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1탄은 여기...↑
이건 확실히 싸다!
선호하는 동·층·향을 갖춘 1순위 매물이, 1,000만 원까지 조정되는 상황에서
"이건 싸다"라는 확신이 들었습니다.
기존 법인 세입자의 계약 만기가 얼마 남지 않아 전세금을 올려받을 가능성이 있었고,
만약 법인 세입자가 아니더라도 다른 부동산에서 전세 대기자가 있다는 점을 알고 있었기에
전세 세팅에 대한 리스크도 적다고 판단했습니다.
그래서 가계약금을 쏠 준비를 했습니다.
하지만 그전에 몇 가지 확인이 필요했습니다.
첫 번째로, 일시적 2주택 비과세를 위해, 1호기 잔금일로부터 1년이 되는 3월 말 잔금이 가능한지 여부.
두 번째로, 다른 부동산에 여전히 전세 대기자가 남아 있는지 여부였습니다.
세입자 새로 구하기는 불안하다는 매도인
매도인에게 3월까지 잔금 연장 가능 여부와 일반 세입자로 계약할 의사를 전달했습니다.
3월 잔금 연장은 OK.
하지만 세입자 만기까지 한 달밖에 남지 않은 상황에서
새로운 세입자를 구하는 것에 대한 불안감을 표했습니다.
이에 따라 가계약 문구에
"세입자 만기일 1주일 전까지 전세 세팅을 완료하지 못하면 계약 포기" 조건을 명시해달라는 요청이 있었습니다.
당시 전세 매물이 거의 없는 시장이었고, 차용증까지 써가며 계약이 이루어지는 분위기였기에
한 달 내에 세입자를 구할 수 있을 것이라는 희망을 품고 이를 수락했습니다.
SGI랑 HUG 보증보험이 2천만원이나 차이난다고요?!
사실 기존 법인 세입자와 전세금을 올려 신규 계약을 맺을 수도 있었지만,
굳이 전세 대기자를 찾으려 한 이유가 있었습니다.
당시 해당 법인은 사내 규정상 SGI 보증보험만 가입 가능했기 때문에
전세 보증보험 가입 한도가 낮았습니다.
해당 지역의 SGI는 KB시세·부동산114·부동산 테크 매매 평균 및 최근 실거래가를 비교하여
가장 낮은 값을 기준으로 전세 보증 한도를 정했기 때문에,
HUG 보증보험을 활용할 경우보다 2,000만 원 적은 금액밖에 나오지 않았습니다.
즉, 투자금을 줄이기 위해서는 일반 세입자가 필요했던 상황이었습니다.
하지만, 전세 대기자는 그 사이 다른 집을 계약한 상황이었지요.
다른 전셋집을 알아보겠다는 법인
며칠 뒤, 제가 일반 세입자를 구하고 있다는 사실을 알게 된 법인 측에서
자신들도 다른 전셋집을 알아보겠다고 연락을 해왔습니다.
한 달도 남지 않은 상황에서 법인과 일반 세입자 모두를 놓칠 수도 있다는 불안감이 생겼습니다.
물론, 당시 전세 수요가 꾸준히 있었고, 실제로 시장에 전세 매물이 거의 없는 상태였습니다.
특히 세입자 만기일 전후로 인사이동이 많아 전세 수요가 있을 것으로 기대했지만, 남은 시간이 너무 촉박한 것이 문제였습니다.
법인이냐 일반이냐
다행히 3일 뒤, 일반 세입자로 계약하고 싶다는 사람이 나타났습니다.
하지만 그분은 3년 전세 계약을 원했습니다.
이유를 물어보니, "현재 공급이 부족한 00시에서 좋아하는 위치에 대단지 아파트가 들어올 예정인데, 거기에 입주할 계획이라 3년을 원한다"고 했습니다.
이제 고민이 시작됩니다.
법인 세입자와 2년 계약을 할 것인가?
투자금을 2,000만 원 줄이고 일반 세입자와 계약하는 대신 입주장을 맞을것인가?
과연 주토의 선택은...?!
