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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 그뤠잇입니다.
이번달 임장지는 재건축과 재개발이 활발한 지역을 다녀왔는데요.
월부에 오기전에 관련된 공부를 했었기 떄문에 관심있게 지역을 공부했던 것 같습니다.
그래서 오늘은 재건축 진행 시 중요한 용적률과 관련된 내용을 정리해보겠습니다.
먼저 용적률 등의 개념과 설명은 기존에 잘 정리된 글이 있어 링크로 공유드립니다.
관련 링크
재건축 뭣이 중헌디?(용적률과 대지지분, 그리고 입지에 대하여)
위 글에 나와있듯이 일반적으로 용적률은 낮은 것이 재건축에 유리하며 대체로 200% 이하라면 사업성이 좋고 소유자
들의 부담금이 적다는 것이 일반적인 의견입니다.
1기 신도시를 예를 들면 전체적으로 봤을 때 분당과 일산은 재건축이 용이하고 나머지는 재건축이 어려워 리모델링
위주로 추진을 준비하곤 했었습니다.
하지만 여기서 용적률 외에 한 가지 더 살펴봐야 할 부분이 있는데요.
바로 그것은 세대 수 입니다.
예시 1번은 용적율 150%, 400세대 아파트에 24, 32,38,48평으로 구성되어 있습니다.
예시 2번은 동일하게 용적율 150%지만 800세대로 12,16,19,24평으로 구성되어 있습니다.
아파트별 각 세대당 가지게 되는 대지지분은 여러 조건에 따라 달라지지만 일반적인 가정으로
예시 1번 아파트
24평(100세대) : 대지지분 13평
32평(100세대) : 대지지분 18평
38평(100세대) : 대지지분 22평
48평(100세대) : 대지지분 28평
예시 2번 아파트 → 예시 1번 아파트의 50%
12평(200세대) : 대지지분 6.5평
16평(200세대) : 대지지분 9평
19평(200세대) : 대지지분 11평
24평(200세대) : 대지지분 14평
위와 같이 가정을 해보겠습니다.
여기서 세대별 평균대지지분을 계산해 보면
예시 1번 아파트
지분 13평 * 100 + 지분 18평 100 + 지분 22평 100 + 지분 28평 100 = 총 8100평
이를 400세대로 나누면 20.25평이 나오게 됩니다.
예시 2번 아파트
1번 아파트와 동일하지만 세대수가 2배가 되기 떄문에 10.125평이 나오게 됩니다.
이제 재건축을 진행한다고 했을 때 일반분양 물량을 계산해보겠습니다.
용적률 265%를 받아 59 200세대, 84 200세대로 재건축한다고 하면
필요 대지지분은 (9*200) + (12.5*200) 으로 4300평
총 대지면적 중 10%정도를 기부채납한다고 가정하면
예시 1번 아파트
7,290평(10% 기부채납 반영) - 4300평(조합원 분양 필요대지) = 2,990평(일반분양)
→ 2,990평에 해당하는 물량을 일반분양을 통해 사업비를 충당하여 재건축 사업성을 충족시킬 수 있습니다.
예시 2번 아파트
소형 평수 위주의 단지이기 때문에 용적률은 동일하게 265%로 하지만 59 단일평형 800세대로 재건축한다면
9*800 = 7200평
예시 1과 동일하게 10% 기부채납을 한다고 하면
7290 - 7200평 = 90평
일반분양 물량이 거의 없기 때문에 사업성이 나오기 어렵고 조합원들이 자비로 사업을 진행해야하는 어려움이 생깁니다.
동일한 용적률인데 기존에 가진 세대수에 따라 사업성이 좋을수도 나쁠수도 있음을 알 수 있는데요.
이와 같은 예를 찾아보면
경기도 성남시 분당구 한솔마을 청구1단지
성남 분당에 있는 한솔마을 청구 1단지는 19평 세대가 200여세대 있지만 대형평형 위주의 세대수가 많아 용적률이
낮으면서 전체적인 세대수가 적어 재건축 진행에 유리할 것으로 생각됩니다.
서울시 양천구 신월시영
반면 서울시 양천구에 있는 신월시영의 경우 전체적인 세대수도 많고 소형평수가 많아 용적률은 매우 낮지만 사업성이
나오기는 쉽지 않아 재건축 진행에는 어려움이 있을수도 있을 것 같습니다.
용적률과 재건축 부분의 개념이 조금은 어려울 수 있지만 이런 내용도 있구나 정도로 이해해 주시면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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