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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 나는 부동산과 맞벌이 한다.
2. 저자 및 출판사: 너바나 / 알키
3. 읽은 날짜: 25.02.21
4. 총점 (10점 만점): 10점(부동산 투자의 필독서)
5. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #노후준비 #부자 #월급쟁이
6. 가장 인상 깊었던 한 문장: P107 모두에게 똑 같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과가 달라진다.
STEP2. 책에서 본 것
1장 당신은 왜 아직 부자가 아닌가
01 월급만으로 부자가 될 수 있을까?
좋은 대학을 나와 대기업에 취직한 사람은 많지만 결국엔 월급으로 생활해 나가야 하는 것은 똑같다. 월급으로 생활은 가능하지만 가난에서 벗어날 수는 없다. 벗어날 수 있는 방법은 근로소득을 자본소득으로 만드는 것이다. 지금이 바로 당신의 미래를 바꿀 수 있는 가장 빠른 때이다. 당신은 노후를 위해 어떤 방법을 모색 중인가?
02 서민의 발목을 잡는 금융사
재테크 사이트의 자산관리 전문가들은 무료로 상담해준다. 왜냐하면 그들이 알려주는 시스템이 바로 바로 그들이 돈을 버는 방법이기 때문이다 은행은 예매마진으로 돈을 벌고 증권가는 1~3%이상의 운용수수료를 떼가는데 고객이 돈을 잃더라도 가져간다. 보험회사 또한 고객의 모든 불입금에서 사업비 명목으로 10%이상 가져간다. 당신의 수익에는 전혀 관심없다. 우리는 은행에 투자할 것이 아니라 은행처럼 투자해야 한다.
03 놓쳐서 안 되는 부자 될 기회들
많은 사람들이 투자에 성공한 못한 이유로 ‘정보 부족’을 꼽지만 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견’을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다. 쓸데없는 선입견과 편견으로 기회를 놓치고 세상을 불평한다. 부동산에 대한 부정적인 편견을 버려라. 기회를 잡는 것은 여러분의 의지와 노력 그리고 열정에 달렸다. 내가 책 한권으로 인생이 바뀌었듯 월급쟁이인 당신도 편견으로 깨고 이 책으로 새로운 기회를 잡았으면 하는 바람이다.
04 전세 난민을 부추기는 사회
인간은 누구나 자기가 처한 위치에서 모든 것을 판단하기 마련이다. 자신이 집주인이라면 전세금이 오른다는 소식이 반가울 것이도 임차인이라면 이런 상황이 암담할 것이다. 가장 위험한 투자는 리스크를 감수하지 않으려는 투자다. 전세금 원금을 지키려고 하는 방식은 자본주의에서 결국 실패할 수밖에 없는 투자다. 인플레이션으로 원금이 계속 줄어들기 때문이다 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 투자하면 된다. 투자할 땐 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다. 이 물건으로 혹시 손해를 본다면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.
05 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들
4% 대출이자로 은행에서 돈을 빌려 10% 이상의 수익을 얻는다면 좋은 대출이다. 단, 모든 대출에는 이자가 있지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자 돈을 빌려 레버리지(타인 자본으로 지렛대로 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것)하여 자산 규모를 확장할 수 있고 자산의 수익이 달라질 수 있다.
부동산은 다른 투자법에 비해 세금이 많다는 말은 동감하지만 나무만 보고 숲을 보지 못하는 것이다. 세금을 덜 내는 것보다 수익을 많이 얻는 것이 편익이 더 크기 때문이다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 투자를 하는 이유는 세금을 덜 내기 위함이 아니라 수익을 많이 얻기 위해서임을 기억하라.
2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템
01 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법
1) 흑자구조 만들기: 월급 50~70% 저축 연2000만원의 종잣돈 모으기
2) 수익형 부동산 투자하기: 상가, 오피스텔, 빌라 월세수입
3) 시세차익형 부동산 투자하기: 임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하면 큰 수익가능
4) 시스템 확장하기: 한번 매입한 부동산 잘 팔지 않고 전세 상승으로 추가 투자금 생기는 시스템 구축하기
너바나님은 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기면 전세 상승으로 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되었기 때문이다.
02 500만원으로 시작한 지방 부동산 투자
실제로 투자한 이후 부동산을 대하는 자세가 완전히 달라졌다. 임장 후보지 매물에 대한 이해도 높아지고 가격을 보면 급매인지 일반 시세로 나온 것인지 바로 알 수 있었다. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 여름 가장 무더울때와 장마철, 겨울 크리스마스부터 음력 설 전이다. 당시 500만원을 들여 매입한 8,000만원짜리 아파트는 현재 매매가 1억 5,000만원이고, 전세가는 1억2,000만원이 됐다. 그 사이 전세로만 4,000만원의 수익을 얻어서 800%수익률이 된 셈이다.
지방투자의 장점은 소액 투자가 가능하고 리스크가 크지 않으며 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 단점은 거리가 멀어 관리가 어렵다는 점이다. 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 기술을 보유한 기업이 있는 지역을 보고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면 투자해도 좋다.
03 경매로 잡은 1,000만 원짜리 수도권 부동산
시세차익형 부동산 투자를 시작할 때 네가지 전략
1) 싸게 사서 싸게 판다 – 절대적 가격이 저렴한 것이어야 한다.
2) 싸게 사서 비싸게 판다 – 싸게 샀다면 오래 보유할 수 있는 체력, 리스크 관리가 필요하다
3) 비싸게 사서 싸게 판다 – 부동산 가격이 미친 듯이 뛸 때 남들 따라 투자하는 경우다
4) 비싸게 사서 비싸게 판다 – 많은 기업이 몰려 있고 학군이 좋거나 교통이 매우 좋은 지역은 투자해도 좋다. 타 지역의 조건과 비교해보고 합당한 가격인지 객관적으로 살펴봐야 한다.
04 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다
상가를 매입하고 깨끗하게 청소하고 수리했다. 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다. 상가의 장점을 일목요연하게 요약한 임대 홍보 브로슈어를 제작해서 홍보했다. 해당 물건 주변 중개사무소와 상가 임대료가 더 비싼 다른 지역의 중개사무소에도 매물을 내놨다. 이렇게 투자한 상가는 대출이자 제외하고도 매월 180만원을 가져다주었다. 투자는 외양이 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니라 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야하는 것이다. 다만 상가 투자시에는 상가가 공실일 경우 대출이자+관리비를 부담해야한다. 소액으로 수익형 부동산을 매입하고 보유개수를 늘려갈때는 첫째 낙찰가=대출금액+보증금으로 내돈이 들지 않아야하고 둘째 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야하며 셋째 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
05 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다
월세가 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 이야기 때문이다. 소액으로 투자가 가능한 물건은 실패해도 부담이 적다는 것이 장점이다.
늘 투자의 룰을 모르는 사람들은 남의 실패를 비웃으며 아무것도 하지 않는 자신의 선택이 현명하다고 자랑하지만 그들이 비판할 때 어느 누군가는 땀을 흘리며 자신이 원하는 미래를 만들어가고 있다는 걸 알아야 한다.
06 한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다
이전에도 꽤 큰 금액의 유치권 사건을 인도명령으로 해결한 경험이 있었다. 인도명령과 명도소송 중에 낙찰자 입장에서는 절차가 간결한 인도명령을 선호할 수밖에 없다. 결국 심문기일이 잡히고 상대방 측은 변호사를 선임한 상태였으나 결과는 허무했다. 내가 제출한 보충 서면에 대한 판사의 질문에도 변호사는 전혀 대답하지 못했다. 상대측이 변호사는 선임했을 때 조금 긴장한 것도 사실이다. 하지만 모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 달려있다. 여러 번 경험을 통해 내가 갖게 된 지론은 무슨 일이든지 준비를 많이 한쪽에 유리하게 진행된다는 것이다. 투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들은 더 좋은 결과를 얻는다.
3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법
01 당신이 부자가 될 가능성은?
당신의 부자지수는 몇 점? 50점 이상이라면 부자 될 확률도 절반 이상이다. 80점 이상이라면 당신이 가진 노하우대로 목표 달성할 수 있을 것이다.
부동산 투자를 처음 한다면 3000만원 이내 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작한다. 부동산 부자들은 종잣돈을 불린 오래된 방식이며 투자금을 최소화시켜서 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식이다. 준비된 투자자는 투자를 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러볼 줄 아는 사람이다. 이 때 매매가 대비 전세비율이 높은 아파트를 찾아야 한다
02 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?
자신의 목적지가 어디인지 알고 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다. 다음 여덟 가지를 실천하면 된다.
1. 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다
2. 꿈을 이루기 위해 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입한다.
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
5. 목표를 이루기 위한 장기, 단지, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라
7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라
8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라
03 노후자금으로는 얼마가 필요할까?
월 평균 250~300만원 정도의 노후 소득이 있어야 경제적으로 여유로운 노후를 보낼 수 있다 나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다.
노후 필요자금 = (평균 예상 수명 – 은퇴 나이) X 원하는 은퇴 생활비 X 12개월
만약 월2,000만원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다. 투자와 시스템의 원리만 깨우친다면 월 200만원의 시스템을 갖는 것이 어렵지 않다.
04 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법
흑자경영을 위해서는 수익을 늘리고 비용을 줄여야 한다.
우리집 가계도 마찬가지다 수익을 늘이기 위해 가계부를 작성하고 월세가 나오는 수익형 부동산을 보유하고 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 보유한다. 그리고 절약한다. 투자를 할때도 마찬가지다. 지출하는 금액이 수익보다 많아선 안된다.
월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하거나 수익의 20%이상은 노후를 위한 자금으로 묶어둔다. 부동산 투자를 제대로 하려면 가계부나 장부를 사용하길 권한다. 개인적으로 리스크 관리를 위해 엑셀을 활용한 가계부를 쓰고 있는데 세금 신고 시엔 간편한 장부 역할을 하고 재무구조 파악때는 손익계산서로 쓰인다.
당신에게 10%수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당장 실천하기 바란다. 그 방법이란 지출을 10% 줄이는 것이다. 지출을 관리하는 것이 수비적인 재테크로 여겨지겠지만 적극적인 재테크보다 효과적이다. 지출을 줄이고 수익을 늘이는 것에 집중하라.
05 투기와 투자를 구분하라
우리는 여기저기서 투자 성공사례를 쉽게 접할 수 있다. 이때 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자대상을 선정하는 것이다. 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 또 본인보다 경험이 많거나 수익을 낸 선배 투자자의 권유하는 물건은 쉽게 투자하지 말라. 명백한 투기다.
첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보전할 수 있는가?
넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?
이 다섯가지에 예스! 라고 명확하게 대답할 수 있을 때 투자를 하는 것이다.
06 투자 수익은 월급이 아닌 보너스
부동산 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. 많은 사람들이 자신의 실패담은 공개하지 않는다는 것을 기억하라.
부동산 투자로 매년 연봉 이상, 때로는 몇 배의 수익을 얻기도 하지만 내게 단지 보너스일 뿐이다. 투자할 때 가장 중요한 것은 잃지 않는 투자이냐 아니냐이다. 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다. 부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근해야 한다. 투자는 성공을 위한 사다리이지만 성공의 보증수표는 아니라는 사실을 명심하자.
4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우
01 초보 투자자를 위한 투자 공부법
결국 끝까지 살아남아 성공한 이들은 현장을 떠나지 않고 발로 뛰며 꾸준히 투자 공부를 해온 사람들이었다. 그들의 공통점은 투자에 뛰어들기 전에 얼마의 기간 동안 어떻게 투자를 해나갈 것인지 연구했다는 것이다.
1단계 : 경제신문 읽기
1) 가장 관심있는 섹션을 읽거나 시간을 정해놓고 읽는다
2) 이윤을 많이 내는 대기업의 동향은 반드시 챙긴다
3) 신문을 읽다가 모르는 단어는 체크하고 의미를 파악해둔다.
4) 주식이나 부동산을 보유했다고 생각하고 시세를 체크하라 향후 투자시 유리하다
2단계 : 투자 관련 책 읽기
100권의 투자 관련 책읽기를 권한다. 여러 책을 빨리 읽기보다 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 책을 읽을 때는 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라. 장점을 내것으로 만들기 위해 노력한다.
1) 통독 (글 전체 읽고 좋은 부분 밑줄 친다)
2) 필사 (밑줄 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)
3) 적용 (필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)
3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기
여러 사람의 투자 후기는 간접적 경험이 되며 여러 아이디어를 얻을 수 있는 장점이 있다. 가급적 온라인 사이트에 본인이 투자와 관련해 공부한 내용이나 정보를 나누면서 온라인상에서 좋은 동료를 만나기를 권한다. 투자활동을 하는데 큰 버팀목이 될 것이다. 아프리카의 명언처럼 “혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다” 좋은 동료를 만나 멀리 가길 바란다.
4단계 : 매주 1회씩 임장하기
본격적인 투자 전 6개월 동안 책을 읽고, 처음 1년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동산 중개사무소에 들러 여러 정보를 조사했다. 임장을 하고 싶다면 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋다. 집 주변 시세에 먼저 익숙해져라. 거주 지역의 장점과 단점이 쉬운 것도 장점이다.
1) 인터넷 사전조사: 네이버 부동산 (세대수, 방향, 입주연식, 난방방식, 아파트단지구성내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처)
2) 부동산 중개사무소 전화 문의: 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라. 매도자, 매도인, 임차인 이 세명의 입장에서 문의하는게 좋다. 그 중 가장 친절하게 응대해준 부동산 중개사무소를 찾아가 브리핑을 받으면 된다.
3) 부동산 중개사무소 방문: 혼자보다 둘이 가는 것이 낫다. 중개사무소 사장이나 실장이 여성인 경우가 많다 여성이 현장에서 질문할 때 더 편하고 친절하게 답해주면 여성이 더 섬세하게 접근하고 살핀다. 복장도 중요하다. 비즈니스를 하려면 기본적인 복장을 갖출 줄 알아야 한다.
4) 임장보고서 작성: 그지역 해당 물건에 대한 간단한 정보나 특이사항, 자신의 의견을 간략하게라도 기록해둬야 한다.
부동산 투자에 가장 중요한 것은 현장을 떠나지 않는 것이다. 문제는 경험이 많은 사람이라 해도 꾸준히 임장을 하는게 쉽지 않다는 것이다. 투자스터디나 모임을 통해 마음이 잘 맞는 사람을 정하고 매주 1회씩 임장하기를 6개월 이상 하다보면 현장과 물건을 보는 시선이 정확해질 것이다.
5단계 : 멘토 만나기
후발주자가 제일 첫 번째 써야 할 전략은 벤치마킹이다. 성공한 투자자의 방식을 배우기 위해 노력해야 한다. 성공한 투자 선배를 만날 수 있는 가장 쉬운 방법은 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이다. 지금 당장 강좌를 신청하려 하지 말고, 일단 투자 관련 책들도 읽고 현장 경험을 보다 쌓고 난 뒤 수강하기를 권한다.
02 수익률 계산하는 법
보유하고 있는 돈이 얼마든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마인지에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도 있고 눈 녹듯 사라질 수도 있다.
대출 제외 수익률(%) = (월세X12) / (총 매입액-보증금) X100
대출 포함 수익률(%) = {(월세-월이자)X12} / (총 매입액-보증금-대출금액)X100
총 매입액= 매입가+매입경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비)
(단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외)
대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타(괜찮은 투자처)라고 생각한다. 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 입찰해서 명도까지 해서 임대 놓고 결국 은행만 배불리게 된다. 따라서 가급적 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다. 수익률이 높을수록 리스크도 커진다. 당연히 리스크 헷지가 필수다. 아무리 수익률이 높아도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 않기 바란다.
03 직장생활과 투자를 병행하는 법
성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다. 경험은 세가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다. 이 세가지는 상호보완이 가능하다. 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. 직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈 벌지만 결국 큰 돈을 버는 것은 사장이다.
04 부동산 투자, 언제 해야 할까?
투자하는데 전망은 무의미하다. 돈은 자신의 투자 원칙에 따라 흔들리지 않는 사람에겐 달라붙지만 많이 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나간다. 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한가지다 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 트렌드에 따라 투자하지 않고 자신만의 투자 기준을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자했다. 그 결과 대박을 낼 수 있었다. 오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다. 전문가의 말에 공감됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야 한다.
부동산 투자의 가장 좋은 타이밍은 자신의 준비가 완료되었을 때다 성공적인 투자를 위해 경계해야 하는 건 ‘조급함’이고 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다. 꾸준히 시장을 지켜본 사람에게는 언제든 기회가 찾아온다. 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다 부동산 가격은 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.
05 걱정 없는 임차인 관리 노하우
임차인 관리에 과도한 공포를 가질 필요가 없다. 계약서에 월세 연체시 특약 사항을 명시한다. [임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연20%씩 넣는다]. 은행의 입금SMS 서비스를 신청해서 사용하여 입금 문자를 받을 수 있다. 캘린더 앱 알람을 이용하면 월세 입금일을 놓치지 않고 관리할 수 있다. 월세 일자를 매달 월말로 정하면 월세 입금 일자이 통일되어 관리하는데 수월하다. 임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나 보증금 없는 임차를 원한다면 과감히 거절해야한다. 보증금은 집 주인을 위한 최후의 보루다. 월세를 내지 않아 명도소송을 진행하면 6개월의 시간이 소요된다. 따라서 월세X10정도의 금액을 받아두는 것이 좋다. 월세를 2회 이상 연체한다면 법적 절차를 진행하라. 중요한 것은 문제가 생겼다면 반드시 초기에 대처해야 한다.
연체 2개월시: 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
연체 2개월+2주: 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행 가능)
연체 3개월 시 : 가처분 집행
이후: 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행
많은 임대인이 월세를 연체한 임차인과 통화하거나 대면할 때 실수하는 하나가 임차인에게 본인의 불편한 감정을 여과없이 표출하는 것이다. 가급적이면 합리적인 선에서 임대인의 권리를 보장하고, 임차인의 자존심까지는 건들이지 않도록 주의하길 바란다. 문제를 해결할 수 있는 방법을 찾아본 후 최악의 경우로 치달을 경우엔 계약을 해지하고 합리적인 절차에 따라 임차인을 내보내는 방법을 써야 할 것 이다.
06 알아두면 유용한 현장조사의 기술
비즈니스 관계에서 어느 한쪽이 일방적으로 도움을 주고 다른 한쪽이 일방적으로 도움을 받는다면, 그 관계가 오래 지속될 수 없는 것이다. 어느 지역 임장 갈 계획이라면 그 지역 부동산 중개사무소 여러 곳에 전화를 걸어 시세조사를 끝내고 해당 물건에 대한 브리핑을 받을 수 있는 부동산까지 선정해두었다. 내 입장에선 실력이 부족하다보니 그들의 수고로움을 덜어주기 위해 노력한 것이다.
명도시 점유자들을 내보내야 할 때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는지 알아채는 것이다.
내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다. 그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다. 그래서 남들보다 더 좋은 기회와 수익이 오지 않았을까 생각하다.
07 내 집 마련에 대한 고민 상담
집은 그저 부채다. 살고 있는 집에 투자하면 돈이 묶이기 때문에 가급적 그 금액을 최소화하려 노력한다. 신혼이라면 지금 당장은 공격적으로 불려나가야 할 시기다. 깔고 사는 집에 드는 비용만 줄여도 큰 목돈을 종잣돈으로 마련할 수 있다. 첫 투자처는 잘 아는 주변 지역으로 정하는 것이 좋다. 첫 투자의 주안점은 잃지 않는 투자를 하는 것이다. 매년 투자금으로 1채씩 꾸준히 부동산을 매입한다.
첫째, 세상을 살면서 다 가질 수는 없다. 원하는 목표를 이루면 나에게 보상을 준다.
둘째, 현재 가진 것에 만족하고 감사해하자. 행복은 원하는 것을 가지거나 무언가를 이루었을 때 오는 것이 안이라, 현재 내가 가진 것에 감사하는 만족감으로부터 온다.
에필로그 나는 부동산과 맞벌이하는 월급쟁이다
그와 같은 성공을 이루기 위해서는 그들이 쏟은 만큼의 시간과 노력, 열정이 필요하다. 큰 산을 옮기기 위해서 처음 해야 할 일은 바로 작은 돌 하나부터 옮기는 것이다. 놀랍게도 많은 사람들이 부자를 꿈꾸지만 그중 대부분의 사람들은 지금까지 살아온 방식 그대로 살아간다. 만약 현재 당신을 있게 한 지금까지 살아온 방식이 만족스럽지 않음에도 당신이 변하지 않는다면, 당신의 미래 또한 현재의 모습과 달라질 게 없을 것이다.
부록01 10년 안에 집 30채 마련하는 투자법
월급쟁이 재테크의 끝은 ‘노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경’하는 것이다 근로소득이 점점 줄어들어 사라져버리기 전에 우리는 자본이 스스로 돈을 벌어오는 시스템을 구축해야 한다. 중요한 것은 얼마나 유능한 직원을 고용할 수 있느냐는 것이다. 경험이 쌓일수록 당신은 더욱 똘똘한 직원을 뽑을 수 있게 될 것이다.
일년에 2,500~3000만원을 모아서 매년 1채씩 집을 매입하고, 2년후 앞서 매입한 집의 전세가 오르면 전세금으로 1채를 더 매입하는 것이다. 급여로 1채, 전세 상승분으로 1채씩 계속 투자해서 10년 뒤 30채를 갖게 되면 채당 3,000~4,000의 수익만 얻어도 10억을 벌 수 있다. 회사를 더 길게 10년 더 다닐 수 있다면 20억원을 모으는데 5년이 채 걸리지 않을 수 있다.
아파트 투자의 리스크는 매입한 아파트가 가격이 언제 오를지 모른다는 것이다. 본인이 매도시기를 마음대로 정할 수 없다. 그리고 이 방식으로 투자하려고 하면 ‘현금흐름’을 신경써야 한다. 이 방식은 매년 꾸준히 얼마 이상 투자금을 모을 수 있는 사람 그리고 앞으로도 직장생활을 10년 이상 할 수 있는 사람에게 유리하다. 특별한 수입원 없이 3000만원이 묶여 현금흐름이 막히는 사람에게는 권하지 않는다.
똘똘한 직원 고를 팁
1) 실투자금이 적게 드는 아파트 고른다
2) 전세 수요가 높은 지역의 아파트 고른다
3) 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인 후 고른다
4) 대단지 아파트일수록 좋다 (최소500세대이상)
5) 역세권 아파트일수록 좋다
6) 소형 평형의 아파트일수록 좋다
부록 02 1,000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법
전세비율 높은 아파트 목록을 출력한다
네이버 부동산에서 급매물을 찾아라
현장에서 급매물을 찾아라. 부동산 중개인과 친분을 쌓은 뒤 급매 나오면 연락달라고 간곡히 부탁하면서 연락처 남긴다
STEP3. 책에서 깨달은 것
분명히 읽었는데 공부를 하고 난 뒤 읽으니 내용이 다르게 느껴진다.
열기에서는 다 해봤는데 아파트를 하라고 하셨는데 초기에 다 해봤다는 것들이 책 안에 들어있었다. 그리고 그 경험을 토대로 해도 되는 걸 알려주셨음을 알게 됐다.
공부하기 전에 부동산 투자 관련 책 읽었었는데 거의 성공 스토리가 많았다. 실패담은 약간 언급 정도? 처음 읽었을 때 나부맞에서는 조심해야 하는 부분과 마인드에 대한 언급이 있어서 좋았던 기억이 있다.
월급쟁이로 살면 월급 받는 삶에 익숙해질 수 밖에 없고, 열심히 살지만 그 삶을 벗어날 수 없다는 슬픈 사실을 깨닫게 되었다. 풍족한 노후, 꿈꾸는 노후로 가려면 내가 주체가 되어 내가 원하는 금액을 위해서 그에 합당한 노력을 해야 한다.
책 중간에 경매도 하시고 재판 과정 이야기도 해주시는데 그 부분은 좀 자신이 없는데 나는 아파트만 해야겠다. 아파트라도 잘 알고 고를 수 있는 안목을 가지는데 집중해야겠다.
나에겐 부자가 되는 것도 좋지만 결국 1차 목표는 노후준비다. 열기 비전보드를 통해서 내 목표 금액과 가는 길을 정해보는 진지하게 고민할 수 있도록 알려 주셔서 감사하다.
남편에겐 일단 5년만 고생하자라고 말했지만 나는 사실 10년의 여정을 준비중인데 5년동안 먼저 남편에게도 투자가 이어져 얻을 수 있는 편익을 보여줄 수 있으면 좋겠고, 그럴려면 지금과 같은 마음으로 계속 노력을 멈추지 말아야한다.
나에게도 부동산과 맞벌이를 하는 날이 반드시 올꺼라고 믿는다. 즐겁게 이 과정을 후회 없도록 하고 싶다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 초보 투자자를 위한 투자 공부법을 해본다.
1) 경제뉴스 읽기 -> 현재 하고 있는데 읽은 것 중에 관심 있는 한가지 체크하기
2) 대기업의 동향 파악 -> 임보 쓸 때 삼성, 현대 등 대기업 동향 적어보기
3) 모르는 단어 파악하기
4) 보유했다 생각하고 시세 체크 -> 매달 전국 시세 체크
2. 너바나의 추천도서 읽기 -> 독후감 쓰기
3. 추천영상 보기 -> 자본주의(O)/ 설득의 비밀/ 행복해지는법1, 2편/ 돈의힘
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P6 내가 목표로 한 것이 바로 이것이었다. 내가 직장에서 해고를 당한다 해도 나와 내 가족이 경제적인 어려움을 겪지 않는 시스템을 만드는 것 말이다.
P33 은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.
P45 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’이다.
P52 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.
P53 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.
P96 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다
P107 모두에게 똑 같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과가 달라진다.
P115 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다
P124 첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라
P134 아무 이유 없이 당신의 지갑에 돈이 들어오는 행운은 없다. 당신의 일하는 시간의 가치를 높이기 위해 고민하고 계획하라.
P159 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 ‘사다리’이지만 성공의 ‘보증수표’는 아니라는 사실을 명심하자
P166 넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라.
P192 결국 우리는 돈과 시간을 들이고 노력해서 성공적인 투자를 성취해야 한다.
P203 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.
P230 첫째, 세상을 살면서 다 가질 수는 없다.
P231 둘쨰, 현재 가신 것을 만족하고 감사해하자.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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