.

4. 인테리어 협상 이야기

인테리어에 대해선 문외한이었던 제가 반성하게 된 순간이었어요.

매물을 볼 때는 곰팡이도 없고 깔끔해 “500만 원 정도면 가능하겠다” 생각했는데,

업자와 상담하니 예상보다 훨씬 많은 비용이 필요하다는 거예요.

20군데 상담 결과, 대부분 1,500만~2,000만 원이란 답변이 돌아왔습니다.

그러던 중 부사님이 추천해주신 단지 앞 인테리어 업체를 찾아갔더니 1,200만 원에 가능하다는 희소식이 들려왔어요.

“매수할 때도 못 깎았는데, 여기서라도 깎자!”는 결심으로 인테리어 비용을 1,000만 원대로 맞추기로 목표를 세웠습니다.

직접 만나보니 사장님은 무뚝뚝하지만 거절을 잘 못 하시는 성향이었어요.

한참 고민하시더니, 서비스로 이것저것 다 해주셨습니다.

실링팬, 문 손잡이, 콘센트, 전등, 싱크대 합판까지 모두 서비스로 포함되어 1,000만 원에 가능해졌어요.

잘한 점

• 비용 협상 목표를 명확히 세우고, 자재 분리 구매로 예산을 절감한 점
• 사장님 성향을 파악해 적절히 요청한 점

개선할 점

• 초기 예상과 실제 차이를 줄이기 위해 단순 견적 비교 외에도 현장 점검을 더 면밀히 했어야 함

5. 투자 이후 느낀 점 (복기)

저는 월부를 시작하던 내마기 시절 조원분들과 이야기 했던게 생각이 나요.

계약서 쓰는 날 얼마나 기분이 좋을까요? 생각만 해도 짜릿하네요. 했었는데...

현실 계약서 쓰는 날은 진땀만 뻘뻘 흘리고 벽을 넘으면 또 다른 벽이 있더라구요.

전세입자 리스크가 이렇게 무서운 줄은 몰랐고, 예상보다 투자금도 더 들어갔습니다.

그래서 다음 투자에서는 덜 우왕좌왕하기 위해 복기한 내용을 정리해봤어요:

1. 여러 후보 단지 확보: 매물은 한 개만 보지 않고, 최소 2개 이상 후보 단지를 만들어 매물털것것
2. ‘사랑에 빠지지 않기’: 첫인상에 휩쓸리지 않고 냉정한 시선 유지하기
3. 전세 트레킹 선행: 투자 전 전세 트레킹을 통해 내 매물이 어느 가격대에 빠질지 미리 확인하기 (부사님 말만 맹신하지 않기)
4. 인테리어 공부: 매물을 볼 때 대략 들어갈 비용을 예측할 수 있도록 인테리어 분야 기초 지식 쌓기

6. 고마운 사람들

가장 먼저, 누구보다 제 일처럼 도와주신 자할 조장님 감사합니다. 바쁜 시간에도 전화로 응원해주시고, 특약사항 검토까지 해주셔서 큰 힘이 되었습니다.

그리고 특약사항을 함께 봐주신 한다한조장님, 무지개마음님, 얌얌사과님, 무긍자님, 앞마당부자님, 에밀리87님, 마미신나님, 제다리님, 시작해봐님, 넥스테이지님 모두 감사합니다.

또한 열반기초반 87기 1반 조장님들, 경험을 나눠주신 해내는 오소리님, 본인의 일처럼 격려해주신 모든 분들께 감사드립니다. 월부라는 환경 속에서 여러분 덕분에 혼자라면 앓으며 울었을 순간을 용기 있게 넘길 수 있었습니다. 열기 87기 우리 86조 조원분들 응원 감사힙니다.

7. 첫투자를 앞둔 당신에게 전하고 싶은 말

저는 아직도 부동산이라는 단어만 떠올리면 가슴이 두근대고, 전화 한 통 거는 것조차 무서운 사람이에요. 원래 부동산에 전화하려면 “30분 있다가 해야지… 1시간 있다가 해야지…”를 수십 번 반복하던 사람이죠. 하지만 임장(현장 방문)은 제일 재미있는 일이 되었어요. 이 두려움, 저는 조금씩 하나씩 무너뜨리고 있습니다. 목표를 향해 한 걸음씩 나아가기 위해서요.

아직도 많이 어설프고 모르는 것이 많지만, 월부부에서 알려준 방식을 그대로 따라 하다 보니, 생각보다 조금씩 ‘보는 눈’이 생기더라고요. 저는 제가 아는 한 최선의 투자를 하기 위해 노력했습니다. 그 결과, 작지만 확실한 성취감을 느낄 수 있었어요.

그래서 첫투자를 앞둔 여러분께 꼭 추천드리고 싶은 건, 월부에서 제시한 프로세스를 그대로 따르는 것입니다. 저도 완벽하게 따라 하지 못했고, 우당탕탕 시행착오를 겪었지만, 그 과정 자체에 의미가 있어요. 중요한 건 ‘시도했다’는 사실이며, 스스로 할 수 있다는 믿음을 잃지 않고 꾸준히 시도하는 것입니다.

여러분이 시작하는 그 순간부터 이미 변화는 시작되었습니다. 작은 두려움을 극복할 때마다 자신감이 커지고, 그 경험이 쌓이면 어떤 목표든 이룰 수 있을 거라 확신합니다.

“작은 발걸음이 모여 큰 성과를 만든다.”

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지금 이 글을 읽고 행동으로 옮기신 여러분의 투자를 응원합니다. 당신의 첫걸음이 곧 역사가 될 거예요.