#068. 부동산트렌드2025 (김경민 외 5인 저) [워렌부핏]



1.목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

2. 인상깊은 구절

■ Part2

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

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둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다. 강남구에서 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다. 이러한 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다.

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셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

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둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다. 강남구에서 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다. 이러한 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다.

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셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

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향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 서울시 아파트 입주 물량 부족으로 다양한 경제 및 사회 현상이 발생할 수 있다. 이는 서울에 한정된 이야기로 현재 다른 광역시와 지방에서는 공급물량이 미분양으로 남아 주택 시장의 침체로 이어지고 있다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

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첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼, 주택에 대한 수요는 일정하게 유지된다. 그러나 새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다. 주택을 구입하거나 임대하려는 사람들은 자연스럽게 더 높은 가격을 지불해야 하는 상황에 처한다. 또한 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다.

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둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.

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전세 수요자들이 월세로 전환하면 월세 주택에 대한 수요가 증가하며 월세 가격도 자연스럽게 상승한다. 결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다.

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셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다. 저소득층 가구는 주택을 구입할 경제적 여유가 없기 때문에 주로 전세나 월세로 거주한다. 그런데 전세와 월세 가격이 모두 상승하면 이들이 감당해야 할 주거비용이 크게 증가한다. 높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.

■ Part3

인플레이션 - 부동산 상승의 기폭제

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인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리 등 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 이러한 필수 자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용도 증가하게 된다. 자재 생산자와 공급업체는 상승한 비용을 건설회사와 디벨로퍼에게 전가하기 때문에 건설회사의 부담이 커진다. 그래서 원자재 가격 상승은 자연스레 건설비용 상승으로 연결된다.

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또한 인플레이션은 임금에도 영향을 미친다. 생활비가 상승함에 따라 노동자들은 증가된 비용을 충당하기 위해 더 높은 임금을 요구하게 된다. 많은 인력을 필요로 하는 건설 산업의 특성상 건설 노동자, 엔지니어 및 기타 인력의 임금 인상은 건설 프로젝트의 전체 비용을 증가시킨다.

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인플레이션이 일어나면 중앙은행은 종종 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 금리 인상은 자금 대출 비용을 상승시킨다. 대출을 일으켜 개발 프로젝트 비용을 조달하는 디벨로퍼들은 더 높은 이자에 직면하게 되고 건설 총 비용은 또 한 번 증가한다.

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따라서 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.

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시공비는 내려간 적이 없다

첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후, 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다.

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둘째, 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 연간 상승률만 보면 2023년 이후 상승률이 전에 비해 감소한 것으로 보인다. 그러나 더 눈여겨봐야 할 부분은 2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는 점이다.

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요약하면 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다.

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시공비 급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

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첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.

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둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

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퍼펙트 스톰 - 공급 부족과 금리 인하의 협공

시공비 상승은 PF 문제와도 연결된다. PF 정책이 실패함에 따라 여전히 토지 가격이 높은 상황에서 PF 금리마저 상승해 금융비용이 증가했다. 시공비와 금융비가 동시에 상승하니 도저히 프로젝트가 수지에 맞지 않는다. 많은 원인이 겹쳐지며 현재 실질적으로 가장 낮은 수준의 착공이 이루어지고 있다. 앞에서도 언급했지만 PF 사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다. 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주 물량)은 ‘미래’의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

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지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

■ Part5

임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

임대차 2법이 폐지되면 집주인은 2년마다 전세가격을 마음대로 올릴 수 있게 된다. 특히 지금처럼 매매가격과 전세가격이 동반 상승하는 경우, 전세가격이 오르는 것은 매매가격을 더욱 탄력적으로 상승시킬 수 있다. 예를 들어보겠다. 현재 부동산 수익률이 4%인 상황이라고 치자. 앞에서 살펴본 예시와 동일하게 1년 임대료 2,000만 원에 가격이 5억 원이라고 하겠다.

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부동산 수익률(4%)=2,000만 원(1년 임대료)÷5억 원(가격)

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그런데 임대차 2법 폐지로 전세·월세 가격을 집주인 마음대로 올릴 수 있게 되었다고 하자. 대기 수요가 많은 경우 2,000만 원 임대료가 3,000만 원으로 오를 수 있다. 시장 전반의 수익률이 4%라 하면 이제는 분모인 가격이 움직이기 시작한다. 1년 치 월세가 3,000만 원이 된 아파트의 가격은 더 이상 5억 원이 아니다. 시장의 부동산 수익률(4%)에 맞게 가격은 7억 5,000만 원으로 대폭등하게 된다. 결국 부동산 매매가격은 전세·월세 상승에 맞춰 한 단계 더 올라선다.

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부동산 수익률(4%)=3,000만 원(1년 임대료)÷7억 5,000만 원(가격)

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전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인

①정보 비대칭성

신축 빌라의 경우 빌라 가격을 추정하는 공개된 시스템 자체가 많이 없다. 쉽게 가격 정보를 얻을 수 있는 아파트와 다르다. 따라서 세입자는 국가에서 공인한 자격증을 가진 공인중개사를 믿고 그에게 의지할 수밖에 없다. 전세사기꾼은 정보 면에서 유리한 자신의 위치를 이용해 빌라의 가격을 부풀린다.

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②중개인의 도덕적 해이

결국 전세사기는 정보를 가장 많이 쥐고 있는 사람들이 도덕적 해이를 일으켜 발생한다.

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③모니터링 부재와 미약한 패널티

도덕적 해이를 일으킨 중개인들의 책임이 분명함에도, 법적 처벌과 예방적 감시가 제대로 이루어지지 않고 있다.

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④전세 제도 자체의 리스크

우선 법적 제도상의 리스크다. 전세 계약 후 이사를 하면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 보증금과 권리를 지키기 위해 확정일자가 필요하다는 사실은 대부분의 사람이 알고 있다. 하지만 확정일자를 신청했다고 곧바로 안심할 수 있는 건 아니다. 확정일자는 신청 당일이 아니라 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 만일 나쁜 의도를 가진 집주인이라면 오전에 세입자와 계약하고 확정일자의 효력이 발생하기 전인 당일 오후에 은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다. 그러면 물건에 문제가 생겨 경매 등에 넘어갈 때 은행이 선순위, 세입자의 보증금이 후순위가 된다. 이 법적 맹점은 타워팰리스든 빌라든 모든 유형의 주택에서 일어날 수 있으므로 유의해야 한다.

3. 요약

■ 서로 다른 흐름을 보이는 고가, 중저가 아파트

① 고가 아파트는 먼저 올랐지만 중저가 지역은 보합상태

② 인접한 지역으로 상승세가 확산되고 있다.

③ 중저가 지역 내에서도 상승이 다르게 나타난다.

■ 예견된 서울시의 공급 부족 사태

- 2026년에는 서울시에 역대급 공급 부족이 예정되어 있다.

- 공급 부족 → 매물 부족 → 전월세 가격 ↑ / 기존 주택 매수 경쟁 ↑ → 매매가 ↑ → 투기 수요 ↑ → 가격 추가 상승

■ 인플레이션이 시공비에 미치는 영향

① 목재/철강/콘크리트 등 건설 원자재 가격 상승 → 건설 프로젝트 비용 상승 → 건설 비용 상승

② 생활비 상승 → 임금 상승 → 건설 관련 인력 임금 비용 상승 → 건설 프로젝트 비용 상승

③ 인플레이션 억제 위해 중앙은행 금리 인상 → 시공사 대출 비용 증가 → 전체 시공비 인상

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✔ 인플레이션으로 인해 전체 시공비 증가 → 건설 지연 및 인허가 물량 감소

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■ 시공비

Q. 시공비가 내려갈 수 있으려면?

A. 경기 둔화 → 원자재 수요 감소 → 원자재값 하락 → 시공비 하락

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- 하지만, 2010년 이후 단 한 번도 시공비 감소한 적 없음

- 심지어 2020년 대비 2024년 중반까지 시공비 30% 폭등

- 시공비 급등 → 준공시점 연기 or 시공 불가 → 인허가 급감 → 신규 공급 절벽 → 신축아파트 희소성 & 프리미엄 상승 → 신축, 구축 가격차이 확대 → 비교적 저렴한 구축 아파트 매매로 수요 이동 + 전세가격 상승

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■ 시공비와 공급부족

- 금리 인상 → PF 금리 상승 → 시공비 + 금융비용 상승 → But, 시장 하락 → 수익 저하 → PF 정책 실패 → PF 대출 축소 → 건설사 현금흐름 축소 → 인허가 물량 축소 → 공급 부족

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※ PF정책 : Public Financing

- 주택 개발 및 재개발 프로젝트 자금을 지원하는 대출 정책

- 정부주도형, 민간주도형으로

■ 임대차 2법 폐지가 매매가에 미치는 영향

임대차 2법 폐지 → 2년마다 전세가 탄력적으로 상승 → 월세 동반 상승

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※ 1년 임대료 / 부동산 수익률 4% = 매매가

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ex)

2천만원 (임대료) / 4% = 5억 원

→ 3천만원 / 4% = 7.5억 원 (매매가 인상)

4. 깨달은 점 & 적용할 점

 부동산 트렌드 2025를 읽으며 느낀 핵심 포인트는 바로 '비동조화', '인플레이션', '공급절벽'이다.

 최근에 토허제가 풀리면서 상급지 지역의 매매가가 심상치 않게 움직이고 있다. 그렇지 않아도 작년 초 몇 달 간의 상승장 때 상급지 선호 단지들이 급격히 상승하며 전고점을 회복하는 모습을 보였었다. 그런데 그 지역 안에서도 후순위였던 단지들은 상승이 더딘 모습을 보였는데 이젠 그런 단지들조차 상승 조짐을 보이고 있다. 

 이 책이 쓰여진 때에도 이미 서울 내 하급지 매매가와 상급지 매매가의 격차가 많이 벌어져 비동조화현상이 심화된 상황이었다. 그러나 이젠 그 격차가 더 벌어졌다. 그렇다면 이제 하급지 부동산은 끝이 난걸까? 하락론자들이 입이 닳도록 이야기하던 인구소멸의 결과로 선호단지만 살아남게 되는 걸까?

 절대 그렇지 않다. 비동조화가 발생했다면, 다시 동조화가 일어나기 마련이다. 돈 많은 사람들이라고 하더라도 그들이 갖고있는 자산은 한정적이다. 상급지의 가격이 너무 많이 올랐다고 해서 그 지역에 무조건 전월세로만 거주하려고 하지는 않을 것이다. 입지는 조금 떨어지더라도 비슷한 실거주가치를 누릴 수 있으면서 아직 오르지 않은 하위 지역들로 매매가 이루어질 수 있으며, 그 지역에서도 상급 단지로 이동하고자 하는 수요가 붙으며 서서히 상승흐름이 하위단지들로 퍼져나간다. 이건 단순히 데이터에 기반한 예측이 아니라, 부동산은 사람들이 살아야만 하는 필수재이기 때문에 일어나는 아주 자연스러운 현상이다. 이 책을 읽으며 오히려 이런 현상을 통해 자연스럽게 하급지도 상승할 수 있는 기반이 마련되고 있는게 아닐까 생각해보게 되었다

 두 번째로 인플레이션, 공급절벽에 대한 내용을 보며 앞으로 수도권 시장은 필연적으로 올라갈 수밖에 없다는 것을 다시 한 번 느꼈다. 이 책에서는 매크로한 변수들을 다루고 있기는 하나, 가치있는 부동산이 상승할 수밖에 없는 주 요인들이기 때문에 어느정도 저자의 말에 동의한다.

 흔히들, '짜장면 값이 떨어질거라고 생각 안하면서 왜 집값은 떨어질 거라고 생각하는가?'라고 이야기한다. 나또한 동의한다. (가치있는)집은 우리 삶에 있어서 필수재이기 때문에 수십년간 실제 물가와 연동되어왔다. 특히 전세가는 더더욱 그렇다. 이 책에서는 인플레이션에 따라 집값이 상승하게되는 연결고리를 현실적으로 다뤄주었다. 자재비 상승과 인건비 상승, 그에 따른 건축비 및 분양가 상승까지 분양가가 자꾸 높아지는 원인에 대해 이야기해주어 참 와닿았다. 인플레이션 억제를 위한 금리인상으로 인허가물량이 어떻게 변하는지, 그리고 그에 따라 신축아파트와 구축아파트와 비동조화로 인한 구축아파트의 가격상승까지 어떤 연결고리를 갖고있는지 자세히 알게되었다.

 누군가는 이 책을 읽고 단순히 부동산 상승론자가 쓴 곳이라 생각할 수도 있다. 그러나 책에 적혀있는 논리는 누군가의 개인적인 생각이나 논리가 아니라 팩트이다. 물론 너무 매크로한 변수들이기에 당장 내 눈 앞에 놓인 투자에는 크게 도움이 되지 않을 수 있다. 그리고 일부 투자 관점에 있어서 동의하지 않는 부분도 존재한다. 그럼에도 시장 전체 흐름이 어떻게 될 것인가에 대해서는 적극 동의하는 바이다. 이제 이러한 내용들을 알게 되었으니, 기사를 볼 때 좀 더 관심있게 읽을 수 있을 것 같다.