목차

Part 1 2024년 부동산 시장 다시보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

   • 빌라 수요 감소 → 아파트 전세로 이동 + 부족한 아파트 입주 물량 → 전셋값 상승

      

2. 부동산 트렌드 2025 미리보기
   • 단/장기 이동평균석 비교 분석을 통한 2013년 대세 폭등(골든크로스), 2022년 대폭락(데드크로스) 시점을 정확히 도출

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향
   • N 파고의 등장 : 상승 → 조정 → 재상승
2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
   • 강남과 가까울수록, 양질의 일자리가 있을수록 가격 상승은 빠르게 치고 올라간다.
   • 그렇지만 누적 수익률은 비슷하기 때문에 서울에서 최고 단지를 사지 않아도 돈은 번다!
3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
   • 고가, 중저가 아파트 상승의 시차가 존재
   • 단 누적 상승률은 비슷
   • 고가 아파트 시장 - 권역 동조화 현상
   • 중저가 아파트 시장 - 비동조화 가능성
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
   • 서울시 주택 가격 상승
   • 전월세 가격 상승 가능성
   • 주거 안정성 악화 가능성

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울아파트 대세상승의 신호탄
   • 좋은 거는 빨리 상승한다. 하지만 시장은 계속 기다려 준다. 덜 좋은 것을 싸게 사자
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
   • 인플레이션 → 주택 가격 상승 (실물 자산에 대한 수요 상승) / 임대료 상승 / 건축비 상승 → 차선으로 구축에 대한 수요 증가
3. 전세가격폭등_매매로의 전환을 이끌다
   • 지속적으로 우상향하는 서울의 전세 가격
   • 전세 가격 상승의 3가지 원인 : 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세 사기로 인한 빌라 포비아
4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
   • PF 브릿지론 대출 연장으로 리스크 관리를 잘했던 디벨로퍼들이 역차별을 받음
   • PF 대출 연장 : 명백한 정책 실패
   • 창조적 파괴를 통한 혁신이 있어야 한다. → 시장의 자기 조정 기능을 믿어야 한다.
   • PF 대출 만기 연장후 문제
     • 토지 가격이 하락하지 X → 사업성이 나오지 않아 요원한 신규 개발
     • 금융 비용 계속 발생 → 후취 이자까지 늘어나 금융 기관 부담이 증가
   • 지방 : 토지비가 저렴(총 개발비의 30% 수준) → 인플레이션으로 시공비가 30% 이상 상승해서 토지비가 70% 이상 대폭락하지 않는 한 개발 비용 맞추기가 어려움
   • 반면, 서울 : 토지비가 전체 사업 비용의 70%. 인플레이션으로 시공비가 30% 상승해도 토지 가격이 15% 정도만 하락해도 사업성이 생길 수 있음
   • PF 대출 만기 연장 → 부실 부동산 매물이 시장에 나오지 X → 토지 가격 하락 X → 사업비 하락 X → 개발 X → 공급 X ; “공급 절멸”
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
   • 시공비가 20년대 초반 대비 30% 이상 인상, PF 금리도 2배가 오른 상황에서 토지 가격까지 하락하지 안흔 ㄴ현실 → 개발을 위한 인허가 건수도 평균 대비 낮아짐 → 인허가를 득해도 중요한 것은? “실제 착공에 들어가느냐!!”
   • 2025~27년 서울 아파트 입주 물량의 2가지 문제점
     • 입주 물량이 지나치게 적다
     • 지역적으로 지나치게 편중되어 있다 → 서울 서쪽 공급 물량이 압도적으로 적다.
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
   • 부동산 가격 : 공간 시장과 금융 시장에서 영향을 받음
     • 공간 시장 : 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉨
       • 수요 : 거주민, 거주민의 소득 수준
       • 공급 : 주택수
       • GDP 성장, 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비
     • 금융시장 : 부동산 공간 시장 이외의 영역, 공간 시장과 분리된 부분
       • 기준금리, 국고채 10년물 금리, 주담대 금리가 중요
   • 절대적으로 장기간 부족한 공급 → 전세가격을 밀어올리고 매매가격 상승으로 이어짐 → 임차 수요가 매매로 전환
   • 국고채 10년물 금리 : 23년 10월 4.39% → 24년 6월 3.23%로 하락
     • 매우 짧은 기간에 국고채 금리가 100bps 인하 → 시장에 유동성 → 부동산 가격 상승 압력을 받음
   • 현재 금융 시장의 2가지 흐름
     1. 더 이상의 기준 금리 상승은 힘들다 (가계 부담, 경기 악화 염려 때문에)
     2. 기준 금리 인하는 언젠가 시작한다.
   • 부동산 시장에서 금리 인하는 매우 큰 효과 : 주택 수요를 자극 (원래 예산보다 더 높은 매매가의 부동산 구매가 가능해지므로)
   • 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있음 - 공급 부족, 금리 인하, 인플레이션 등등!!!!

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
   • N 파고 : 상승 - 하락 - 상승 → N파고는 지속적인 상승 가능성을 의미 (직전 전고를 뚫어야 하니까)
   • 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항
     1. 금리는 아파트 가격과 역의 상관성
     2. 매매가격과 거래량은 동조화 현상
2. 서울 대장 단지 가격 분석
   • 대장 단지
     • 종로구 경희궁 자이
     • 강동구 고덕그라테온
     • 송파구 헬리오시티
     • 강서구 마곡엠밸리
     • 송파구 엘리트
     • 성동구 왕십리 뉴타운
     • 중구 남산타운
     • 마포구 마포래미안푸르지오
     • 서대문구 DMC파크뷰자이
     • 관악구 관악드림타운
     • 서초구 반포자이
     • 강남구 도곡렉슬
   • 서울부동산 6가지 인사이트
     • 대장 단지 전고점 돌파하며 상승중
     • 금리 인하는 시간 문제
     • 거래량과 매매가격 같이 증가
     • 강남3구의 상승세가 전이될 것
     • 신축 상승세가 퍼져나간다
     • 역대 최악의 공급 부족

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오
   • 기준 금리 하락 → 부동산 수익률 하락 : 더 많은 대출로 부동산 투자 수요 상승 → 부동산 가격 상승 → 부동산 수익률 하락
   • 가격 상승은 강남에서 시작 / 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률은 강남과 강북간 차이가 크지 않다 → 절대 수익은 차이가 있겠지만 자산을 사야하는 이유
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
   • NEW 리츠 제도
   • REITs : 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁. 소액 투자자도 부동산에 투자할 수 있음
   • 종부세 폐지 고려 사항
     • 실효 재산세율 설정 근거
     • 재정자립도가 낮은 지자체에 대한 재정 보조 방안
       • 종부세(국세) : 중앙정부 징수 후 지자체에 배분

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화
2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

느낀 점

앞 부분에 시장을 분석해준 책 내용이 쉽지는 않았었다. 다만 이 책을 어떻게 나에게 적용하면서 읽어야 할까 생각하면서 가장 와닿았던 부분은 시장에 대한 전반적인 분석이였다.

나는 2023년부터 투자 공부를 시작했기 때문에 앞선 시장에 대해서 명확하게 이해를 잘 못하고 있다고 생각하였고 임보에 공급 부분을 분석할 때, 또는 공급 시기와 맞물려 단지의 가격 부분을 분석할 때 해당 부분에 대한 지식이 부족함을 많이 느꼈었다. 이번 책을 통해서 전반적으로 일어났던 일과 공급 물량, 아파트 평단가 등을 함께 보면 앞으로 임보를 쓸 때, 공급 물량과 아파트 가격을 비교할 때 시장 외부 요인이 어떠하였는지 기초 자료로 활용하면 좋겠다는 생각을 많이 하였다. 

PF 브릿지론 대출 연장으로 우리 경제에 어떤 영향을 미쳤는지 잘 알지 못했었는데 이번 기회에 다시 한 번 이 책으로 정리할 수 있어서 유익했었다. 저자의 의견에 동의 하는 부분도 있었지만 갸우뚱 하는 부분도 있었기 때문에 이런 부분들은 함께 이야기를 나누면서 서로의 생각과 내가 잘못 이해하고 있거나 어려워하는 부분에 대해 좀 더 폭넓게 이해할 수 있었으면 좋겠다.

적용할 점

• 공급 시기와 국내외 정세, 금리에 대해 정리해서 임보에 올리기
• 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량이 없다 → 이곳에 해당하는 4, 5급지와 수도권 지역 앞마당 만들고 잘 지켜보기 → 소액 투자 기회를 줄 수 있을 것!

논의하고 싶은 내용

113페이지 : 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지 되어서는 안되는데 4년의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 떄문이다.

• 임차인 보호를 위해 전세 제도 폐지를 주장하는 저자의 생각에 대해 어떻게 생각하는지?