[함께하는가치] 2025-02#5 부동산 트렌드 2025

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민/와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.02.24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 공급부족 # 금리인하 # 장기적인 슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

[내용 및 줄거리]

PART1. 2024 부동산 시장 다시보기

KEYWORD #골든크로스 발생 #슈퍼사이클 전망

2024년에는 N자로 반등한 모습을 보였다. 전고점을 뚫고 올라간 단지는 많지 않지만 전고점 가까이 임박한 단지들이 있었고 단기 이동선이 장기 이동선을 넘어가는 골든크로스가 발생해 장기적으로 슈퍼사이클에 들어간것이라고 필자는 생각했다. 다만, 그것이 장기간 폭등으로 이어지는 것은 아니라는 것.

→전고점 가까이 모든 단지가 임박하고 대세상승장이 오기까지는 시간이 걸리겠지만 결국엔 13~14년대 초반처럼 등락을 반복하면서 장기간 상승의 흐름을 타게 될것.

PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

KEYWORD #N파고 #공급부족

N파고란? 두번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호

→서울은 N파고의 형태를 띄고 있는 단지들이 많다. 하지만 아직 여전히 하락하고 지지부진한 단지들도 많음

p.33 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다

→아무래도 하반기 정책이나 대출규제 문제가 터지기 전에 쓰여진 책이라서 매매거래량이 많아질것이라고 예측한것 같지만 시장은 정말 예측할 수 없다는것을 다시한번 깨닫게 된다. 2024년 여름에는 다시 상승으로 완벽히 전환된것 같았던 서울시장이 또 이렇게 거래량이 급격히 줄어들고 차가워졌다. 함부로 예측 하는것은 위험하다.

p.41 인접지역으로의 가격확산 속도의 차이는 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

→자족적인 생활권을 이루고 있는 지역인지 혹은 주요 업무지구로 가야하는 베드타운인지에 따라서 가격의 연관성, 그리고 속도가 달라진다. 그렇기 때문에 경기북부보다 남부가 더 빨리 상승하는 것.

p.71~72 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다

→고가 지역의 선호되는 아파트가 먼저 상승하고 강북도 시차를 두고 비슷한 상승률로 상승하게 된다. 하지만 절대 매매가 자체가 다르기 때문에 상승한 가격자체는 강남이 훨씬 더 높기 때문에 점점 더 격차가 벌어지게 될 수 있다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

→ 상위급지 일수록 강남과 가깝고 물리적, 시간적 거리측면에서 가치있는 아파트들이 대다수 포진되어 있을 수 밖에 없지만 하위급지일수록 교통보다는 개별 아파트 상품성이 더 중요해지거나 생활권등이 더 중요해질 수 있어서 사람들이 좋아하는곳은 빠르게 상승하지만 그렇지 않은 곳은 더딘 상승폭을 보일 수 있는 것 같다.

PART3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

KEYWORD #슈퍼사이클 #인플레이션 #PF사태 #공급절벽

p.94 부동산 싸이클이 짧아졌고, 이는 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

→하락기의 싸이클이 짧아진것이 맞을까? 등락이 있는것이 분명하지만 아직 대세상승장이 오지도 않았다. 추세가 앞으로는 어떻게 될지는 모르지만 상황이나 등락에 일희일비하지 말고 늘 그때 그 순간의 가격에 집중하는 것이 더 중요하다.

p.100 인플레이션에 관련해서 저자는 월세 임대료 상승과 시공비의 상승에 따른 인플레이션으로 부동산 가격의 상승이 불가피 하다는 점을 짚어주고 있다. 시공비는 지난 10여년이 넘는 기간동안 낮아진적이 없다는 점이 부동산 가격의 상승과 공급절벽을 함께 만들고 있다. (이해관계의 상충으로 인해서)

p.111 2012년부터 2022년까지 전세가가 연간 서울시 평균 7.2% 상승률을 보인다. 강남은 7.3% 노원은 6.5%로 지역마다 차이는 있을 수 있다. 전세가격이 전년 동분기대비 10% 상승한 가격이라면 폭등 수준이라고 볼 수 있다. 다만 2024년 1분기의 상승은 지난 2022말~2023년 초 전세가 급락에 따른 가격의 반등이 포함 되어 있다. 전년대비만 볼 것이 아니라 지난 몇년간의 평균적인 상승률을 봐야한다.

→실제로 5년단위로 끊어서 전세 상승률을 봤는데 지금은 전세가 자체가 비싸지 않은 구간이라는것을 알 수 있었고, 평균 6~7% 상승한다고 가정했을때 전세 전고점에 다다랐다고 해서 비싼 수준이 아니다. 오히려 정상적인 전세가를 되찾은수준이였다.

p.137 PF대출을 인위적으로 연장해준것이 결국 토지가 나와야할때 안나온 결과를 초래했고, 그것이 곧 공급 부족의 결과로 이어졌다는 점이 신기했다.

p.151 현재 서울의 공급물량은 아파트 뿐만 아니라 빌라도 착공이 안되고 있다. 서민의 대체제 마저 없는 상황에서 빌라의 전월세가격이 상승될 가능성이 크고 또 아파트로까지 퍼져나갈 수 밖에 없다. 물론 빌라는 착공 후 1년이면 단기간에 지을 수 있는 단기공급물량에 속하지만 하지만 아파트 공급물량은 매우 심각한 수준. 게다가 특히 동쪽에 치중되어있는 공급물량, 서쪽에는 공급이 정말 없다.

p.161 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

→ 공급물량의 부족사태가 어떤 결과를 만드는지 이미 전주나 울산 시장을 보면서도 알 수 있다. 작은 지방도시 마저도 그런 결과가 나타나는데 하물며 서울은??? 시기가 언제가 될지는 모르지만 자산을 꾸준히 사고, 갈아타기 하면서 시장을 기다리면 언젠가는 반드시 결과가 나타날것..!!

PART5. 2025년 부동산 가격 大예측

KEYWORD #금리인하 #정부의 과도한 시장개입가능성

p.244 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

→ 금리인하가 단순히 주택을 구입하는데 있어서 부담을 낮추는 것에만 영향을 미친다고 생각했는데 더 나아가 이자보다 임대수익이 더 높아지기 때문에 수요가 많아진다는 점까지 함께 생각해보게 되었다. 투자수요가 늘어나게 되는 것.

p.250 장기간 강남이나 강북이나 시차는 존재할 수 있지만 누적 상승률(수익X)은 결국 비슷해진다. 그렇기 때문에 시차에 의해서 덜 오른 아파트를 매수하는것이 중요!!! 모든 지역의 가격은 결국 연결되어 따라가게 되어있다.

p.252 우리나라 정부는 과도하게 시장에 개입하고 있고, 이러한 정책의 일관성 결여가 시장 참여자들 입장에서 예측 가능성을 낮추고 불확실성을 높이는 요소로 작용하고 있다.

[적용할 점 및 느낀점]

책이 쓰여진 시점이 2024년 9월 발행으로 그때는 서울 시장이 계속 상승할 것만 같던 분위기였다. 물론 저자는 슈퍼사이클 안에서 등락이 있을 수 있다고는 했지만 거래량이 앞으로도 늘어날 것이고 그로 인해 상승분위기로 계속 흘러갈거라는 예측을 했다. 하지만 갑작스러운 대출규제와 정치적 이슈 때문에 시장이 다시 멈추고 차가워졌고, 거래량도 뚝 떨어지는 걸 보면서 시장은 정말 알 수 없고 더욱더 섣부른 예측은 하지 않아야겠다는 생각이 가장 먼저 들었다. 앞으로 올라갈것인지 떨어질 것인지 시장을 예측하려고 하기보다는 기준과 원칙을 지키고 가격 그 자체에 집중해야하는것이 얼마나 중요한 것인지 다시 한번 깨달았다. 오를 것 같아서 사는게 아니라 지금 싸기 때문에 사서 언젠가 시장이 줄 기회를 기다리고 있는 것, 할 수 있는 것에 최선을 다해야한다는 것을 잊지 않고 명심 또 명심해야겠다.

[함께 논의하고 싶은 부분]

p.151 동북권과 서초구에서 나오는 물량이 전체의 79%다. 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

→ 앞으로 서쪽 지역의 구가 입주물량이 부족한 상황, 그리고 동북권의 물량이 많은 상황인데요. 이런 상황을 투자자로서 어떻게 투자 기회로 이용하면 좋을지 이야기 나눠보면 좋을 것 같습니다.

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )