"부동산 트렌드 2025" 독서 후기

부동산트렌드 2025 독서 후기

중요 내용

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

1. 2024년 부동산 시장

- N자 반등한 서울 부동산 시장과 그 이유

2. 2025년 부동산 시장 미리보기

- 서울 아파트 매매가격에 골든크로스(단기 추세선의 장기추세선 돌파) 발생

- 전월세 시장의 매매시장 이동 경향

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매시장 동향

- 서울 아파트는 역사적 전 고점도 시간문제일 뿐, 돌파할 가능성이 매우 높다.

- 부동산 가격의 장, 단기 이동평균선을 보면, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파했다. 이는 시장이 강세로 돌아설 가능성이 높다는 걸 시사한다.

- 전체 거래량중 매매거래의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

- 수도권은 권역별로 가격 상승세가 퍼져나간다.

- 현재 수도권은 권역별로 / 급지별로 누적상승률에서 차이가 난다.

3. 서울시 구별 아파트 매매시장 동향

- 높은 수요를 자랑하는 고가 아파트 시장은 주거지와 업무지구, 학군지로서의 수요를 지닌다.

- 노도성 등의 중저가 아파트 시장은 예산 내에서 교통 접근성이 양호하며 편의시설이 많은 가성비 높은 주거지로 평가받는다. 이러한 지역은 현재 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있다.

- 이런 고가 시장과 중저가 시장은 상승의 시차가 존재한다. 동시에 누적 상승량은 비슷한 모습을 보인다.

4. 서울시 아파트 공급부족 사태

- 2024년의 부동산 공급은 평균 대비 40% 감소한 수치이며, 2025년은 평균 대비 22% 감소한 수치이다. 2026년은 평균 대비 64% 감소한 심각한 공급 부족이 예정중이다.

- 공급 부족은 주택가격 상승, 전월세 가격 상승, 주거안정석 악화로 이어질 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼사이클_ 서울 아파트 대세상승의 신호탄

- 강남 권역은 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다. 노원구 등은 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

- 부동산 사이클이 짧아진다. 전전 하락장은 하락기가 38개월인데 반해, 이번 하락장은 26개월로 앞선 하락기의 2/3 수준이었다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

- 인플레이션으로 인한 전세계적인 월세 폭등이 발생했다.

- 2024년 시공비는 2020년 대비 30% 가량 폭등했다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.

- 전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 이는 인플레이션이 근본적 원인이며, 공급부족과 전세사기로 인한 아파트 수요 증가가 추가적 요인으로 작용한다.

4. PF 사태_ 정책 실패와 최악의 공급 부족

- PF 대출 연장은 부실 금융에 대해 건전한 시장 경제를 방해하였다. 이로 인해 토지가의 하락이 방어되었고, 추가적인 주택 착공이 더 어려워지게 만들었다.

5. 공급 절벽_ 정확히 얼마나 심각한가

- 서울의 착공물량은 현저히 부족하다.

- 또한 예정된 공급은 특정 지역에 몰려있다. 상대적으로 서북권은 예정된 공급이 없는 시장이다.

6. 퍼팩트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

- 소득 양극화는 중저가 시장과 초고가 시장에 대한 양극화를 불러왔다.

- 공급 측면에서 이토록 물량이 장기간, 지속적으로 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

- 기준금리는 상승보다 인하가 시작될 환경이 조성되었다.

Part 4. 12개 대장 아파트 상세 리포트

- 각 지역 대장 단지들은 단지에 따라 이미 전고를 회복한 경우도 있었으며, 거의 대부분이 상승을 시작하였다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 예측

1. 서울시 집값 시나리오

- 기준 금리 인하는 주담대 이자 하향, 부동산 수익률 상승으로 인해 부동산 가격 상승으로 연결될 가능성이 높다.

- 금리 인하에 따라, 부동산 가격 상승폭을 예상해볼 수 있다.

- 2024년 중반에 이어진 상승장은 결국 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

2. 대한민국 부도산 시장이 가야 할 방향

- 대한민국의 실질 보유세는 굉장히 낮은 수준이다.

Part 6. 및 추가 부록

느낀 점

1. 일종의 굉장히 자세하고 긴 단지분석(...)을 읽은 느낌이다. 사실 시장 전망이라는 것 자체가 시장을 예상하는 것이기에 신뢰도를 높게 주기는 어렵지만.. 그럼에도 합리적인 근거를 통해 어디가 "가능성"이 높은지는 고민해볼 수 있다고 생각한다. 그 측면에서 시야를 넓혀주는 느낌의 책이었다. 예상은 언제나 지양해야 하며, 언제나 투자는 대응의 영역이지만, 각 시나리오에 대해 미리 고민해보고 대응을 생각해보는 건 가능한 영역이니까.

2. 모멘텀 투자에 대해서 뜻밖의 이해를 해볼 수 있었다. 추세선과 가격 동향이 추후 어떤 가격 흐름으로 이어지는 지 생각해보는 방식인데.. 덕분에 코인이나 주식에서 많이 이루어지는 기술적 분석에 대해 조금 더 알 수 있었다. 그리고.. 투자에는 크게 의미가 없겠구나 생각해볼 수 있었다...ㅎㅎㅎ 가치투자가 가능한데 굳이 기술적 분석을 해야 할 필요가 있을까...

3. 수도권의 공급물량은 정말 심각할 정도로 부족하다. 이 부분에 대해 객관적인 수치를 자세하게 확인해볼 수 있었던 점은 참 좋았다. 동시에 이러한 영향이 수도권의 사이클 자체를 짧게 만들 수도 있다는 점은 꽤나 흥미로웠다. 지난 시장이 10년이었다고 이번 시장도 10년에 걸쳐 이루어질 거라고 생각하는 건 틀린 접근일 수 있다는 것. 언제나 다양한 시나리오를 고민하고 그때 그때 할 수 있는 최선을 해나가야 한다는 걸 다시 생각해볼 수 있었다.

4. 대한민국의 보유세는 참 적구나... 전세 제도가 참 투자자에게 유리한 제도구나. 하는 새로운 시야를 배울 수 있었다.

적용할 점

1. 언제나 시장은 그때 그때 최선의 선택을 해나가야 한다는 것. 동시에 이전의 시장과 이번의 시장이 전혀 다른 양상일 수 있다는 것을 기억하기.

논의할 점

1. 사이클이 더 짧아진다면, 투자자로서 대응해야 할 방향은 어떤 것일까?

독서 후기 리스트(2025)

1. 오은영의 화해

(BM : 내 마음을 인정하고 받아들여야

삶의 모순이 사라진다)

2. 사람은 무엇으로 성장하는가

(BM : 지금 있는 곳과 도달할 곳 사이에

긴장과 간격을 유지하라)

3. 원칙 2부

(BM : 내가 진짜 무엇을 원하는 지 이해하고

본능과 편향을 나의 아군으로 만들어라)

4. 실리콘밸리의 팀장들

(BM : 조언을 하지 않는 것은 팀을 위해

해야 할 일을 하지 않는 것이라는 의식을 가지기)

5. 투자에 대한 생각

(BM : 투자에 100%는 없다.

51대 49를 오랜 기간 지속하는 것이다)

6. 부자의 그릇

(BM : 돈은 그릇에 담긴다. 그릇은 지난 삶의 이력으로 만들어진다)

7. 원씽

(BM : 매일 확언을 하며, 내가 어떤 사람이 되어가고 싶은지,

오늘 하루가 이에 어떻게 연결되는지 명확하게 인지하기)

8. 부동산 트렌드 2025

(BM : 언제나 그때 할 수 있는 최선의 행동을 하기, 이번 시장은 지난 시장과 다를 수 있다)