취득 순서 잘못해서 1억 날린 사연 (제발 사기 전에 확인 좀…)

“취득세 이 만큼 낼 거 알았으면 안 샀죠…”

제가 늘 강조드리는 것 중 하나가 ‘사전에’, ‘미리미리’ 알아보라는 말씀, 자주 드리는거 아시죠? 

특히 최근 토허제 해제 이후 일부 지역을 중심으로 연일 신고가 뉴스가 나오면 마음이 급해지기 마련입니다만, 이럴 때일수록 바짝 정신차리고 실전에 임해야 합니다. 

아래는 실제 사례입니다. 구체적인 단지는 말씀드릴 수 없습니다만, 그래도 투자 가치를 판단하기 위해 지역 정도는 말씀드려보겠습니다. 

이분은 분당에 주택을 한 채 보유중입니다. 이번 토허제 해제 이후 대치, 잠심을 중심으로 집값이 오르니 불안한 마음에 추가 매수를 한 경우인데요, 두 번째 취득한 집은 송파였습니다. 다행히 원하는 가격에 원하는 물건을 구할 수 있었습니다. 

혹시 해서 전문가와 상담을 거치고 본인이 생각했던 물건 중 옥석을 고르는 준비까지 하였습니다. 

여기까지만 보면 아무런 문제가 없어 보입니다. 그런데 뭐가 문제일까요? 그건 바로 취득 순서를 잘못 고려한 ‘취득세 중과’ 입니다. 

위 표는 월부닷컴 절세특강에서도 설명드렸던 다주택자 및 법인 취득세 중과에 대한 표입니다. 보시는 것처럼 개인 명의로 주택 취득시 세대기준 주택수가 늘어날수록 1~3% 취득세율은 최대 12%까지 올라갈 수 있는데요, 문제는 2번째 주택부터는 조정대상지역, 비조정대상지역에 따라 달라진다는 것입니다. 

앞의 경우, 1번 주택 분당(비조정), 2번 주택 송파(조정) 이렇게 취득하였으므로 송파 취득 후 3년 내 분당 주택을 처분하지 않으면 8% 취득세를 부담해야 합니다. 

그렇다면 매수자는 분당 주택을 정말 팔아야 할까요? 안타깝게도 이분은 ‘1주택으로는 부족하니, 2주택 전략으로 가자’ 였습니다. 즉 분당 주택을 팔지 못한다는 것이죠. 게다가 제가 보기에도 취득세를 아끼기 위해 분당 주택을 매각하면 오히려 더 손해가 날 수 있는 상황으로 보였습니다. 

결국 2채 모두 끌고 가야 하는 상황이 되었는데요, 이때 송파 주택은 당초 예상했던 3%(9억 초과 주택)가 아닌 8%가 되었고, 예상보다 5%를 더 부담해야 하는 상황이 되었습니다. 

문제는 해당 주택이 고가주택인지라 추가 부담해야 하는 취득세만 약 1억! (취득세율 차이 5% * 매매가 20억)

이러니 “취득세 이 만큼 낼 거 알았으면 안 샀죠…” 하는 말이 나오는 겁니다. 

꼭 기억하세요! 만약 2주택 전략으로 간다면, 반드시 첫 번째 주택을 가장 좋은 것을 매수하시고(조정, 비조정 무관), 두 번째 주택은 비조정대상지역을 매수해야 합니다. 

현재 조정대상지역은 강남 3구와 용산 밖에 없습니다. 즉 우리에게 인기있는 마포, 강동, 과천 등의 경우 여전히 비조정대상지역이고 취득세 중과도 해당하지 않고, 보유만 하더라도 비과세를 받을 수 있다는 것이죠(저 나름 찍어드린 겁니다). 

개별 상담까지 마치신 분인데, 참 안타깝게 생각합니다. 꼭 기억하세요! 계약서를 쓰는 순간, 여러분의 세금은 99%가 결정됩니다. 꼭 미리 알아두세요! 감사합니다.