드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

언제나 더 좋은 자산으로 

갈아타는 건

옳은 거라는 신념을 가지고

행동하셨으면 해요

내집마련 중급반 즁

클릭해주셔서 감사합니다.

조급함을 다스릴

3년차 투자자 뿌라운입니다.

내집마련 중급반에서 배우는

보유와 거주 분리를 통해서

1호기를 취득을 하였는데요.

매도 > 실거주 이사 > 매수

프로세스에 대해서

내집마련 중급반에서 배우시겠지만,

실제로 어떻게 투자가 이뤄지는지?

가격은 어떻게 협상을 하면 좋을지?

확신은 어떻게 얻을 수 있을지?

궁금해하시는 분들이 많으셔서

정리해볼까 합니다.

앞으로의 글은 3개로 구성이 될 예정인데요.

📈

천당 아래 분당

20년 영끌로 마련했었던

우리의 신혼 집 0호기가

선도지구 이슈로 너무 올라,

지난 24년 여름

매도 후 거주/보유 분리를 마음 먹었습니다.

(다음 글!)

❌

하지만

급박하게 진행되는 매도에

매수할 물건은 조율이 되지 않고,

이사갈 집은 정해지지 않아

흔들렸던 시간을

24년 10월에 겪었는데요.

(다음다음 글!)

🎄

그 과정들보다 더 궁금하실

투자코칭/매물코칭도 없던 시절

매수를 어떻게 최종 의사결정했고,

그 과정에서 어떻게 7천을 네고하고

올 현금 세입자 맞춘 채로 계약을 하여

24년 크리스마스 이브에 잔금을 치게 되었는지

오늘 말씀드려보려고 합니다.

(이번 글!)

내집마련 중급반

강의에서 어떤 걸 배웠고,

그래서 실전에서 어떻게 적용하여,

7천만원을 깎을 수 있었는지

노하우를 전해드리려고 합니다.

[목 차]

1.

조급했던 매도와 갈아타기

2.

강의 속 들려주시는 경험의 진짜 의미

3.

7천만원 깎아준 내마중 꿀팁 3가지

4.

내가 줄 수 있는 것은 무엇이지?

5.

확신을 얻게 해준 3가지 방법

레츠고!

| 조급했던 매도와 갈아타기

소개 멘트에도

적어둔 것처럼

저는 많이 조급한 사람었습니다.

(지금두요..)

동료들이

캄다운, 캄다운 하라고 할 정도에

그 마음을 적고자

소개 멘트에 조급함을 다스릴 투자자로

적어두었는데요.

다음 글에서

보다 자세히 설명드리겠지만

2개월 만에 잔금을 쳐주겠다는

처음 나타난 매수인에게

우리의 소중한 보금자리를

급하게 매도를 결정하였습니다.

그리고

2개월 안에 이사갈 집을

구하기 위해서

이곳저곳 많이 알아보고

비교하지 못한 채

급하게 이사갈 집을

정하게 되었습니다.

반드시 매수할 곳을 정해놓고

매도를 해야 해요.

아니면 마음이 급해져서

올바른 판단을 못할 수도 있거든요.

내마중 강의 중

📖

강의에서 말씀해주신 대로

매수할 곳이 정해진 다음에

매도를 했어야 했는데,

매도 하고 돈 생기면

매수할 건 찾아서 바로 하면 되겠지?

라는 안일한 마음을 가지고

매도를 하겠다고

매수자에게 말씀을 드렸는데요.

그 날 밤

가계약금을 받고 나서 비로소

[사고를 쳤다]는 것을

알게 되었습니다.

#잘 한 점

매도를 하기 위해서

신혼부부가 살고 싶은 집으로 만들고

손님이 붙었을 때 매도를 진행 한 것!

# 보완할 점

조급하게 팔 필요가 있었을까?

직접 현장을 봤으면 달라지지 않았을까?

돈을 받고 나서야 사고 쳤다는 걸 깨달았던 점

| 강의 속 들려주시는 경험의 진짜 의미

매도를 먼저 한 걸

제가 왜 사고라고 표현했냐면,

아직 투자 물건이 정해지지 않은 상태 였지만

(10월 초)

2달 내로 우리집을 비워줘야 했습니다.

(12월 말)

매도와 매수는 동시에 진행해야 하기에

투자 물건을 더 가열차게 찾아야 한다는

저의 입장과

우리 길바닥에 나앉게 생겼는데

투자는 무슨 이사갈 집부터 알아봐야지! 한다는

와이프의 입장이

좁혀지지가 않았는데요.

(다음 글에서 투비 컨티뉴!)

와이프의 말처럼

길바닥에 나 앉게 생긴

사고를 쳤으니..

이걸 어떻게 해결해야 해?

라는 생각에 정신이 퍼뜩 들더라구요.

완벽한 준비와 완벽한 의사결정은

이 세상에 없습니다.

결정을 했으면

그 결정에 책임을 져야해요.

내마중 강의 중

하지만 이미 벌어진 일..

대응 하기 위해서는 어떻게 할까?

고민을 하다가

8월달에 들었던 내집마련 중급반

강의안과

필사한 내용들을

다시 헤집어보기 시작했습니다.

📖

그동안 보았던 강의들과 다르게

그때 복습을 하면서

2가지가 느껴졌는데요.

첫번째,

'시행착오'를 덜 겪었으면 하는 마음

두번째,

'내가 한 고생'을 후배들은 하지 않았으면 하는 마음

어떻게든 대응해야 한다는 마음을 먹고 나서

복습하는 강의는 완전 다른 강의였습니다.

만약에

제가 매도를 먼저 하지 않았다면,

강사님들과 튜터님들의 말들이 들어왔을까요?

똑같이 흘려보내진 않았을까요?

그런 맥락에서

실전투자가 왜 중요한지

실제 경험이 있어야

강의가 더 쏙쏙 들어온다는 걸

2년만에 깨닫게 되었습니다.

# 잘 한 점

사고 치고 나서 확 와닿는 강의 내용

다시 복습하며 어떤 행동을 할지 정리

# 보완할 점

강의에서 나오는 시행착오는

강사님의 피땀눈물이라는 걸 꼭 기억하기

| 7천만원 깎아준 내마중 꿀팁 3가지

복기를 해보니,

급하게 매도/실거주 이사 과정에서

저희 뜻대로 되지 않았던 이유는

바로 '대안이 없었기 때문'이었습니다.

매도과정에서도

"이 신혼부부 아니면 안 돼"

대안이 없으니 끌려다닐 수 밖에 없었고,

실거주 이사집을 정할 때도

"이 집 아니면 안 돼"

대안이 없으니 끌려다닐 수 밖에 없었습니다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

투자할 수 있는 지역과 물건을

얼마나 아느냐에 따라

그 결과 역시 달라진다.

이것이 안되면 저것, 저것이 안되면

다른 것을 택하면 된다.

월급쟁이 부자로 은퇴하라 중

매수를 할 때에는

꼭 대안이 있는 물건을 찾겠노라

다짐하면서 다니게 되었던 것 같습니다.

그 대안을 찾는 방법을

내집마련 중급반 강의에서는

3가지로 말씀해주셨는데요.

1.

지역을 넓게 보면서 투자처가 많다는 걸 인지

첫번째는

서울/수도권을 넓게 펼쳐서

2강에서 설명해주시다보니

모르는 지역도 아는 것처럼

익숙해지는 것이 장점이었습니다.

예를 들어,

같은 3급지라도

강동구는 환경이 더 좋은 고덕을 좋아하며,

동작구는 교통이 다 좋아서 자연환경을 좋아하고,

영등포는 생활권 마다 양극화가 있다는 점을 알려주셨습니다.

그리고

전고 11억 > 호가 8억이면 싸다

전고 10억 > 호가 7억이면 싸다

라는 기준을 알려주시면서

25개구를 다 가보지는 못했지만

넓은 지역의 대안이 있다는 걸

깨달을 수 있었습니다.

2.

모르는 곳이라도 시세트래킹 하며 넓게 보기

두번째는

1강 과제로 나왔던 시세트래킹이었는데요.

그동안은 시세트래킹을 하더라도

앞마당으로 만든 지역만 했다면

내집마련 중급반을 듣고 나서

모르는 지역이라도 일단 하는 게 중요하다는 생각에

꾸준히 채워보았습니다.

명확하게 가치판단은 되지 않더라도

매매가 8억대 단지들이 이렇게나 많아?

매매가 9억대 단지들이 이렇게나 많아?

그러면 내가 지금 급할 필요가 없겠네?

라는 생각으로 이어졌습니다.

실제로

아는 단지+모르는 단지를 포함해서

제가 투자를 검토하던 시점에

전고 대비 -18% 이상인 단지가

210개가 넘는 단지들이

있었습니다.

3.

이런 곳까지 가야하나? 하는 곳도 가보기

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

저평가 되어 있다고 보이는 단지들 중에서

모두가 마음에 드는 건 아니었는데요.

사실 맘 속에서 여기까지..? 가야 해?

라는 단지들도 많이 있었습니다.

서울투자 기초반을 들으면서

A지역의 하위 생활권은 후순위니까

신도시투자 기초반을 들으면서

B지역의 대표 생활권은

서울에 비해서 후순위니까

등등

어렴풋이 들었던 것들로 인해

제 머릿속에 고정관념이 생겼던 것 같습니다.

안 갈 이유는 정말 수백개 수천개 였지만

가야 할 이유는 딱 한 가지였습니다.

아버님 2억으로도

서울 내집마련 할 수 있습니다.

단, 서울을 샅샅이 뒤져본다는 마음으로

하셨으면 합니다.

저는 확신을 드리고 싶어요.

내집마련 중급반 강의 중

샅샅이 뒤져본다는 마음

그 한마디가 저를 움직이게 만들었습니다.

같은 가격에 나온

덜 좋은 A단지와

더 안 좋은 B단지를

둘 다 가봐야

A단지에 대한 확신이 들었고,

비슷한 선호도의

10억의 C단지와

9억의 D단지를

둘 다 가봐야

D단지가 싸다는 확신이 들었습니다.

그렇게

지역을 넓게 보고

시세트래킹을 하면서 저평가를 추리고

이런 곳까지? 하는 곳을 가면서 확신을 얻으며

저는 대안의 물건들을

하나 두개씩 쌓아갈 수 있었습니다.

# 잘 한 점

강의에서 배운대로 넓게 보는 연습

대안을 만들려고 노력했던 것들

# 보완할 점

본 것 들은 건 내것이 아니다.

아는 곳을 늘리자, 투자자로 성장하자.

| 지금 내가 줄 수 있는게 무엇이지?

24년 서울 투자의 신화 서킬스님이

100번 임장을 하셨다길래

저도

점심 먹으면서 부동산에 전화로 물어보고

저녁 때 간다고 매물 예약을 잡으며

66번 임장을 갔었습니다.

같은 시기 같은 지역에서

다른 느낌을 받으면서

이 지역에서는 A단지를 투자해야겠는데?

저 지역에서는 B단지가 가치 대비 싼거 같은데?

까지는 못느꼈던 것 같습니다.

다만

이 가격이면 C단지를 해야지?

저 가격이면 D단지가 제일 좋던데?

라는 느낌적 느낌을 느끼면서 돌아다녔던 것 같습니다.

그렇게 대안을 만들기 집중하던 10월 중순,

특출난 선호요소와

특출난 비선호요소를 갖춘

앞마당의 한 단지 부사님께 연락이 왔습니다.

5천만원 깎아줄테니 하겠냐구요.

사실 그 단지는

내마중을 듣던 8월

너무나도 갖고 싶어 5번이나 넘게

매물을 보러 갔던 단지였는데,

매매가격이 엄청 싸다는 느낌을 받으려면

6천만원은 네고가 되어야 할 것 같아,

8월에 사장님 6천만원 네고되면

연락주세요~

하고 나왔던 단지였습니다.

하지만 6천만원이 어디 강아지 이름인가요?

터무니 없는 걸 던졌네? 라는 생각과

좋은데 이건 내 물건이 아닌가보다라는 생각을 하고

있었던 곳이었습니다.

근데 5천만원을 깎아준다?

이건 뭔가 있는 것 같았습니다.

강의에서 배운대로

"

이 사람이 어떤 상황인지?

꼭 팔아야 하는 이유가 있는지?

"

사장님께 여쭤봤습니다.

다른 얘기는 하나도 안 해주시길래

쿠키 세트를 사들고 부사님을 직접 찾아갔습니다.

거기서 들었던 내용은

"

매도자의 집에 매도자 형님이 전세를 거주하고 있었는데,

부모님이 돌아가시면서 두 형제가 그 자산을 팔아서

각각 전세집을 따로 구하려고 한다.

그래서 매매를 하더라도 전세집을

내가 복비 안 받고 구해주기로 해서

나만 가지고 있는 물건이다.

근데 지금 12월 중순까지가 전세 만기다보니

10월이 되다보니 이제는 싸게라도 매도를 하려고 한다.

"

라고 하셨습니다.

이 내용을 곰곰히 복기해보니

보여지는 이유 뿐만 아니라,

보여지지 않는 이유가 있었습니다.

1) 매도자는 꼭 팔아야 하는 이유가 있음

표면적 이유)

각각 전세집을 구하고자 하는 부분

내면적 이유)

형님과의 경제적 관계를 끊고 싶음

2) 날짜 또한 정해져 있음

표면적 이유)

전세 만기일 12월 중순

내면적 이유)

2달 밖에 안남아 조급함

3) 이 부사님만 의지하고 있음

표면적 이유)

다음 전세집 구해주기로 함

내면적 이유)

이 상황을 또 설명하기 싫음

정말 확실하게 매도해야 하는 물건이구나?

라는 생각을 했고,

강의에서 배운대로

처음 제시한 6천만원 네고를 위해서

추가로 1천만원 네고가 필요했고,

(원하는 것)

이 상황에서

내가 줄 수 있는 게 무엇일까?

(할 수 있는 것)

를 고민하기 시작했습니다.

상황을 먼저 적어보고,

그 상황에 따라서 나는 무엇을 원하는지?

그래서 나는 무엇을 줄 수 있는지?

를 손으로 직접 적어보면서 생각한 2가지는

#싸게 팔아야 할 명분

#12월 잔금 가능

이 2가지 포인트였습니다.

우선 매물의 상황을 정리해보면,

1.

곰팡이 핀 집 컨디션으로

아무도 매매/전세를 하려고 하지 않음

2.

5개월 간 내놓으면서

집 보여주는 것도 지친 형님네 부부

3.

쌓여가는 해당 단지의 전세 물량으로

경쟁력있는 전세 물건이 아님

실제로

와이프도 물건을 보고 오더니

다른 물건들은 사고 싶었는데,

이건 좀 모르겠어 했던 포인트가

"벽지에 핀 곰팡이"

일 정도 였으니까요.

그러다보니

매매조차 꺼리는 집 컨디션이다보니

전세가 쌓여있더라도 전세 손님들이

선뜻 선택하지 못하는 부분이었는데요.

반대로 얘기하면

보여지는 것은 별로지만

보이지 않는 것에는 하자가 없는

도배만 바꾸면 되는 걸로 느껴졌습니다.

오히려 이런 부분을 네고포인트로

사장님에게 이 집을 왜 싸게 팔아야 하는지?

명분과 함께

2달도 안 남은 상황에서

저는 잔금이 된다는 걸 어필하였습니다.

"

사장님 저 이거 너무 큰 금액이라

전세 맞춰져야 매매 할 수 있을 것 같은데요.

현실적으로 지금 전세도 보시더라도

아무도 결정 못하시는데

같은 호가에 전세 물량 쌓이고 있잖아요?

지금 12월 말까지 돈 필요하신 건데,

3천 깎아서

전세 내고 매매도 3천 조율해주시면 안될까요?

그래야 매도자도 12월 전에 매도하시고 이사가시죠.

저희 집은 매도되어서 저는 잔금 칠 수 있어요.

"

추가로 1천만원만 깎으면 되어도

투자가 가능하다고 생각했지만,

3천만원을 부른 이유는

"앵커링 효과"이었는데요.

제가 던진 금액과 상대방이 생각하는 금액

사이에서 네고가 되기 때문에,

더 큰 금액을 불러서

조율하고자 하는 마음이었습니다.

실제로 난색을 표하시면서

2시간 뒤에 사장님은 이렇게 전화를 주셨는데요.

"

3천만원은 어려울 것 같고,

2천만원 전세 낮춰서 나가면 2천만원 조율해볼게요.

그렇게 되면 할 수 있죠?

"

사실 이미 5천만원이 깎인 상황에서

1천만원이라도 더 깎이면

정말 싸게 산다고 생각하고

말씀을 드렸던 것이었는데요.

전세가도 싸게 운영하고

매매가도 싸게 살 수 있다면

안 할 이유가 없겠다는 생각을 했습니다.

# 잘 한 점

왜 팔려고 하는지 더 집요하게 물어본 것

직접 가서 얼굴 보고 물어본 것

앵커링 효과를 활용하여 더 낮게 제시

# 보완할 점

사장님이 내편이 아니었기에

처음부터 딥하게 묻지 못한 것

상황이 전부다!

| 1등 물건에 확신을 갖는 3가지 방법

그리고 나서 걸려온 전화

"

사장님, 전세 2천만원 낮추자마자

올 현금으로 집 안보고 들어오고 싶다는 분이 있어요.

2천 조율 되면 할꺼죠?

이거 공동 중개로 올린 물건이라

전세입자한테 복비도 못 받고 저 진행하는데

이정도로 맞춰진 거 그냥 해요.

남 좋은 일 시키지 말고..

"

심장이 두근 거렸지만

투자코칭/매물코칭이 없던 시절이라

스스로에 대한 확신이

너무나도 필요한 시점이었는데요.

이 물건에 대한 확신을

얻기 위해서

강의에서 배운대로

3가지 행동을 했습니다.

첫 번째,

내집마련 중급반에서 배운 대로 뽑은

대안 물건들을 다시 살펴봤습니다.

전고점 순으로 정렬 하면서

투자 단지와 비슷한 단지는 얼마의 가격인지?

호가 가격 순으로 정렬 하면서

투자 단지와 비슷한 가격은 어떤 단지들인지?

그동안 정리했던 리스트를 보며

계속 질문을 하였고

그 중에서는 확실히 1등이 맞았습니다.

두 번째,

후보로 만들어 뒀던 단지들에

싹 다 전화를 걸어서 네고를 했습니다.

아직 매도가 안 되서

매수가 어렵다는 말로

후보 물건들을 잡고 있었는데요.

후보 물건 부사님들께

"

사장님! 저희 집 매수자가 붙었는데

가격 조율을 해달라고 해서요..

혹시 추가 조율 가능할까요?

"

이나

"

사장님 제가 취득세를 생각을 못 했는데,

1.1%가 아니라 3.3%더라구요?

혹시 추자 조율 가능할까요?

"

처럼

부동산 사장님들에게도

매수자에게 어필할 수 있는 포인트와 함께

원하는 가격을 만들어 달라고 연락을 드렸습니다.

적은 곳은 5천

많은 곳은 1억까지

정말 하고 싶었던 단지보다

덜 좋은 단지들이었기 때문에,

훨씬 싸게 사는 과정이 필요하다고 생각을 했고

그 정도의 싼 가격 수준까지 낮추기 위해서

전화를 싹다 돌렸습니다.

결과적으로

6곳 중에서 4곳이 조율을 해주셨지만

제가 원하는 수준까지는 아니었다보니,

투자물건을 7천만원 깎으면

단연코 1등이었습니다.

세 번째,

그리고 단지 내 부동산들에

바로 찾아갔습니다.

이 사장님만 가지고 있는 물건이라고 하시긴 했지만

다른 사장님도 있는 건 아닐지?

2개월이 지난 시점이라

단지 내에 그동안 보지 못한 다른 물건은 없는지?

많이 갔던 부동산들이라

어느정도 친분이 있었고,

친절한 사장님부터 불친절한 사장님들까지

싹 다 찾아뵙고

그정도 조건을 조율해줄 수 없다는

얘기를 듣고 나왔습니다.

이 사장님만 조율해 준 가격,

이 사장님이 맞춰준 전세,

이 사장님이 만들어준 물건이었습니다.

결국

싸게 매수하고 싸게 전세가를 맞춰서

7천만원이 깎인

갖고 싶었던 투자 물건을

손에 얻게 되었습니다.

# 잘 한 점

배운대로 침착하게 행동한 것

대안에도 싹 다 물어본 것

# 보완할 점

내가 얻고자 하는 것만 너무 떼 쓴 느낌

숨겨져 있던 걸 발견 못한 것..

| 정리해보면,

출처 입력

매수와 동시에

전세가 세팅된 물건이다보니

큰 일은 없겠지!

했다가 큰코 다쳤지만

(다음글에서 이어집니다)

그래도 처음에 봤던 금액보다

7천만원을 네고해서

매수를 하게 되었습니다.

사고를 치고 나서

강의를 복습하며

제 투자에 적용했던 것들을

정리해보면

내마중에서 배운 후보물건 리스트업

1.

지역을 넓게 보면서

투자처가 많다는 걸 인지

(대안이 많음)

2.

모르는 곳이라도

시세트래킹 하며 넓게 보기

(대안을 끊임없이 늘리기)

3.

이런 곳까지 가야하나?

하는 곳도 가보기

(직접 걸으며 확신을 얻기)

대안을 만들기 위해서

넓~~~게 보고

모르는 곳이라도 시세트래킹을 하고

직접 가서 확신을 얻었었습니다.

7천 만원 네고 할 수 있던 포인트

1. 표면적인 이유 말고

내면적인 이유 찾기

(12월까지 빨리 털어내고 싶다는 마음)

2. 이 상황 속에서

내가 줄 수 있는 건 무엇인지?

(싸게 팔아야 할 명분, 12월 잔금)

3. 그래서 얻고자 하는 건 무엇인지?

(3천만원 추가 네고, 매매 전세 동시)

그리고 실질적으로

네고 과정에서

내가 원하는 걸 해달라고

떼만 쓸게 아니라

이걸 왜 해줘야 하는지?

명분을 주려고 노력했습니다.

1등 물건에 대한 확신을 갖는 법

1. 대안 물건들을 다시 살펴보며

1등이 맞는지 한번 더 체크

(후보리스트와의 비교)

2. 후보 단지들에 진짜 네고

(매수자 네고, 취득세 잘 못 계산)

3. 단지내 부동산 바로 찾아가기

(진짜 이 물건이 1등 물건 맞나?)

마지막으로

투자 직전에 할 수 있는 걸

모두 해보았습니다.

사실

저는 운이 정말 좋았습니다.

지난 9월 얼어붙었던 시장에서

기회를 주는 단지들이 있었고,

작고 소중한 우리 집이

매도되어 현금을 확보할 수 있었고,

좋은 시점이니

꼭 갈아타기 했으면 좋겠다고 들었고,

그걸 와이프가

동의하고 행동할 수 있었기 때문입니다.

만약 하나만 없었더라도

투자로 이어지지 못했을 것 같습니다.

또한

이 과정이

내집마련 중급반 강의 하나만 듣고

완성된 경험은 아니었습니다.

그동안 많은 선생님들에게

배움을 받았고,

내집마련 중급반 강의를 통해 갈아타기 알려주신

너나위님, 자모님, 유디튜터님

이 투자 과정에서

나침판이 되어주신 김다랭 튜터님

실전/지투 과정에서 만나뵈었던

튜터님들

그리고 궁금한 걸 언제든 물어보고 해결해주는

동료분들

이 과정을 돌아볼 수 있게 해준

환경까지

하나라도 없었다면

할 수 있었을까?

라는 생각을 했습니다.

아직 첫 발을 내딛은 것이고

그 발이 끝이 아니라 시작임을 알기에

앞으로 더 열심히 하도록 하겠습니다.

# 잘 한 점

0호기 매도하고 1호기 갈아타기

매듭을 지었던 일

# 보완할 점

조급하게 행동하지 말기

상황을 알기 위해서 부단히 노력하기

내것만 챙기는 게 아니라 모두를 위한 것 찾기

그리고

이 글을 읽으면서

나는 저렇게까지 못할 것 같은데..

나는 그렇게까지 못했는데..

라는 생각 드실 분들도 계실텐데요.

오늘은 T라운이라

이건 정말 가공하고

가공한 내용들이고

우당탕탕 F뿌의

감정의 소용돌이와

솔직한 얘기들은

2~3탄을 통해서 돌아오겠습니다!

많은 기대 부탁드려요.

감사합니다:)

#월부 #월부강의 #부동산강의 #월부닷컴 #부동산투자후기 #내돈내산