전세 빼기에 당연한 것은 없습니다 (+왕분노 경험담) [돌맹이의꿈]

안녕하세요

작지만 절대 깨지지 않는

돌맹이의꿈 입니다.

과거 투자를 하면서

전세를 너무도 힘들게 뺐던 경험이 있어서

나눔글로 적어보게 됐습니다.

전세를 빼면서

큰 위기가 아주 많이 생겼었는데요,

어떤 위기들이 생겼었고,

그리고 그 위기들을 어떻게 넘겼는지

그 과정들을 겪으면서 어떤 점을 깨달았는지

작성해보겠습니다.

제 경험이 이 글을 읽는

누군가에게는 꼭 도움이 됐으면 좋겠습니다.

"집을 보여주지 않는 기존 세입자"

당시 저는 1호기를 했다는 기쁨에

취해있었습니다.

투자를 했던 지역은

지방 중소도시였고,

공급이 없음

&

단지 내 전세 매물 엄청 적음

&

선호도 높은 단지에 투자함

이런 조건이었기에

전세 빼기를 전혀 걱정하지 않았습니다.

1호기 투자부터

전세 맞추기를 하니 오히려 제 경험치도 쌓이고

오히려 잘됐다는 생각뿐이었습니다.

강의에서 알려준대로

전세를 빼기 위해 해야 하는 것들을

하나씩 해나갔습니다.

1. 매일 전세 트래킹을 했고

2. 다른 부동산에도 매물을 내놨고

(물론 이 과정에서 매수 부사님이랑 사이가 틀어짐)

3. 전세 가격도 내려서 가격으로는 1등이었고

4. 부동산에도 자주 연락을 드렸습니다.

/

투자했던 매물은 기존에 살던

기존 전세 세입자가 있었는데,

2개월 반 뒤 만기라서

다른 집으로 이사나갈 예정이었습니다.

그러나 ... 걱정없을 것이라 생각했던 전세에

문제들이 생겨났습니다.

/

그 중 첫번째 문제는 바로

기존 세입자가 집을 보여주지 않았습니다....

기존 세입자에게 처음 집을 매수했을 때

제가 했던 말이 실수가 되었습니다.

당시에 집을 매수하고

세입자와 관계를 좋게 해야지 집을 잘 보여주실 것 같아서

새로 전세입자 못구하더라도

전세 만기시에 전세금 꼭 돌려드리겠다고

말씀 드렸었습니다.

그게 화근이었습니다.

그 뒤로 임차인은

거짓말을 하면서 집을 보여주지 않았습니다.

/

임차인은 저에게

"오늘 부동산에서 집 잘 보고갔습니다^^"

라고 말을 했는데,

막상 부동산에 전화를 해보면

"그 세입자가 오늘도 시간 안된다고 해서 집도 못봤어요.."

라고 말하시는 것이었습니다.

임차인은 저에게 집을 잘 보여주었다고 거짓말을 하면서

부동산에다가는

오늘 시간이 안되니 집 못보여준다고 말하고

당일에 약속 시간 직전에 파토를 내는 식으로

계속해서 전세를 새로 맞추는 일에

훼방을 놓았습니다.

당시 저는 온라인TF를 하고 있었기에

담당 튜터님이셨던 밥잘 튜터님께

이 상황을 해결할 방법을 여쭤보았고,

튜터님께서는 저에게

세입자 분께

"이렇게 협조를 안해주시면 전세 만기때 돈 못돌려드립니다"

라고 부드럽게 돌려서 전달해야 한다고

말씀해주셨습니다.

그래서 바로 세입자 분께 전화를 해서

제가 새로 전세를 맞추지 않으면

전세금을 만기때 돌려드리기 어려울 수 있다고 설명하고

집을 잘 보여주시기를

다시 한번 더 간곡히 부탁드렸습니다.

그렇게 일단 이 상황은

겉으로는 해결이 된 듯 했습니다.

그러나 또 다른 문제가 있었죠 ^^ ㅋㅋ

"이유없이 전세가 빠지지 않는 경우도 있다 "

임차인이 집을 보여줘도

전세가 나가지 않았습니다.

공급은 여전히 없었고,

단지 내 전세 매물도 거의 없었고,

제 물건이 1등이었지만,

제 마음속에서만 1등이었던 것인지

제 단지는 나가지 않았습니다..

제가 투자했던 단지보다

상위 단지들도 전세가 빠지지 않기 시작했습니다.

이유가 있었냐구요..?

아뇨 특별한 이유는 없었습니다.

지방의 중소도시를 투자하게 되면

충분히 생길 수 있는 일이라는 것을

이 때 처음 깨닫게 됐습니다.

사실 중소도시 뿐 아니라

어느 지역에 투자를 해도

이렇게 이유가 없이 전세가 빠지지 않는 경우도

있다는 것을 알게 됐습니다.

(모든 일에 이유가 있지는 않다..)

"2500만원만 깎아주세요"

그렇게 그 지역 전체적으로

전세가 잘 빠지지 않는 그 시기에

기적적으로 약 전세 만기 한달을 남기고

새로운 세입자를 구할 수 있었습니다.

단.

2500만원 낮은 가격으로 말입니다..

기존에 생각했던 투자금 6000만원에서

8500만원까지

투자금이 확 늘어났습니다.

싱글투자자이면서

1년에 단 2000만원도 안되게 모으는 저에게

8500만원은 너무 큰 돈이었는데,

그 돈을 중소도시에 넣는다는게

마음이 쉽지 않았습니다.

그럼에도 전세금은 결국 돌려받을 수 있는 금액,

대출을 내서 이자를 갚게 되는 건 돌려받지 못하는 금액

이었기 때문에

저는 낮은 전세입자를 받아서

맞추게 됐습니다......... ???

맞춘 줄 알았죠? ㅋㅋㅋ

그렇지 않았습니다.

또 하나의 난관이 있었습니다.

바로

전세 계약서 작성 3일 전

기존에 거주중인 임차인의 한마디 때문에

모든게 다 뒤집혀졌습니다.

"못나간다고 선언하고 잠수탄 임차인"

기존에 살던 임차인은

분명 새로운 집으로 이사를 나간다고

말했었는데,

기존 임차인이 갑자기 나가기로 한 날짜보다

더 뒤로 미뤄서

나가야 한다고 통보한 것입니다.

이미 나가기로 한 날짜로

새로운 임차인과 조율을 하여

전세 가계약금을 이미 받은 상황이었는데

새로 계약하기로 한 새 임차인과

날짜가 틀어지게 됐습니다..

그렇게 충격적인 말을 남기고

기존 임차인은 잠수를 탔습니다...

진짜 충격적이었습니다.

이 계약이 틀어지게 되면

이미 가계약금으로 받은 금액을

배액배상으로 물어내야 하는 상황이었고,

전세는 맞추지 못했기 때문에

대출을 받아서 기존 세입자를 내보내야 하는

상황이 생겨버렸습니다.

대출 이자도 나가고, 배액배상 금액까지

제가 생각했던 것 보다

더 많은 금액이 나가게 될 것으로 예상이 되자

다시 저는 패닉에 빠졌습니다.

이 자세한 이야기를 하려면

사실 3박4일 날밤을 새야 하기에

이 이야기는 나중에 다른 글로

다시 찾아오겠습니다.

/

결론적으로

전세 계약서 작성 바로 전날

저녁이 되어서야

기존 세입자와 연락을 할 수 있었고,

계약서 작성 단 12시간을 남겨두고

다시 이야기를 잘 해서

다시 날짜 맞춰서 나가는 방향으로 이야기가 마무리 됐습니다.

그렇게 2500만원 낮은 금액으로

전세를 맞추는 것이

성공적으로 이뤄졌습니다!

"투자에 당연한 것은 없다"

당연히 전세가 쉽게 빠질거라고 확신했던

제 마음이

가장 큰 리스크로 돌아왔습니다.

공급이 없고,

단지 내 전세 매물이 없고,

제 물건이 1등 물건이고,

투자한 단지가 선호도가 좋다고 해도

전세는 나가지 않을 수 있다는 것을

인지한 채로 투자를 진행했어야 했는데,

그런 마음이 없이 무조건 잘될거라는

근거없는 긍정 마인드를 가지고

투자를 진행했습니다.

/

저는 이 글로 드리고 싶은 이야기가

전세는 맞추기 어려운 일이니 투자하지 말라

이것이 아닙니다.

투자는 내가 생각하지 못하는

리스크가 참 많다는 것을 인지해야 한다는 것이고,

리스크 대비를 아무리 철저히 해도

예상치 못한 리스크는 생겨날 수 있다는 것입니다.

그럼 리스크가 많으니까 투자하면 안되나요?

아니요.

대응 해나가면 됩니다!

밥잘튜터님께서 해주신

명언이 있습니다.

"돈으로 해결할 수 있는 일이 가장 쉬운 일이다."

진짜 전세를 못뺀다면

대출내서 잔금 치면 됩니다.

이미 저환수원리에서

리스크 대비 부분을 통해 잔금 가능여부를

확인을 했는데,

대출내서 잔금치는게 저에게 문제가 될까요?

제 인생이 망하나요?

안 망합니다......

당시에는 죽도록 힘들고

왜 나는 1호기부터 이런 운 없는 일만 잔뜩 생기는거냐면서

원망도 했는데요,

그거 다 필요없는 마음들입니다.

제가 선택해서 한 투자이고,

돈으로 해결할 수 있는 문제들이고,

제가 원하는 인생의 목표가 있기에 진행한 투자입니다.

투자는 예측할 수 없는 리스크가 있기에

두렵기도 하지만,

그렇기에 더 재밌는 것 같습니다.

저는 이 글을 보시는 모든 분들이

꼭 투자를 해내시고

원하시는 목표를 모두 이루셨으면 좋겠습니다.

물론 저도 목표를 꼭 이룰겁니다^^

길고 길었던 제 글을 읽어주셔서

감사합니다. ~! ㅎㅎ