깨달음 점
지금 전국 전세가율은 68%, 최소 75%이상 인곳 100만 이상 광역시부터 먼저 보라.
소액투자는 안 좋은 데 돈 벌 수 있는 곳 투자하면 된다.
내가 부동산을 알면 어느 시장에서나 종자돈으로 투자할 수 있다는 것을 알기
월급쟁이 투자자가 해야 할 행동: 돈을 모으면서 투자를 쉬지 않고 이어가는 어려움
어느 시장에서도 돈 벌 수 있는 사람이 되자.
돈이 없는 사람이지 실력이 없는 사람이 되지 말자.
소액 투자는 갭이 작으면서 가치가 있고 싼 물건을 소액으로 투자하는 것, 장기 보유가 아니다.
최대 5년 정도 보유, 매도하면서 돈을 벌 수 있다.
투자금은 내가 가진 종자돈을 기준으로 한다.
투자라는 행위는 내 통장에 돈을 묶어 두는 것 대신 돈이 일하게 만드는 것:부동산 자산을 취득하여 세차익 냄.
지방은 상승하면 매도, 서울 5% 올려받으며 수익낸다.
리스크가 있는 행위: 팔리지 않는 것, 전세가 오르지 않는 아파트 사면 리스크
더 수요가 있는 아파트를 잘 골라서 투자해야 함,
지방이 별로라고 하면 돈을 못 번다. 벌로에 도 벌 기회가 있다.
매수 타이밍: 쌀 때, 가치있는 것, 내 투자금이 될 때
매달 내 종자돈으로 투자할 곳이 없는지 찾으며 앞마당 늘린다.
시장 하락장, 거래가 없다. 호가는 떠 있다. 부동산에 직접 전화해서 확인 하라.
매매가 싸지만 실제 지금 전세가 올라오고 있어 지금이 기회다. 지금 전세가 없다. 계속 금액 올려서 나온다.
그래서 매매가 올라간다. 매전 좁혀지면 투자가 들어오며 전세가 많아진다. 미리 부동산에 전화로 거래를 확인하라.
상승장에 내가 시장에 남아있는지가 중요, 실수요자가 전세 선호, 투자자한테 청신호
전세가율이 높더라도 대출 규제가 심하면 매매가 없고 매전 좁혀도 상승하지 않는다.
주의: 투자금만 보고 선택하지 않기
전세가율이 낮아도 서울 신축은 쌀 때 사라. 지금 나에게 맞는 투자처 결정해야 한다.
소액투자는 종자돈을 아파트로 바꾸고 수익이 나면 팔아서 돈으로 바꾼다.
매수후 2년 단위로 매도 생각하라. 5년이 지나도 안오르면 팔지 않는다. 2년 보유해야 일반과세로 팔 수 있다.
투자의 어려움: 언제가 바닥인지 알 수 없다. 더 떨어지면 어떡하지라는 두려움
쌀 때 최대한 싸게 사려 노력해야 한다. 모든 물건 다 보기, 네고도 최대한 한다. 천만원 깍아달라하면 500 깍음.
협상은 꼭 해야 함.
서울은 전고점 대비 15~20%, 지방 전고점 대비 20~35% 면 싼 거다. 충분히 싸게 샀으면 확신 갖기
수익률200% 될 수 있는 투자하는 거다. 여러 지역 공부하고 가치 대비 저평가 된 단지를 보는 노력을 하면 된다.
기준과 실력이 있으면 할 수 있는 투자 중 가장 좋은 걸 하게 된다.
가치: 사람들이 살고 싶어하는
가격:아직 덜 오른 아파트
투자금: 내가 투자금에 맞는 아파트에 투자 한다.
매전차이 날 때 대출하지 말고 깎을 생각해라.
돈이 없을수록 더 적극적으로 돈이 있게 만들어라.
소액투자전략
입지대비 가격이 싼 단지 보는 눈
할 수 있는 투자 중 가장 좋은 단지
좋은 조건의 물건 선택, 돈을 덜 벌더라도 안전한 투자해야 한다.
사람들이 좋아하는 아파트, 사람들이 몰리는 위치, 사람이 많으면 커뮤니티 생성
입지가 먼저, 요소(연식, 구조, 브랜드) 많을 수록 좋다.
서울:일자리, 교통, 환경(편리성, 균질성, 역주변,강남 한시간 거리)이런 단지 실패하지 않는다.
사람들이 좋아하는 땅>사람들이 좋아하는 동네>사람들이 좋아하는 아파트
부산-해운대구 우동, 대구 수성구 범어동, 대전 서구둔산동, 광주 남구 봉산동, 울산 남구 신정동, 창원 성산구 용지동,
천안 서북구 불당동, 청주 흥덕구 복대동, 전주 덕진구 송천동
지방 신축 2020년 이상, 준신축-2010년 이상
소액가진 사람은 1순위 구축보지 말고 2순위 신축봐라. 신축 매매, 전세 반응이 빠르다. 돈 빨리 벌 수 있다.
수도권 2010년 이상, 지방 2015년 이상 지방에서 연식이 우선
소액투자법 3가지
1.입지 대비 가격이 싼 단지 +높은 수준의 전세가율(80%이상)
2.할 수 있는 것 중 가장 좋은 단지 선정
3.좋은 조건 물건 보기
잔금이 불가능한 경우
1.주인 전세(입주 예정인지, 언제 입주인지 확인)
2.전세 대기자 있는 물건(매매, 전세 계약서 동시 작성 가능한지 확인)
3.세입자가 낀 물건(시세대로 전세 낀 것인 곳, 들어간지 얼마 안 된 곳)
협상여지 많은 경우
1.세입자가 낀 물건(시세 대비 낮게)-세입자가 확실히 이사가는지 확인, 갱신권 썼는지 확인
2.이사 날짜가 정해진 물건-이사 날짜에 잔금 가능한지
3.세금 문제로 날짜 정해진 물건-날짜 안에 전세입자 맞출 수 있는지
전세계약-날짜는 집주인과 형의하고 정한다.
해야 하는 것
-안들어가 본 부동산 없이 방문하기
-전화 꼼꼼히 돌려보기
-부사님과 대화하며 물건 조건 파악하기
-물건 조건 협의되지 않은 채 돈부터 넣지 않기
나에게 조건이 불리하면 투자하면 안됨
공급이 많은 곳 하지 말자.
6개월 계획
1.투자할 돈 확인(+6개월 동안 모을 수 있는 돈)
2.매매 전세 평당가 전세가율 확인(부동산 지인-평단가/매매, 전세, 매-전, 전세가율)
3.6개월 동안 볼 지역 확인, 한달에 하나씩 가보기
4. 사람들이 좋아하는 아파트 단지 고르기
5. 사람들이 좋아하는 아파트 중 가치, 가격, 투자금 고려 및 비교
6. 매임 시 조건 좋은 물건 선택하여 투자
투자가용자금:따라 모아 놓은 돈, 중간 해지 가능한 모든 것, 앞으로 저축 예정 금액
4단계 살고 싶은 인생 정의
적용할 점
투자가용금액 명확히 하기
평당가 확인 해보기
지역 정하기
한줄 정리
소액투자는 내가 할 수 있는 것 중 (별로여도) 그 중에 돈 벌 수 있는 단지를 찾는 것이다.
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