[열중43기 독서로 배운 저평가 아파트 9해5조_꿈이사] 주우이님의 4주차 강의후기

안녕하세요.

꿈을이루어가는사람, 꿈이사입니다. 

벌써 열반스쿨 중급반의 마지막 강의네요.

주우이님께서 투자의 정석이라는 제목으로

현재 투자 시장을 완벽히 분석해주셨습니다. 

정말 중요한 말씀으로 시작해주셨는데요.

주우이님께서는 ‘잃지 않는 투자’를 반복하는 것이

정말 정말 정말~~~ 중요하다고 하셨습니다. 

‘잃지 않는 투자’에 대한 내용은 모든 강의에서,

그리고 모든 튜터과 멘토님들께서 해주시는 말씀입니다. 

‘잃지 않는 투자’를 위해 

우리는 어떤 노력을 해야하는지 알아볼까요~^^

현재의 시장은 등하락을 반복하는 시장입니다. 

전체적으로 보면 점점 오름세가 퍼져나갈 것이기에

그 어느 때보다도 적극적으로 투자할 타이밍입니다. 

작년부터 모든 강의에서 

‘투자하기 너무 좋은 때’라는 말씀들 해주시는데요~

나에게 맞는 물건을 찾기 위해 

더 많은 노력을 기울여야겠습니다.

지방과 수도권 아파트는 어떻게 봐야 할까요?

지방 아파트를 볼 때는

인구의 크기, 수요, 전세가율을 잘 봐야 합니다. 

인구의 크기가 클 수록 수요가 받쳐주고, 

빈 땅이 많아 선호지역이 쉽게 바뀔 수 있는 지방에서는

정말 사람들이 좋아하는 단지를 잘 볼 수 있어야 하며,

전세가율이 높아 소액으로 투자할 수 있는 타이밍도 잘 잡아야 합니다.

이 때 입주 물량은 꼬옥 확인 해야합니다.

지방의 경우 중단기 보유하며 수익실현을 해야 하기 때문에

매도 시기와 목표 매도가도 미리 생각하는 것 잊지 마세요!^^ 

수도권 아파트에서는 어떤 것을 봐야 할까요? 

수도권은 지방과 비교하면 

대체 불가한 입지독점성이 높은 곳을 투자해야 합니다. 

지방 보다는 많은 투자금이 필요하지만

입지가치 상승으로 안정적인 자산을 보유하는 방향으로 봐주세요.

그럼 나는 수도권과 지방 어디를 봐야 하는 사람일까요?

이는 투자에 집중할 수 있는 시간

목표자산의 크기

체력과 장거리 이동 가능 여부

투자금에 따라 

스스로 정해야 하는 부분입니다. 

수도권이든, 지방이든

둘 중 어느 것이 더 좋은가? 보다

좋은 자산을 매수하는 것에 초점을 맞춰

일단!!!

내가 할 수 있는 것 중

제일 좋은 자산을 매수하는 선택을 할 때 입니다.

나에게 맞는 투자처! (수도권 ver)

 아래 과정을 순서대로 따라서 한다면, 

투자를 할 수 밖에 없다.

나만 따라와~~~ㅎㅎ

1. 입지독점성 : 강남 1시간 이내

입지독점성이란

사람들이 살고 싶어하는 곳!

대체할 지역이 많지 않고

빈 땅이 없어 구축을 부수지 않고서야 새 아파트를 지을 수 없고

그곳에 살아야 하는 이유가 있는 곳을

입지독점성이 있다고 합니다.

수도권에서는 제일 큰 업무지구가 있는 강남에

1시간 이내에 갈 수 있는 곳이라 할 수 있습니다.

2. 전세가율 : 60% 이상

투자자에게 전세가율은 왜 중요할까요? 

바로 투자금을 줄일 수 있는 요인이기 때문입니다. 

그렇지만, 전세가가 높은 것 보다 더 우선으로 봐야하는 것은!!!

싼 매매가 입니다.

싸게 사야 함을 잊지 마세요~!

3. 투자금

내가 가진 투자금으로 감당 가능한지를 봐야합니다. 

대출 No! 영끌 No!

대출은 추후 올 수도 있을 역전세를 대비하는 카드로 남겨두어요~

4. 저평가 

절대적 저평가 안에서 상대적 저평가를 선택해야 합니다.

전고점 대비 20% 이상 하락했는지

그리고 비슷한 가격 중에서 

가치 대비 가격이 더 저렴한 것은 어떤 것 인지를

판단할 수 있어야 합니다.

5. 투자단지 선택

내 투자금에 맞는 단지 중

가장 좋은 단지를 선택합니다.

앞마당이 많을 수록, 앞마당 단지의 가격을 잘 익힐 수록

비교평가를 더 잘 할 수 있습니다. 

Tip. 5순위 시세표!

금액대별 가장 좋은 아파트를 파악하는 방법입니다. 

생활권에서 금액대별 제일 좋은 단지는 어떤 것이 있는지

비교평가 할 때도, 임장 다닐때도 참고하기 너무 유용한 자료입니다. 

그럴려면, 기존 앞마당의 단지 가치를 잘 알아야겠죠? ^^

이때 수도권과 지방을 따로 만드는 것이 좋습니다.

(이렇게 만든 5순위 시세표! 잘 활용하려면 한 달에 한 번 업데이트 필수!)

이렇게 1~3번의 과정에서 지역을 선택하고

4~5번의 과정에서 단지를 선택할 수 있습니다.

참~ 쉽죠? ^^

(저는 왜 어려운걸까요?ㅎㅎ)

강의에서 정말 친절하게도,

투자금에 따라 우선으로 봐야하는 지역까지 선정해주신 주우이님~

감사합니다. ^0^

그.그.그……런데…. 말입니다.

제가 가진 투자금에 해당하는 지역은 우선순위가 아니군요. ㅠㅠ

저에게도 기회는 있을테니, 수업을 끝까지 들어보시죠~^^

수도권 투자를 위해 나는 어떤 것들을 해야할까요?

바로 앞마당 만들기 입니다.

1. 명확한 목표 정하기

2. 입지독점성 있는 곳 부터 임장(강남 1시간 이내)

3. 회사 또는 집근처 임장 후 1기 신도기 확장

4. 지방러라면 핵심지역(강남권)부터 임장

나에게 맞는 투자처! (지방 ver)

1. 인구수 : 50만명 이상

수도권에서는 입지독점성이라면

지방에서는 수요의 척도가 될 수 있는 인구수가 많은 곳을 우선 선택한다.

2. 전세가율 : 70% 이상, 80%까지 봐라

바로 투자금을 줄일 수 있는 높은 전세가율 

지방에서도 전세가가 높은 것 보다 더 우선으로 봐야하는 것은!!!

싼 매매가 입니다.

싸게 사야 함을 잊지 마세요~!

투자금별 우선으로 봐야할 지방 주요도시를 정리해주신 주우이님~

감사합니다. ^^

여기에는 제 투자금에 들어오는 지역이 있네요. 

야호~^0^

3. 입주물량 : 투자 시점 & 2년 후

지방은 빈 땅이 많아 입지독점성이 떨어지기 때문에

새 아파트가 생기면 선호 생활권이 바뀔 정도이기에

특히 공급을 잘 봐야 합니다.

당연히 투자시에는 잘 봐야함은 물론이고,

전세 기간이 만료되는 2년 후의 공급까지 꼼꼼하게 챙겨봅니다.

이렇게 리스크를 미리 대비합니다.

이렇게 1~3번의 과정에서 지역을 선택하고

단지를 선택할 수 있습니다.

이제 돈을 잘 벌 수 있는 방법을 배웠다면

우리에게 필요한 것은 무엇?

실행입니다.

목표달성을 위해 지금 어떤 일들을 해야할까요?

1. 명확한 투자 목표 정하기

2. 앞마당 늘리기

3. 시세확인하기

4. 비교평가

이 외에도 ‘구해줘 주우이’로서 많은 질문에 답해주신 주우이님

감사합니다.

2월을 함께하고 있는 9해5조 동료님들 감사합니다. 

[투자공부계획]

• 25.03. 서울투자기초반에서 수도권 1기신도시를 명확한 앞마당으로 만든다.
• 25.04. 지방투자실전반에 도저언~
• 25.05. 1호기 매수를 위한 제대로된 매물털기
• 나는 25년 상반기 안에 100만 광역시 선호생활권에서 저평가되어 있고 내 투자금에 맞는 1호기를 매수하며, 그와 함께 전세도 같이 맞춘다.

[꼭 해봐야 할 것]

• 명확한 목표세우기
• 임장/임보 성장하기
• 5순위 시세표
• 모의계약서 (매수 및 전세)

이제 5순위 시세표 만들러 가실께요~^^