열반중급반 2주차 강의후기

중급반 2주차를 통해 여러가지 상황에 따른 매수부터 전세 셋팅까지의 프로세스를 상세하게 배울 수 있었습니다. 또한 단지, 생활권, 공급에 따른 경쟁력 있는 전세가 세팅부터 공급, 수요, 포트폴리오에 따른 전세기간 설정법까지 전세를 내놓고 계약까지 진행하는 전반적인 과정을 배우면서 아직 1호기 투자를 하지 않은 예비 투자자인 저는 매우 많은 인사이트를 얻어갈 수 있었습니다. 

또한, 양파링님의 실전 전세 셋팅 사례를 통해 실제로 내가 투자해본 사람처럼 시뮬레이션하며 몰입할 수 있었고, 전세를 놓는데 가장 치명적인 역전세, 잔금에 대해 사전에 대비하는 법을 디테일하게 배울 수 있어 좋았습니다. 

적용할 점

★ 전세가율이 높다고 무조건 좋은 매물이 아님. 전세가 하락에 영향을 주는 입주물량을 사전에 체크하여 리스크에 대비해야 함

★ 단, 생, 공. 공, 수, 표. 6글자를 무조건 기억한다!

• 단지 : 내가 투자한 단지의 경쟁력을 알기 위해서는 주변의 같은 연식, 평형의 단지들과 비교하여 적정 전세가를 셋팅한다!
• 생활권 : 단지 내 아파트들로만 적정 전세가를 세팅하기 어려울때는 생활권의 우선순위를 고려하여 비교평가해 적정 전세가를 세팅한다
• 공급 : 전세계약 시 다음 전세게약 갱신 시기에 공급물량을 확인하여 그 시기를 최대한 피할 수 있도록 임대기간을 조정하거나 갱신 6개월 전에 미리 임차인에게 갱신여부를 확인하여 미리 갱신할 수 있도록 조치한다!
• 공급 : 전세 임대 시 만기시점의 공급물량을 확인하여 그 시기를 최대한 피할 수 있도록 조치한다.
• 수요 : 직장, 교통, 학군, 환경을 고려하여 수요를 끌어들일만한 매물을 탐색하고 임대기간을 설정할 수 있도록 한다
• 포트폴리오 : 다수의 아파트를 투자할 시 전세 만기시점이 겹치지 않도록(역전세) 임대기간을 조정한다

★ 아파트를 매수하기 전, 부동산등기부등본을 발급받아 가압류, 가처분, 가등기 여부와 근저당이 잡혀있는지 체크하여 이 항목에 해당하는 단지들은 건너뛰고 다른 매물을 찾아본다.

★ 아파트를 매수하기 전 그 지역의 전세시장 흐름(전세매물 현황, 시장 분위기 등)을 분석하고, 그 지역과 인근 지역의 입주물량을 더블 체크하여 역전세와 잔금 리스크를 최대한 피하도록 한다!