월부 10개월차, 실전반 못가보고 광역시 1호기 투자했습니다 - 1편 [효확행]

안녕하세요 효확행입니다 :)

항상 들락날락 보기만하던 이 게시판에

제가 글을 쓰는 날이 

이렇게 빨리 오게 될 줄 몰랐습니다.

(여러분 저 1호기 했어요오!!!)

제목처럼 월부 시작하고 10개월,

실전반을 못 가보고 1호기를 했습니다.

(광클 잘 할 줄 알았어요🥲)

물론 지금은 좋은 기회로 지투실전을 수강 중이지만

가계약금 넣는 시점에는

열기,실준,열중,서기,지기,신투기..

정말 기초강의만 수강한 사람이었어요.

그리고 월부를 시작한지 10개월 되던 때

강의에서 말씀하시던

1년 안에 1호기 투자에 성공했습니다.

‘기초반만 들었는데 투자할 수 있을까?’

‘실력이 부족하니까 더 기다려야하지 않을까?’

저와 같은 고민을 하시는 분들께 

이 글이 도움이 될 수 있길 바라며,

매수 결심부터 실제 매수까지의 경험을 적어보겠습니다 

1) 1년 안채우고 투자를 결심한 이유

24년 11월, 두번째 지기 강의를 수강하는데

5월에 들었을 때와 달라진 분위기를 경험합니다.

강사님들이 모두 지금이 투자 적기라고 외치고 계셨어요.

"투자하세요!"

제주바다 멘토님의 외침 잊을 수 없습니다..ㅎㅎ

저는 운이 좋게도 공급이 없고

전세가가 올라오는데 매매가는 멈춰있는

바로 그 광역시 3개 구를 미리 앞마당으로 만들어 두었는데

강사님들의 투자 응원까지!!

뭐가 문제냐!!!

싶겠지만 저는 스스로 확신이 없었습니다.

때마침 지기에서 조장을 맡게 되어

조장 튜터링이라는 너무나 소중한 기회에

라즈베리 튜터님께 제 고민을 말씀드렸습니다.

“아직 준비가 되지 않았는데 

제 마음이 너무 조급해요 튜터님.

어떻게 정신차려야 할까요?“

그리고 이 날 베리튜터님께서

잊지 못할 답변을 해주셨습니다.

“지방투자자와 서울투자자가 겪는 

어려움의 차이가 뭔지 아세요?

지방투자자는 두려워서 사야할 때 못사고,

서울투자자는 조급해서 보내야 할 물건도 잡는거에요.

지금 효확행님이 느끼는 건 두려움인 것 같아요.

조급함과 기민함은 한 끝 차이입니다.

지금은 조금의 기민함이 필요한 시기에요.“

엇..?

저는 3월에 월부를 시작해서 

25년 3월로 투자 시기를 잡았는데요..

”투자 시기는 투자자가 아니라 시장이 정해주는거에요.

지금 시장이 주는 기회 놓치지 마세요.

효확행님이 12월의 기적을 

스스로 만들어보시는거에요!“

-라즈베리 튜터님-

여기에 더불어 동료 조장님들의 응원까지!

이거... 아시됴...?ㅎㅎ

거의 무슨 만화 원피스 처럼

튜터님 말씀을 듣고 저는 바로 현장으로 가게됩니다.

(뚜둥-★)

2) 맞는건지 모르겠지만 일단 한다!

얼만큼? 강의에서 알려주신 기본만큼!

저는 정말 기초강의에서 알려주신대로만 했습니다.

(어쩔 수 없었어요..실전반을 못갔으니까요😇)

지금부터 제가 어떻게 했는지 복기해보겠습니다!

① 타겟으로 들어온 지역 전수조사

먼저 해당 지역 단지별로 다시 시세를 다 땄습니다.

기회가 오고있는 광역시 3개 구

모든 단지 시세를 전부 다시 조사했어요.

그 과정에서 자연스럽게 비교가 되더라구요.

'A구에 이 단지랑 B구 이 단지 가격이 같네?

그럼 나같음 A구 여기 할 것 같은데!?'

그렇게 조금 더 저렴하다고 생각되는 단지를

3개 정도 추렸습니다.

② 타겟 단지의 매물임장 + 워크인!

1번에서 뽑은 3개 단지 물건을 보면서

저렴한 물건 위주로 다시 매임을 했습니다.

이건 평소 앞마당 만들 때와 비슷했는데요,

조금 다른 점은 

한 개 단지에 여러개 부동산을 갔다는 것 정도?

그렇게 매임을 하면서 시간이 뜨면

전임했던 부동산에 들어가서

단지와 지역 분위기에 대해서 

부사님이랑 얘기도 하면서

단지를 좀 더 깊게 알려고 노력했어요.

(이 때 전임의 중요성을 정말 많이 느꼈어요.

한 번이라도 전화해 본 부동산이 들어가기도 쉽다!!)

처음으로 부사님이랑 수다라는 것도 떨어봤구요!

(뿌듯 ^_______^)

이렇게 하고 나니 정말 단지의 가치가

더 명확하게 다가오는 느낌이었습니다.

이 과정을 거치면서 

제가 뽑은 단지의 우선순위를 정했습니다!

이 때 까지만 해도

내가 뭔가 투자를 위한 행동을 하고 있다는 뿌듯함에

임장 다니는 것도 힘들지 않았어요.

③ 매물털기인 줄 알았던 매물보기

이제 단지 우선순위가 나왔으니

매★물★털★기

라는 것을 해보려고 현장으로 갑니다.

근데 이 때 1차 문제가 생깁니다.

매물털기를 글로 배웠어요...

분명히 강의에서 알려주셨는데

막상 현장에 나가니 배운게 뭐였는지 기억이 안나네...?

어떻게 하는거더라...

그래서 그냥 2번 매임의 연장선처럼

똑같은 방법으로 매임을 했어요.

그러던 중 눈에 들어오는 물건을 만나게 됩니다.

바로 전세 놓을 수 있는 컨디션에

다른 물건보다 가격도 저렴한 물건!

*지금부터 모든 가격은 예시 가격입니다!

당시 A단지 기본 상태의 물건이 4.3억인데

수리가 되어있는(심지어 깨끗하게 되어있는!)

이 물건이 4.15억이라니?

매임을 하면서 단번에

'이거 괜찮은데?'라는 생각이 드는 물건이었습니다.

정말 컨디션이 좋았거든요.

매도인은 사택으로 이사를 가는데

해당 물건으로 잡아둔 근저당도 있고

지금 가격도 조금 올라오니

빨리 처분하고 싶어하는 상황이었습니다.

협상에 유리할 것 같은 매도인의 상황까지!

그런데 여기서 또 문제가 생깁니다.

도대체 뭐가 문제냐!!!

가장 큰 문제는 나의 실력이다.

-효확행-

이 물건이 상태가 좋은건 알겠는데

이 가격이 싼건지 아닌지 전혀 판단이 서지 않습니다.

게다가 제가 물건을 봤던 시기는

매코가 막혔던 암흑의(?) 시기...!!

전혀 확신이 없던 저는

일단 다른 물건을 더 보면서 상황을 지켜보기로 합니다.

④ 대안을 만든다!

당시 지기를 들으면서 다른 지역을 임장중이었는데

임장을 하는 중에 A물건 부사님께 전화가 옵니다.

"손님, 그 물건 가격이 4억까지 조정될 것 같아요.

다른 부동산에서도 보고 있으니까

빨리 결정하셔야 할거 같은데..."

이 때 정말 가슴이 두근거리더라구요.

'천오백이 깎였다고!!!!??

어떡하지.. 이건 진짜 싼 것 같은데..'

하지만 강의에서 배운대로 일단 침착하게

부사님께 연락주셔서 감사하다는 인사를 남기고....

..는 이상적인 결론이었구요

너무너무 조급해졌습니다.

이 때 너무 조급한 마음에

선배 동료인 꾸오님께 연락을 해서 제 상황을 말씀드렸는데요,

"효확행님. 지금 너무 A단지만 보고있는거 아니에요?

대안이 없는거 맞죠? 지금 너무 조급해보여요."

꾸오님 말씀을 듣고 머리가 띵했습니다..

1,2,3순위를 정해놓고도

어느 순간 1순위 단지에만

꽂혀있는 스스로를 발견했어요.

그렇게 꾸오님 말씀에 순살이 되어

다시 마음을 다잡고 2,3순위 단지도 

같이 매물을 봤어요.

그렇게 하니 마음이 조금 편해지면서,

A단지 A물건이 싸다는 

확신아닌 확신이 들면서(ㅋㅋ...)

얼레벌레 시간은 흘러 12월이 되었습니다.

그 사이에 틈틈이 A물건 상태도 확인하고

부사님께 계속 여지를 남겨두고 있던 차에

매코가 부활합니다!!!!!!!

⑤ 매물 코칭

제가 찾은 물건을 검증할 수 있는 기회가 왔어요!

그렇게 매코를 신청하고

정말 운이 좋게도 제 상황을 알고계신

라즈베리 튜터님께 매코를 받게 됩니다!!!!

꾸오님 말씀을 듣고 열심히 찾은 덕분에

매코에 1,2순위 물건도 모두 올릴 수 있었어요.

(이 자리를 빌어 꾸오님 다시 한 번 감사해요ㅠㅠㅠ)

그리고 대망의 매물코칭!

라즈베리 튜터님께

제가 A물건을 1순위로 뽑은 이유를 말씀드렸는데요,

결과는!!

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통과였습니다!!

튜터님께서 물건 잘 찾았다고 말씀해주시면서

왜 이 물건이 싼건지

(A단지와 비슷한 가치의 다른 단지들을 비교해주셨고)

이 단지의 적정 매수가를 보는 방법도 알려주셨어요.

그리고 해당 물건은 충분히 싸니까 협상은 해보되,

너무 무리하지 않아도 된다는 조언까지!!!

"효확행님 고생했어요!

이제 가서 투자 하세요!!"

그래서 다음날 바로 부사님께 전화를 합니다.

"사장님! 저 그 물건 할게요!

근데 3.9억까지만 깎아봐주시면 안될까요?!"

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"손님.. 그 물건 집주인이 거뒀어요.

너무 싸게 내놓은 것 같다고 안판대요...."

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우당탕탕 1호기 후기 2편으로 돌아오겠습니다...^^