프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다
*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
｜서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입
서울 아파트 시장에 아타난 'N 파고'. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세단계로 움직이는 것을 뜻한다.
서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 여갓적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다 그러나 역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌바할 가능성이 매우높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 w파고의 사능성까지 존재한다.
아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것망ㄴ으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.
형재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.
첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.
둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름이 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.
현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.
1. 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
2. 만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려 했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 졸입한 것인가?
3. 만약 상승으로 돌임했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
｜상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다.
차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
먼저 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 서초구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뒤어난 교육 환경, 편히란 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 이로 인해 서초구의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있으며, 이러한 상승세는 인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다. 서초구에서 시작된 부동산 가격 상승시 주변 지역으로 퍼져나가는 현상이 두렷하게 나타나고 있는 것이다.
예를 들어 코로나19 위기가 시작되기 이전인 2019년 1분기부터 2024년 2분기까지 누적 상승률을 보면 서초구, 강남구, 송파구, 강동구의 상승률은 각각 44.3%, 39.3% 37.4%, 36.2%로 서로 비슷하다. 하지만 급격한 금리 인상으로 자산 가겨그이 하락이 시작된 2022년 1분기부터 2024년 2분기가지 누적 상승률을 확인해보면 서초구, 강남구, 송파구, 강동구는 각가 +3.8%, -2.5%, -12.9%, -16.9%로 지경기 차별화 됐다. 이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구가 상승세가 퍼져가고 있다.
또한 양천구에서도 가격 확상 가능성ㅇ ㅣ보이고 있다. 양천구는 복동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 , 부동산 시장에서 서점차 그 가치를 인정받고 있다.
반면 한강 이북지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 예를 들어 마포구와 노원구는 각각 독특한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되응 움직임은 현재는 거으 ㅣ없다. 마포구는 홍새, 상암동 등 문화적이고 상업적인 요소가 강한 지역이 있어 독특한 개성이 있다. 노원구 역시 주거지로서 자체적인 특성을 지니고 있는데, 중저가 아파트가 많이 분포해 있어 중산층고 서민층이 선호한다는 점이다. 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
구조적 차이는 주로 일아리와 직주근접성에서 기인한다.
｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지
수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다.
이런 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다.
비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.
강남구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어난 교육 환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 한편 분당구는 경기도 성남시에 위치한 계획 신도시로 서울과의 접근성이 좋고 잘 정비된 주거 환경과 우수한 학군으로 인해 인기가 높다. 수지구는 경기도 용인시에 위치하며 분당과 인전해 있어 비슷한 주거 환경을 제공하지만, 상대적으로 저렴한 가격 덕분에 주거 대체지로 주목받고 있다.
강남구를 중심으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이는 것이 대표적인 동조화 현상이다. 이는 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다.
｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
마포구는 강남구와 비슷한 가격변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다.
마포구 매매가격 흐름을 보며느 이 지역은 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.
마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 ,특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몊 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.
반면 일산과 파주시는 독립적인 부동산시장의 특성을 보이고 있다. 고양시의 일산과 파주시는 경기도 주요 주거 지역으로, 서울과의 접근성이 좋지만 마포구와는 다른 특성을 띤다.
마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파ㅜ로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 애네서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권을 디커플링 된 시장이라 할 수 있다.
｜③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
양천구, 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시의 아파트 매매가격 흐름을 자세히 분석하면, 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.
양천구는 서울 서남부에 위치한 지역으로, 특히 목동을 중심으로 우수한 교육 환경과 다양한 생활 인프라가잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높다. 목동 학원가는 서울에서도 손꼽히는 명문 학군인 만큼, 많은 학부모가 이 지역으로 이주하려는 경향이 있다. 이러한 이류오 양천구의 아파트 매매가격은 최근 몇년간 구준히 상승해왔다. 가격상승은 인근 지역으로 확산될 가능성이 높은데, 양천구가 서남권역에서 중심적인 역항르 하고 있음을 보여준다.
안양시 동안구는 경기도 남서부에 위치해 있으며, 서울과의 접근성이 좋고 주거 환경이 잘 조성된 지역이다. 안양시 동안구의 아파트 매매가격도 최근 몇년간 상승세를 보이고 있는데, 이 지역이 서울 주거 수요를 일부 흡수하면서 가격 상승의 혜택을 보고 있음을 의미한다. 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.
*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
｜④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다.
노원구는 서울 북부에 위치한 지역으로 다양한 생활 인프라와 교육 시설이 잘 갖춰져 있다. 예를 들어 노원구에는 수락산, 불암산 등의 자연 환경이 있으며 상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육 환경 또한 우수하다.
남양주시는 서울 동북부에 인접한 경기도의 주요 주거 지역으로 자연 환경이 우수하고 교통망이 확충되면서 주거지로서의 매력이 커지고 있다. 남양주시에는 북한강과 다산신도시가 위치해 있으며, 경춘선과 서울 지하철 3호선이 연장될 예정으로 교통 접근성이 개선되고 있다.
의정부시는 서울 북쪽에 위치한 경기도의 대표적인 주거 지역이다. 서울과의 접근성이 좋아 많은 사람들이 주거지로 선호하는 곳이다. 의정부시는 경전철과 수도권 전철 1호선이 지나간다.
노원구, 남양주시, 의정부시의 아파트 매매가격은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었다. 이는 이들 지역의 부동산 시장이 하락세를 마무리하고, 새로운 상승세로 전환되기 전의 조정기에 잇음을 의미한다. 향후 시장의 변동을 지켜보아야 할 시점이다.
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
｜서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위
강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노동성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.
｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장
서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다.
둘재, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
셋째, 뛰어난 이프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고긒 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지를 고급스러운 인테이러, 다양항 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.
고가 아파트는 높은 자산 가치로 인해 많은 투자 수요를 글어들이며, 정부의 규제에도 불구하고 안정적인 가격을 유지한다.
강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. 이는 서초구에 새롭게 재건축된 단지들이 많아짐에 따라 더 현대적이고 고급스러운 주거 환경을 제공하기 때문이다.
｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장
노원구, 도봉구, 성북구, 일명 노도성 지역은 2006년부터 2024년 1분기가지 매매가격 흐름이 73번 중 60번 같은 방향으로 움직였다. 이들 지역 역시 하나의 시장으로 인식될 만큼 동조화된 시장이라는 의미다. 각 지역의 가격 변동은 밀접하게 연관되어 있다.
서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 전반에 중요한 역할을 하고 있다. 이들 지역의 중저가 아파트는 다양한면에서 매력적이어서 많은 이들에게 주거지로 활용되고 있다.
먼저 노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 가격 경쟁력은 중산층 밓 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다. 경제적 여유가 상대적으로 적은 가구에게는 저렴한 주택 가격이 큰 매력으로 다가온다. 중산층과 서민층은 예산 내에서 적절한 주거지를 찾는 것이 중요하기 때문에 노원구, 도봉구, 성북구는 현실적이로 매력적인 선택지가 된다. 또한 이들 지역은 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다.
다만 노동성 지역의 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇가지 중요한 요인들 때문이다. 우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렴다. 강남은 서울에서 가장 중요한 경제 중심지 중 하나로, 많은 회사가 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 지역이다. 하지만 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 치계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 여의도는 또 다른 주요 비즈니스 중심지로, 금융 기관과 대기업이 밀집해 있다. 여의도로 출퇴근하는 사람들에게 이들 지역은 주거지로서 불편한 선택지가 된다. 노도성 지역에서 접급할 수 있는 주요 직장 ㅜㅈㅇ심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
서울 동북 지역에는 제대로 된 직장 중심기가 거의 없다. 여러 대학교와 병원이 존재해 지역 경제와 생활환경에 긍정적인 영향을 미치긴 하지만, 직장 중심지 역할을 완전히 대체하기에는 부족하다. 대학교와 병원이 제공하는 일자리는 상대적을 ㅗ한정적이며, 이로 인해 부동산 시장에 큰 변화를 일으키지 못하고 있다.
또한 이 지역은 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만, 이러한 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것은 아니다.
현재 노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는 특징이 있다. 이곳은 우수한 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있기 때문이다. 노원구 중계동은 유명한 학우너가로, 많은 학부모들이 자녀의 교육을 위해 이 지역을 선택한다. 성북구는 고려대학교와 성신여자대학교 등의 명문 대학이 있어 학원가와 대학가 주변의 주거 수요가 꾸준히 유지된다.
생활 편의시설도 다양하게 있는데, 노원구 상계역 일대에는 대형 쇼핑몰과 상업 시설이 발달해 있고, 도봉구와 성북구도 음식점, 카페 등 상권이 잘 형성되어 있다. 이 지역은 공원, 병원, 도서관 등도 잘 갖춰져 있을 뿐만 아니라 자연환경 또한 뒤어나다. 노원구의 중랑천, 도봉구의 도봉산, 성북구의 북한산 등이 쾌적한 관경을 제공한다.
노동성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.
｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
한 지역의 가격 상승이 다른 지역으로 전파되면서 고가 지역 전체의 아파트 가격이 빠르게 상승하는 결과를 초래한다. 동조화 현상은 고가 지역의 부종산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
현재 성북구 같은 중저가 지역에서도 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지연 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.
중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
｜빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
서울 부동산 시장은 입주 공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다. 최근 몇 년간 입주 공급량이 급격히 감소하고 있어 향후 부동산 시장에 큰 변화를 예고하고 있다.
｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으며 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
｜부동산 이동평균선의 골든크로스
｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
｜강남구 아파트는 이미 출발했다
｜노원구 아파트는 어디로 향할까?
｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
첫째, 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기느 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
｜전 세계에서 월세 폭등이 일어나다
｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유
｜시공비는 내려간 적이 없다
｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
｜서울시 전세가격은 언제나 우상향했다
전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다.
서울시 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.
서울시는 인근 경기도와 인천시에 비해 더 많은 규모의 양질의 일자리를 제공한다. 따라서 다른 조건이 동일하다고 할 때 다수의 일자리 인근에 거주하려는 수요는 당연히 존재할 것이며, 수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다 할 수 있다. 이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다.
2012년부터 2022년 2분기까지 전년 동분기 대비 전세가격 평균 상승륭은 서울시 7.2%, 강남구 7.3%, 노원구 6.5%다. 고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서민 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하라고도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.
전 세계 글로벌 도시들이 일플레이션으로 인한 월세 대폭등을 경험하고 있다. 월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수밖에 없다. 그래서 서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 잇아 상승하는 패턴이 내재된 것이다.
｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름
전세가격이 지속적으로 우상향하다가 급락, 급등하는 패턴은 서울시 전 지역에서 나타났다. 여기서는 지면 관계상 잠실 '엘리트'단지 33평형만 살펴봤지만, 더 작은 평형대에서도 결과는 같았다. 도한 도곡렉슬, 왕십리뉴타운 등 다른 아파트 단지에서도 마찬가지 결과가 나타났다.
｜전세가격 상승의 3가지 원인
첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
둘째, 입주물량릐 부족이다.
셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'다.
｜매매로의 전환은 시작되었나?
*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
임대차 2법의 부작용은 크게 두 가지였다. 첫째는 이중가격제의 등장이다. 둘째는 전세가격의 상승이다.
이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
｜PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것
｜사업성 있는 PF가 사라졌
다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
｜빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
｜부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화
거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다. 코로나19위기 이후 어마어마한 돈이 시중에 풀렸지만 혜택은 중소상공인에게 돌아가기보다는 소주의 기업(특히 플랫폼 기업)에 집중되어 흘러들어갔다. 자산 배분이 불공정하게 이뤄져 빈부 격차는 더욱 커졌다. 이러한 빈부 격차는 당연히 주택 시장에도 양극화를 가져온다.
강남 일부 지역과 한남동, 성수동 일대에서 100억 우너 이상 거래 소식이 심심치 않게 들리는 이유다.
부동산 시장에서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다.
부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다.
｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
202년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션 영향(이슈2), 전세 가격 폭등과 매매로의 전황 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.
여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.
공급 측면에서 이토록 물랴이 지속저으로, 장기가 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.
｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다
첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다.
둘째. 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.
유럽 역시 상당한 고물가로 고통받고 있음에도 경기 후퇴 가능성을 막고자 기준금리 인하를 단행했다. 국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 그리고 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 '국고채 10년물 금리'도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다.
｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 1.역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 도리 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 들)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
｜대장 단지의 흐름이 바뀌었다
서울 아파트 시장 '슈퍼사이틀'이 실제로 대형 단지에도 나타나고 있는지 확인할 필요가 있다. 사실 서울시 아파트 매매가격지수는 기본적으로 대형 단지들의 흐름을 반영한다. 따라서 당연히 대형 단지들에서도 슈퍼사이클은 시작되었다.
2023년 상반기는 완연항 상승장을 보여줬으나, 2023년 중반 이후 국고채 10년물 금리가 상승하면서 주택담보대출 금리가 상승하자 주택 수요가 일시적으로 끊겼었다. 2023년 후반과 2024년 초반은 명백한 주택시장 침헤기였다. 그러나 2024년 2분기를 지나면서 시장은 전혀 다른 방향으로 흐르고 있으며 이는 거래량에서도 나타난다. 그리고 대부분의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다 .다만 강남과 강북권에는 는작은 차이가 존재하며 평형대별 차이도 존재한다. 그럼에도 큰 흐름의 변화는 누구도 부인할 수 없는 사실이다.
｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구된느데, 그 첫 번째는 'N파고'의 등장이다. 이는 2023년 이후의 가격 드렌드를 봐야 한다. N파고 달성 여부는 두 번째 상승의 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 돌파했는지에 따라 판단할 수 있다. 따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
서울시 대장 단지들이 W파고의 가능성이 있는지도 확인하려 한다. W파고는 N파고와 유사하지만 4개의 획을 연속으로 그어야 한다. 근래에 N자 파동을 만들며 상승한 단지들이 과연 그 이전의 역대 최고가까지 뛰어넘을 가능성이 있는지 보기 위함이다.
부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 두 가지를 짚고 넘어가려 한다.
첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보이낟.
둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬
｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.
2. 금리인하는 시간문제다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
4. 강남 3구 상승세가 전이될 것이다.
5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
｜서울시 부동산 가격 예측 모델
첫 번째 모델은 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로으 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다. 이는 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요 뿐만 아니라, 전세에서 매매로 전환화려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반하고 있다. 이러한 수요 전환은 전세 가격 상승 폭을 둔화시킬 가능성이 있다.
두 번째 모델은 '부동산 수익률 모형'이다. 이 모델은 금융시장과 공감시장의 영향을 받는다. 여기서 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.
임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 '금리'라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.
｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
서울시 전체 아파트에 대해 205년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하도리 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대 될 경우 가격 상승률은 10%p에 이를 수 있다.
*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
｜강남·서초구 아파트 가격 예측
강남.서초구 아파트의 경우 금리 0.25%p 인하 시 가격은 4%상승, 0.75%p 인하시 8% 상승할 것으로 예측된다.
만약 2010년 가을의 보금자리주택 공급과 같은 저가의 거대한 분양 시장이 출현할 경우, 가격 하방 압력이 가해질 수 있다. 반대로 앞서 설명한 바와 같이 임대차 2법이 폐지되거나 부동산 세제완화가 일어난다면 가격 상승에 불이 붙을 수 있다. 안 그래도 우리나라는 실효 재산세율이 지나치게 낮은데 여기서 세제 완화가 일어난다면 상승 압력이 더욱 강해질 것이다.
｜노도성 아파트 가격 예측
노도성 지역 아파트 가격은 금리 변동에 따라 크게 달라질 수 있다. 만약 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 노도성 아파트 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75%p까지 커지면 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다.
첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.
둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.
｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
정부의 개입이 현실화되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오 대로 부동산 가격이 움직이지 않을 수도 있다. 그러나 필자는 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 틎고, 정핵 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다. 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
｜중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책
가계는 투자자로서 리츠사의 지분을 취득하고 그 지분을 통해 리츠사가 보유한 주택에 임차인으로서 거주할 권리를 얻게 된다. 즉 가계는 1, 리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 2. 거주자이며 3. 임차인이다. 주택과 토지는 리츠의 소유다. 리츠 투자자린 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않는다. 그러니 부동산 등기가 불필요하며 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세 등의 대상이 되지 않는다. 그리고 주택법상 무주택자 자격을 유지하기 때문에 본인이 원하는 경우 주택 청약에 참여할 수 있다.
투자자는 간접투자로 배당 수익을 얻는 동시에 주택 가격 상승 시 매각을 통해 지분가치에서 차익을 얻을 수 있으며 부동산 직접투자로 인한 위험을 회피할 수 있다. 또한 리츠사는 개인투자자를 포함하는 공모 과정을 거쳐 자기자본을 확보할 수 있으므로 기금이나 민간으로부터 자금을 조달할 때에 비해 비용이 낮아 수익성 향상을 기대할 수 있다 .한편 가계는 상대적으로 저렴한 임대료로 안정적 주거 공간을 확보하며 리츠의 주식 및 지분을 소유해 배당 수익을 얻을 수 있다. 주택 가격이 상승했다면 지분가치 차익까지 누린다.
결과적으로 NEW리츠 제도는 중산층과 서민에게 부담 가능한 주택을 공급하며, 주택담보 및 전세자금 대출 증가로 늘어난 가계대출을 민간 자본으로 대체할 수 있을 것으로 기대된다. 또한 리츠 규모가 커짐에 따라 건전한 부동산 간접투가 기회를 확대할 수 있고, 민간 건설산업의 활성화에도 일조할 것이다.
｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
종부세는 복잡하고 일관성이 부족한 명이 있어 개혁이 필요하다. 현재 20억원 이하의 부동산에 대해 적용되는 실효 재산세율은 0.09%에서 0.12% 수준으로 매우 낮다. 우리는 종부세를 폐지하는 경우, 실효재산세율을 어느 정도까지 높일지(미국에서 가장 낮은 0.32%까지라도 단계적으로 높일지) 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌지역의 재정 보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다. 이런 논의 없이 외치는 종부세 폐지 밓 완화는 포퓰리즘에 지나지 않는다.
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
｜더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트레드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은것을 알 수 있다.
｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간
소비자가 원하는 경험과 의미를 제공하는 상권이 더욱 경쟁력을 갖추게 될 것이다. 지금부터는 현대 소비문화 트레드 중 상권의 활성화와 발전에 중요한 역할을 하고 있는 오픈런, 팝업 스토어 그리고 플래그십 스토어에 대해 알아보고자 한다.
｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’
1. 즉각적인 유동인구 증가
2. 상권 활성화
3. 임대료 상승
4. 브랜드와 상권의 연계
｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’
1. 체험 마케팅을 통한 유동인구 증가
2. 지역 활력 및 이미지 개선
3. 효율적인 공간 사용
｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’
1. 브랜드 아이덴티티의 집약
2. 독특한 쇼핑 경험 제공
3. 한정판 및 특별 상품
4. 문화 및 예술과의 결함
｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
핫플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리 잡고 있다. 리테일이 새로운 체엄을 제공하는 '경험 공간'으로서의 의미가 강해지면서 다양한 혜택의 공간이 등장했다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당하다. 이들은 상정 자체로 목적지가 되기에 상권에 직접적인 유동인구를 유발하고, 대기 인원이 지역에서 다양한 활동을 전개한다는 점에서 상권 활성화를 도모한다. 또한 브랜드 및 지역 인지도 강화, 부동산 가치 상승 등 여러 측면에서 앗권을 흔들어 놓고 있다.
상권 변화는 상당히 빠른 속도로 일어나고 있으며, 서울의 여러 상권 또한 마찬가지다. 요즘 소비자들은 상품의 가격뿐만 아니라 비가격적인 요소에 더 큰 괌심을 가지며 차별화된 상품을 찾는 경향이 있어 이에 대한 새로운 이해와 논의가 필요하다. 상권은 이러한 트렌드를 적극 반영해 방문자에게 차별화된 경험을 제공하고, 긍정적인 변화와 성장을 도모해야 한다.
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
｜홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나
덕후들의 '수집'이라는 행휘는 물건의 단순한 소유 이상으로 다양한 심리적 요소와 관련이 있다. 먼저 수집은 소유하는 기쁨을 넘어 취향가 정체성을 표현하는 수단이 된다.
｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’
｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점
｜4세대 홍대의 경쟁력
특별부록_전세사기는 사회적 재난이다
느낀점>
열반스쿨기초반 강의가 대박이라는 생각이 들었다. 열기 한번만 들어도 이 책을 읽을 수 있는 배경지식정도는 쌓이는 것 같고, 심지어 비판적으로 읽을 수도 있겠다는 생각이 들었다.
금리가 낮아지면서 사람들의 심리가 움직일거라고 생각했었는데 얼마전에 금리는 내려갔는데 사람들의 심리는 주택 구매에 대한 의지가 별로 없는 것 같다. 부동산에서도 금리가 내려가서 이번에 집을 샀다는 사람의 이야기는 못들었다. 작년에 올해 대출 내려가면 손님이 돌거라는 사장님의 예측섞인 말만 들어봤을 뿐이다.
그리고 내가 배우고 있는 멘토님과 튜터님들에게 너무 감사하다는 생각이 들었다. 이 책을 읽었음에도 어디에 투자해야할지, 그래서 나에게 어느지역이 베스트인지는 전혀 알 수가 없다...! 그런데 지금 배우고 있는 멘토님은 전국 아파트 150세대 이상을 전수조사하는 분이다. 시장상황+전국아파트를 알고있는 분에게 내가 배우고 있다니..! 대박이라는 생각이 참 많이 들었고, 전국 아파트를 알기위해 임장하고 임보쓰는 노력이 상위 몇프로 소수가 하는 일이고, 어느부분에선 이런 행동들이 현명하게 하는 방법이라는 생각이 들었다. 시들시들한 시장 상황에서도 정말로 힘을내야하는 시기인 것같다.
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