1호기 투자 후 보름 뒤에 2호기를 투자하게 된 경험 복기 [유미s]

안녕하세요. 유미s 입니다.

24년 하반기 1호기를 투자하고 보름정도 지난 시점에

주택청약이 예비로 당첨되어 2호기를 투자하게 되었습니다.

청약이라는 것이 제가 처음에 생각했던 2호기 투자가 아니었고,

이렇게 하는 것도 투자가 맞는걸까?라는 의문이 들었습니다.

하지만, 현재 수강중인 열중반 강의 중 게리롱 튜터님께서

내가 한 투자를 제대로 복기해야 성장할 수 있다고 말씀 해주셔서 복기글을 남겨봅니다.

뒤늦게 관심을 가지게 된 청약

23년 6월에 처음으로 월부 강의를 수강하게되고

직장인 투자자가 되겠다고 결심하게 되었을 때,

배운대로 1년에 1채씩 투자를 하겠다고 마음 먹었습니다.

그렇기에 내가 가진 종잣돈으로 기축 단지를 매수하는 투자만을 생각해왔습니다.

그 이유를 생각해보면 10년 넘게 주택청약 저축을 하고 있었지만,

수도권 지역에서 가점제는 꿈도 못꿀 정도로 청약 점수가 턱없이 부족했고

특별공급은 요건들을 충족하지 못하는 것들이 대부분 이었습니다.

가끔 '로또청약'이라고 불리는 곳에 청약을 넣어보는 것이 전부였습니다.

하지만, 부동산 시장이 안좋아지면서 소득/실거주/전매제한 등의 조건들이

조금씩 완화되고 있다는 것을 느꼈습니다.

24년 안에 1호기 투자를 할 계획이었기 때문에,

투자를 준비하는 기간 동안에 입지가 좋은 지역에 조건도 충족되면서

감당이 가능하다고 판단되는 곳들에 공고가 뜨면 한 번씩 넣어보게 되었습니다.

청약을 넣기 전 고려했던 싸.투.감

아무리 청약 당첨이 좋다고 하더라도

막상 당첨이 되었을 때 내가 감당할 수 없다면

그 청약은 넣지 말아야겠다고 생각했습니다.

그래서 강의에서 배운대로

싸(싸고), 투(투자금이 되는가), 감(감당 가능한가)

이 3가지를 적용해보며 의사결정을 내렸습니다.

기본적으로 확인했던 내용은

1. 분양가격

2. 총 계약금 (+중도금 지불방식)

3. 전매제한, 거주의무기간

이었습니다.

분양가격이 주변 신축 단지의 가격 혹은

비슷한 가치를 지니는 단지의 가격과 비교했을 때 싼지,

총 계약금이 현재 내 종잣돈 범위를 벗어나지 않는지,

+혹시나 중도금대출이 안되는 경우는 아닌지,

전매제한, 거주의무기간 요건을 고려했을 때

계속 가져갈 수 있는 물건인지를 고려했습니다.

이 3가지 조건을 모두 만족하는 경우에만 청약을 넣었습니다.

(주로 외곽에 위치하고 있어서 입지와 가치 대비 가격이 싸지 않다고 생각되는 단지이거나

입지와 가치는 좋은데 계약금이 투자금 범위를 벗어나는 경우가 제외 되었습니다.)

어차피 추첨제라면 당첨 확률을 최대한 높여보자!

투자한 단지에는 '특별공급'과 '일반공급' 물량에 청약을 넣었는데요,

최종적으로는 '신혼부부 특별공급 추첨제'로 당첨이 되었습니다.

우선 신혼부부 특별공급의 조건 중에서

혼인기간 7년 이내와, 혼인신고일부터 모집공고일까지 무주택 요건을 만족하였고,

현재 자녀가 없는 맞벌이이기 때문에 소득요건에서는 '추첨제(30%)'에 해당이 되었습니다.

소득요건 중 부동산 3.31억 이하 조건의 경우

당시 1호기를 계약까지 마무리했지만 세 낀 물건임에도 잔금을 길게 뺀 덕분에

무주택 상태를 유지할 수 있었고 5단계 요건에 만족할 수 있었습니다.

5단계 안에서도 경쟁이 있을 경우 해당지역 1년 이상 거주자에게 우선권이 있었으므로

사실상 경쟁률이 낮다고 생각했습니다.

그렇기 때문에 당첨 확률을 높이기 위한 방안들을 고민했습니다.

1. 신혼부부 특별공급 타입별/단계별 물량 확인 후 당첨 확률이 가장 높은 타입에 신청

각 타입별 물량을 소득기준 1~5단계별 물량으로 또 다시 나눠서 확인해보니

74 평형의 경우는 1세대도 없었기 때문에 제외하였고,

59/84 평형 모두 비선호 타입(타워형)인 B타입이 당첨 확률이 가장 높았습니다.

처음에 분양가와 계약금을 모두 고려하였을 때

84평형 까지도 감당이 가능한 수준이었고,

부부 중복 당첨 시 접수일시가 빠른 당첨건이 유효하다는 점을 고려하여

84B 타입을 먼저 신청한 후에 59B 타입을 신청 하였습니다.

2. 일반공급도 경쟁률이 낮을 것으로 예상되는 비선호 타입(B타입)에 신청

그렇게 특별공급 84B(저) → 59B(남편), 일반공급 84B(저) → 59B(남편)

순서로 총 4개의 물량을 신청하였습니다.

한 번 더 주어진 선택의 기회

당첨 결과가 나오는 날 예비 당첨이 되었지만

대기 번호가 물량 수보다 더 높은 숫자였기 때문에

서류를 제출하고 현장에 방문 하더라도

뽑기도 못하고 올거라고 생각 했습니다.

하지만, 회사에서 업무를 보고있는데

모델하우스에서 전화가 왔습니다.(?!)

저는 예비 당첨자 모두에게 전화를 하는거라 생각하고

처음엔 서류 제출을 안하게 될 것 같다고 말씀드렸는데,

전화를 끊고 확인해보니 선순번 예비당첨자에게는

따로 전화를 하는 경우도 있다는 얘기를 들었습니다.

부랴부랴 직원분께 다시 전화드려서 서류 제출 의사를 전달드리고

필요 서류들을 챙겨서 기한 내 제출을 완료했습니다.

서류는 제출했지만 투자를 했던 시기가 매물코칭이 없던 시기여서

또 한 번 스스로 의사결정을 내려야하는 순간이 찾아왔습니다.

추첨이 된다면 현장에서 바로 계약서를 써야했기 때문에

그 전에 투자 의사결정을 미리 내려야 했습니다.

하지만 다행히 추첨이 있는 날까지 시간이 있어서

주우이 멘토님의 청약 특강을 들으면서

내가 놓친 부분은 없는지, 내 투자 기준에 적합한지,

다시 한 번 점검하는 시간을 가질 수 있었습니다.

놓칠 수 없는 저환수원리 점검

우선 해당 지역은 저의 앞마당이었기 때문에

지역의 주요 입지 가치와 선호 요소를 알고 있었고,

예비로 당첨된 단지가 지니는 가치도 파악할 수 있었습니다.

파악한 단지의 가치를 기준으로 저환수원리를 최종적으로 점검했습니다.

분양가격이 가치대비 싼가?에 대해서는

현재 분양가격이 싼 가격은 아니지만 비싼 가격도 아니라고 생각되었고,

단지 가치를 생각했을 때 싸다고 생각 되었습니다.

무엇보다도 전세가율 90%인 단지에 투자하는 것과 같다는 생각이 들었고,

(물론 입주 시점엔 중도금대출 이자도 고려해야 하지만요)

적은 투자금으로 가치있는 자산을 취득할 수 있다는 관점으로 접근했습니다.

전매제한도 계약일 기준으로 1년으로,

최악의 경우를 생각하더라도 준공 전에 분양권 상태로도 매도가 가능하기 때문에

충분히 리스크 대비가 된다고 생각했습니다.

사라지는 것에 대한 두려움

점검은 마쳤으나 한 가지 우려되는 점이 또 있었습니다..!

이번 2호기를 투자하고나면 당분간은 추가 투자를 하기 어려워지는데

그 동안 투자 시장에서 사라지지 않고 버티는 기간을 보내야 한다는 것이었습니다.

왜냐하면, 1호기 투자를 하면서 종잣돈을 모두 썼으므로

2호기 투자를 위한 계약금 10%는 대출을 활용해야 했기 때문입니다.

1년 동안 열심히 모은다면 대출은 상환할 수 있기 때문에 감당 가능하다고 판단 되었지만,

그럼에도 입주하기 전까지 열심히 돈을 모아야하기 때문에

과연 그 시기를 투자하지 않도고 잘 버틸 수 있을까?걱정이 되었습니다.

긴 고민 끝에 무조건 투자를 하지 못한다는 생각을 하기 보다는

그 시간 동안에 투자 실력을 꾸준히 기르고 내가 할 수 있는 것들을 찾아서 해야겠다는 생각을 하면서

의사결정을 마무리 지을 수 있었습니다.

최종 의사결정을 내린 후에 추첨을 뽑으러 갔고,

감사하게도 저에게도 차례가 와서 추첨을 하고 계약도 바로 하고 올 수 있었습니다.

2호기 투자를 통해 배운 점, 깨달은 점

예상치 못한 시점에 선물같은 2호기 투자를 하게 되었는데,

당시에는 1호기 투자와 시기가 맞물려서 정신이 없었던 것 같습니다.

지금와서 생각해보면 1호기 투자에서

욕심내지 않고 내가 할 수 있는 최선의 투자를 했기 때문에

2호기 투자라는 기회가 찾아왔을 때 선택권이 주어졌다고 생각 되었습니다.

긴 시간 투자시장에 있다보면 만나게 될 다양한 투자 물건 중 하나인

'청약'이라는 물건을 매수하는 경험을 한 것 자체가 저에게는 큰 배움이 되었는데요.

2호기 투자를 통해 가장 크게 배웠던 점은

어떤 투자이든 배운대로 투자 원칙과 기준을 지키는 것의 중요성 이었습니다.

만약, 나의 투자 기준이 없었더라면 아무 기준도 없이 청약을 신청했을 것이고

감당하지 못할 투자를 하거나 막상 기회가 오더라도

그 기회를 놓쳐버릴 수 있었겠다는 생각이 들었습니다.

아쉬움을 통해 깨달았던 점은

처음부터 청약은 배제하고 투자를 생각했다는 점 이었습니다.

다양한 방법으로의 투자가 가능함을 열어두고 생각했다면,

더 많은 것들을 더 넓은 눈으로 바라볼 수 있지 않았을까 생각되었습니다.

앞으로 오랫동안 시장에서 살아남으며

저의 자산들을 잘 지켜나가야겠다는 무거운 책임감이 느껴지는 2호기 투자였는데요.

꾸준히 정규 강의를 수강하며 멘토님, 튜터님들께 투자를 배운 덕분에

아직도 부족한 부분이 많지만 실전에 차근차근 하나씩 적용해보며

처음엔 어려워보였던 것들을 나도 할 수 있겠다는 생각을 많이 했습니다.

투자를 복기했지만 지금은 보이지 않는 것들이 나중에는 또 보일거라고 생각하다보니,

부족한 이 글도 다른 동료분들께 도움이 될 수 있는 글이길 바라봅니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)