[열중43기 1조 4권 완독하고 3십억 달성할 1조 트라랑] 4주차 강의후기 - 나의 2025년 12월엔 계약서가 있어요!!

안녕하세요 어떤 상황에서도 해야 할 것을 해나가는 트라랑입니다. 

4주차 강의는 주우이 멘토님의 

투자의 정석, 현재 투자 시장 완벽 분석

이라는 주제로 진행되었는데요,

10년차 투자자의 찐 시선을 느낄 수 있었던 시간이었습니다. 

[서울vs 지방, 나는 어디로 가야하는가?]

 서울수도권 시장과 지방 시장의 현 상황을 보면서 

서울의 특징과, 지방의 특징을 말씀해 주셨는데, 

서울은 수익이 큰 장점이 있지만 긴 호흡으로 봐야하고

지방은 수익이 작을 수는 있지만 빠르게 수익실현을 할 수 있다는 말씀을 해주셨어요.

투자금에 따라서 어디로 가야 할지 매매가와 전세가를 보면서 말씀을 해주셨는데, 

나는 어디로 가야할 지 대략적인 감을 잡을 수 있었습니다. 

다만, 주의 해야 할 것은 투자금을 먼저 보고 단지를 보면 안되는 것이었어요.

저평가가 되었는지 먼저 확인을 하고 가치대비 싼 곳 중에서 내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 사야한다는 것은

꼭 지켜야 하는 부분이라고 생각했습니다. 

종잣돈과 내 상황에 따라, 서울 수도권과 지방 중에 선택을 했다면

각각의 순서에 따라 구체적인 지역을 선정해야하는데,

이 부분이 정말 디테일 해서, 따라만 하면!!! 

3월에 갈 수 있는 임장지를 바로 정할 수 있었어요.

[서울 수도권 투자 단계]

만약 내가 수도권을 간다면,

가장 먼저 확인해야 하는 부분이 입지독점성이 있는 곳인가?

그리고 잃지 않는 투자를 위해 지역의 전세가율이 60%이상이 되는가?

내 투자금으로 가능한가?

의 프로세스로 지역을 선정하고 선정된 지역을 임장하고 임보를 써서 투자 단지를 뽑을 수 있구나!

하는 생각이 들었습니다. 

[지방 투자 단계]

지방에서 제일 중요한 것은 인구수(수요)가 50만 이상이 되는 곳 중

전세가율 70%이상이 되는 지역

그리고 리스크 헷지를 위한 입주물량 확인

순서로 지역을 선정해야한다는 것을 배울 수 있었어요.

멘토님께서 한판에 인구서와 전세가율을 정리해 주셔서, 내가 만약에 지방을 간다면

지금 가야 할 곳은 어디인지 바로 확인 할 수 있었습니다. 

수도권이든, 지방이든 지역을 정했다면 임장하고 임보를 쓰면서 저평가 단지를 찾아야 하는데 

이때 정말 유용하게 비교평가 할 도구로 5순위 시세표에 대해 말씀해 주셨어요!

멘토님께서 1등뽑기 하지말고 내가 투자할 단지 10개를 뽑아라.

그리고 그중에서 금액대 별로 좋은것을 5개씩 추려보세요. 라고 말씀하셨는데,

평소 금액이 잘 안외워져서 바로바로 머릿속에서 판단이 안되었던 제게

굉장히 좋은 방법이라는 생각이 들었습니다!

이렇게 찾은 5개의 저평가 물건중에 투자기준과, 내 투자금에 맞는 좋은 물건을 찾을 수 있다면

정말 올해 안에 투자 할 수 있겠다는 생각이 들었고 12월전에 계약서를 꼭 가져야 겠다고 생각했습니다!!

‼️행동하기‼️

1. 투자금 보다는 저평가가 먼저. 저평가 확인, 투자기준 확인, 전세가율 확인(투자금)순서를 꼭 지키기.
2. 5순위 시세표 금액대 별로 만들어서 임장할 때 들고 가기

 3. 나는 올 상반기에 투자한다. 

구해줘주우이 Q&A 시간에 동료문들의 질문과 멘토님의 답변을 들으면서

‘나는 어떻게 생각하는지’, ‘나는 어떻게 하고 있는지’, ‘얼마나 실천하고 있는지’에 대해

생각해 볼 수 있었어요.

[1호기를 한 후 마인드 컨트롤]

아직 제대로 된 투자를 마치지 못했지만, 

막상 갈아타기를 하고 나서 그 동안 모은 내 투자금을 다 써버리면

과연 내고 열심히 할 수 있을 까? 란 생각을 종종했었는데요,

멘토님의 답을 들으며 아! 저런 마인드로 투자공부를 열심히 해나가야겠구나! 란 생각이 들었습니다. 

‘어떤 상황에서도 투자를 할 수 있는지 고민하고 생각하세요.’

‘정말 좋은 물건을 만나면, 가지고 있는 물건을 팔아서 사겠다!’

은연중에 열심히 투자 물건을 찾아서 1호기를 하고 나면, 그 물건에 대해 더이상 팔거나 갈아탄다는 

생각이 없었는데, 생각해 보니, 1호기는 경제적 자유를 위한 첫 걸음일 뿐이더라구요. 

힘들게 찾을 1호기를 더 좋은 걸로 바꿀 수 있을 거란 생각을 해야하는 구나, 하는 생각이 들었습니다.

거기에 전세상승분과 나의 저축액으로 투자할 수 있도록 노력함으로써 

투 트랙 전략으로 가야한다고 알려주셨어요.

이런 마음이라면, 어떤 지역의 부동산을 들어가도,

정말 살 사람의 마음으로 임장 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

[단지선호도를 파악하는 방법]

단지 임장을 다녀와도, 어떤 단지가 선호도가 높은지 헷갈린다는 질문에 정말 공감을 했는데,

진짜 선호도를 파악하는 방법을 배울 수 있었습니다. 

임장지에 가서는 그 집에 사는 사람들의 생활수준(옷차림이나 자동차 등)을 보고 파악할 수 있지만,

그것 뿐만아니라, 그 지역이나 생활권 전체의 선호요소로 단순화 시키는 것이 아닌,

진짜 사람들이 그 단지를 선택하는 이유, 개별단지의 선호요소를 확인하고 가치 판단하는 것이 중요하다고 해주셨어요.

어느 곳의 입지가 더 좋은가? 라는 전제 아래,

전고점 대비 얼마나 떨어졌는지(가격방어)

전고점은 어디가 더 높았고

현재 가격은 어떤지를 살펴 봄으로써

발품+손품+귓품(?) 모두를 사용하여 단지의 찐 가치를 알아가야 한다는 것을 

배울 수 있었습니다. 

그리고 이렇게 단지 선호도를 파악하고, 비교평가를 했다면

투자 대상을 정하고 저환수원리에 맞다면 내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 선택하고

투자할 수 있다면 투자를 하지만, 그렇지 않으면 모의계약서 까지 써야한다고 말씀해 주셨어요.

모의계약서를 통해 6개월 후 결과를 보며, 내 시험성적을 확인해야한다고 해주셨는데

특약등을 정리하면서 계약서에 익숙해지고, 투자자로서의 역량을 키워나가는 아주 좋은 방법이라는 생각이 들었습니다. 

‼️행동하기‼️

1. 모의 계약서 쓰기
2. 단지 비교평가 할 때 배운대로 해보기(입지확인→전고점대비 하락률→전고점비교 → 현재 가격비교)

[3개월 계획]

3월- 투자 목표 정하기(비전보드 리빌딩)/ 4급지 앞마당 만들기 /독서 4권!!! / 서울 앞마당 2개 시세 트래킹하기

4월-앞마당 3개로 5순위 시세표 /4급지 앞마당 만들기/ 독서 4권!/ 서울 앞마당 3개 시세 트래킹하기

5월- 앞마당 4개로 5순위 시세표/4급지 앞마당 만들기/독서 4권!/ 서울 앞마당 4개 시세 트래킹하기

좋은강의 해주셔서 감사합니다♡