사전청약 믿고 기다렸다가 '분양가 폭탄' 맞았습니다.

(작성일 : 2025.2.21)

안녕하세요. 오르디입니다:)

시행하면서 말도 많고 탈도 많았던 사전청약

아직도 그 논란이 끊이지 않는 것 같습니다.

사전청약 당첨자의 30%가 본청약을 포기한

고양양창릉,

올해 예정이었던 본청약의 66%가 연기된

사전청약 단지

도대체 무슨일이 일어나고 있는건지 

알아보러 가시죠!

목 차 

1. 사전청약이란?

2. 2025년 본청약 연기단지

3. 본청약 일정 연기 사유

4. 본청약 일정연기에 따른 문제점

5. 정부 입장

1. 사전청약이란?

사전청약은 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 

먼저 청약을 진행하는 제도입니다.

주택착공에 맞춰 진행되던 분양 시기를 

앞당겨 공급함으로써 

청약을 기다리는 무주택 실수요자들에게 양질의 주택을 

제공하기 위한 목적으로 

단지 위치, 개략적인 설계도, 예상 분양가 등의 정보가 제공됩니다.

미리 분양가를 확인하고 본청약까지 남은 기간 동안

필요한 예산을 준비할 수 있는 기간이 주어진다는 점에서 

매리트가 있어 보입니다! 

2. 2025년 본청약 연기단지

2025년 올해 본청약을 앞둔 사전청약 단지는 

총 27단지로 13,168가구가 예정되어 있었습니다.

하지만 이 중 66.2%에 해당하는 

17단지 8,721가구인 

남양주왕숙, 인천영종, 안산장상/신길, 

성남복정, 시흥거모, 성남낙생에 대한 본청약이 

최소 3개월에서 최대 2년 4개월까지 연기되었습니다.

이 단지들의 사전청약은 2022년에 시행하여

현재 사전청약 후 3년이 경과한 시점인데 

또 다시 1~2년을 기다려야 본청약을 할 수 있다니…

집값이 떨어진 지금 시점에서 

그냥 기존 구축을 사야할지 

본청약까지 또 다시 몇년을 기다려야할지 

막막할 것 같습니다.

3. 본청약 일정 연기 사유

서민들의 원활한 내집마련을 위해 도입한 

사전청약 제도 

도대체 왜 본청약 일정이 연기된 걸까요?

가장 큰 이유는

택지지구 조성 없이 사전청약을 

시행했기 때문입니다.

사전청약 시행 후 토지개발을 하다보니

문화재 조사 및 발굴, 법정보호종 이주, 연약지반 처리 등

예상치 못한 각종 문제들이 발생하면서 계속해서 

일정이 지연되고 있습니다.

4. 본청약 일정 연기에 따른 문제점

그렇다면 본청약 일정 연기로 인해 

사전청약 당첨자들이 겪게 되는 문제점은 뭐가 있을까요?

⭕ 분양가 상승

3기 신도시 중 GTX호재로 

많은 사람들이 관심이 쏠렸던 고양창릉! 

현재 본청약이 진행중인데요.

분양가를 확인해보면 

사전청약 당시 예상했던 분양가보다 

최소 6천에서 1억까지 상승했습니다.

물가 상승에 의한 원자재 가격, 인건비 등 

공사비 상승에 의한 결과라고 하지만 

예상했던 금액보다 거의 1억 가까지 상승한 분양가를 보면

숨이 턱 막힐 것 같네요….

실제 고양창릉 본청약에서

사전청약 당첨자의 30%가 청약 포기를 했는데요 

예상치 못한 분양가 상승에 의해 자금 조달 실패로 

청약을 포기했다고 합니다.

그런데 앞으로 본청약이 1,2년 더 늘어난다면…

더 늘었으면 늘었지 절대 줄진 않을 것 같네요.

⭕ 기회비용 날리기

22년 사전청약 때보다 25년 본 청약에서 

1억 가까이 분양가가 상승한 고양창릉!

그렇다면 26년, 27년으로 본청약이 밀린 단지는 

1억보다 더 분양가가 상승할 것으로 예상되는데요.

남양주왕숙2 A6를 예시로 한번 살펴보겠습니다.

남양주왕숙2 A6는 

본청약이 2025년 12월에서 2027년 4월로

 2년이 더 연기되어었기 때문에

2027년 본 청약 예상 분양가를 

고양창릉 S5의 분양가 상승액보다 

1.5배 더 상승했다고 가정을 해볼게요.

27년 예상 분양가가 

전용 59는 5.2억

전용 74는 6.3억

전용 84는 7.2억 

물론 신축 택지로 조성되는 남양주왕숙2지구가 

환경은 너무 좋지만 

강남 1시간

도심 1시간 10분

여의도 1시간 30분

업무지구 접근성이 떨어집니다.

물론 30평대는 아니지만 

7억이면 지금 서울에서 20평대로 

업무지구 접근성이 더 좋은 단지를 살 수 있습니다.

강동구

동대문구

서대문구

성북구

신축도 아니고 어디가 더 많이 오를지도 모르지만

하염없이 본청약 그리고 입주를 기다리는 동안 

그 돈으로 기축단지를 매수해서

좀 더 편안하게 거주할 수 있는 기회비용을 

날릴 수 있습니다. 

5. 정부 입장 

위에서 말씀드린 본청약 일정 연기에 따른 

분양가 상승 우려에 대해서 

LH측에서는 

공공주택 본청약이 지연된 경우,

사전청약 당시 공고한 본청약 시점을 기준으로

분양가를 산정하겠다고 밝혔습니다.

즉, 본청약 지연에 의한 분양가 상승분이

사전청약 당첨자에게 전가되지 않도록 하겠다는 말인데요..

이럴 때일 수록 우리가 해야할 것은

사전청약 당첨된 단지가 본청약때까지 기다릴만큼

충분히 가치가 있는지 판단하는 것

+

그 돈으로 지금 내가 할 수 있는 단지는 무엇이고

그 단지들의 가치는 어떤지 판단하는 것입니다.

아파트에 대한 가치판단하는 것이 어려운 분들에게 

그 기준을 배울 수 있는 방법과 

서울 여러지역에 대한 지역분석까지 담겨있는 

2025 NEW 서울투자 기초반 강의를 추천드리면서 

이만 가보겠습니다!