일시적 1가구 2주택이 남의 일이 아니었다 (2호기 매수 시점 tip) [유르]

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

저는 1호기는 빨리 한 편은 아닌데요,

월부 첫 강의를 들은지 15개월 만에 했으니까요

그러고 나서 1년이 채 지나지 않은 다음에

2호기를 매수했었습니다

모두 잔금일 (등기일) 기준이구요,

사실 저는 햇수가 다르니까

1년에 한 채 하는거지~

라고 생각했던 거 같아요

근데 여기에서 엄청난 차이점이 발생해 버립니다

1호기와 2호기의 텀이

1년 되지 않았 던 저에게 어떤 일이 생겼을까요

😶

1. 1호기, 팔 생각이 없었는데 상황이 바뀌었다

저는 1호기를 매수하고 나서도 한참동안

제가 1호기를 매도할 생각을 할 거라고는

전혀 예상하지 못했습니다

투자는 당연히 싼 자산을 모아서

차곡차곡 쌓아가는 거라고 배웠으니까요

그리고 그것은 지금도 너무 맞는 말입니다-

그런데 그 사이 두가지가 바뀌었습니다

하나는 시장이고, 하나는 제 상황입니다

시장 같은 경우에는,

수도권을 투자하기에 좋은 기회들이 많아졌다는 점입니다

지금은 여기저기 많이 반등했지만

여전히 싼 단지들이 많이 남아있습니다

수도권 특히 서울을 투자할 수 있는 이런 기회는

우리 인생에 몇 번이나 올까 싶은데요,

1,2호기 당시엔 제가 수도권 투자를

쳐다볼 수나 있나? 하고 남의 일처럼 여겼습니다

그리고 제 상황 같은 경우에는,

저는 소액 다주택만이 제 길이라고 생각했는데

자산 재배치 및 이러넞런 방법들을 통해

수도권 투자도 할 수 있다는 것을 뒤늦게 알았습니다

그렇다면 제가 해야 할 일은 무엇일까요?

제가 가진 포트폴리오를 그냥 유지하느냐,

혹은 여기에서 어떻게 하면 더 나은 자산으로

갈아끼우느냐를 고민하게 됩니다

결론적으로 저는 현재 취득세 중과 구간에 있다보니

다음 투자를 서울수도권으로 본다면

취득세가 상당한 벽으로 다가오게 됩니다

1주택자가 서울투자를 한다면 3%대에도 가능한데

2주택자가 투자한다면 최소 8%대이기 때문입니다

10억짜리 집을 산다고 하면

취득세 3%일 땐 3천만원인데

취득세 8%일 땐 8천만원으로

세금 차이만 5천만원입니다...

집 한채 더 사겄어요 이 돈이면요,,,,

따라서, 다음 투자를 서울에 하고자 한다면

집 한채 정리해서 취득세 구간을 벌자!

취득세 N천만원 아끼자- 가 되더라구요

*다만 이게 늘 옳다는 건 아니고,

다음 투자를 얼마짜리 하느냐에 따라서

세금에 다른 비용/편익 비교가 각자 필요합니다

2. 일시적 1가구 2주택, 남의 일이 아니었다

1호기를 매도하려고 보니 시장이 좋지는 못합니다

지방 상황은 지금 심리도 죽고 공급도 있어

상당히 안 좋은 곳들이 많거든요

그런데 매도할 때 더 신경 쓰이는게 하나 있었으니

바로 양도세입니다

양도세는, 양도 차액이 클수록 많이 내게 되고요

주택수와 상관없이 누구든 내게 됩니다

따라서 양도세를 안낼 수 있는 '비과세' 카드를

쓸 수 있다면 무조건 쓰는게 좋지요

양도세 비과세가 얼마나 파워풀하냐면,

이 물건을 매도할 때 발생하는 양도 차익이 얼마든지간에

그에 대해 세금을 물리지 않겠다라는 겁니다

(거의 오디션 프로그램에서의 슈퍼패스 같은 느낌..)

그런데 저는 양도세 비과세를 받을 수 있었는데도

제 선택으로 놓쳤었더라구요

왜냐하면 2호기를 너무 빨리 사 버렸기 때문에요-

일시적 1가구 2주택은 상당히 유용한

양도세 비과세 방법 중 하나입니다

많은 일반적인 분들이 자산을 불려 나가는 방법이기도 해요

기본적으로 이들을 주택을 하나만 소유하려는

실수요자라고 보기 때문에 혜택을 주는 겁니다

실수요자가 내 집을 갈아타는 과정에서

잠시 잠깐 주택수가 두 개가 된 거고,

장기적으로는 기존 주택 하나를 팔아서 다시 1주택이 될테니까

이건 투자가 아닌 갈아타기 수요다- 라고 보고

양도세에 대한 혜택을 주자는게 취지인 그런거죠

*퀵하게 보는 일시적 1가구 2주택 요건

: 1후2보3매

-첫주택 매수 후 1년 뒤에 두번째 주택 매수

-매도하려는 주택을 2년 보유

-두번째 주택 매수 후 3년 이내에 첫주택 매도 조건

결론적으로 저도 제가 1호기와 2호기의

매수 텀을 12개월 이상 뒀다면

일시적 1가구 2주택의 조건을 충족해서

1호기 매도 시 양도세를 비과세 받을 수 있었을겁니다

근데 지금은 그냥 2주택자가 집 하나 파는

모습이 되었기 때문에 비과세는 받을 수 없고

일반 과세를 받게 됩니다

저는 뭐 그렇게 양도차익이 큰 것도 아니고

지방이다보니 매매가 자체가 큰것도 아니라

비과세냐 아니냐에 따른 금액차이가

막 어마무시하게 큰 그런 건 아니지만..

그래도 아예 안낼 수 있었는데

그걸 고려하게 되었다는게 아쉽더라구요

그리고 만일 더 가격대가 나가는 주택이거나

양도차익이 큰 분들이라면 비과세였으면 그 차이가 컸을겁니다

아마 매도 시뮬레이션 해 보시면 알게 되실듯 해요

부동산계산기

3. 2호기를 준비 중이시라면

저는 제가 1호기를 이렇게

일찌감치 팔고자 하게 될지 몰랐습니다만

만일 알았더라면 1호기와 2호기의 매수 텀을

12개월 이상 뒀을 것 같아요

언제 어디서 어떤 카드를 우리가 쓰게 될지 모르니

일시적 1가구 2주택 조건을 맞춰두기 위해서요-

이 카드는 주택수가 두 개인 사람이

하나를 매도할 때에만 적용되기 때문에,

모든 투자자들에게 고려되는 부분은 아닐 수 있습니다

그래도 혹시 모르니~

이왕이면 1주택에서 2주택으로 넘어가는 때에

일시적1가구 2주택 조건은 맞춰 둘 거 같아요

지금이 막, 몇 개월 안에 투자를

여러 건 해야 하는 그런 시장이 아니기도 하니까요

그렇게 2주택까지 온 다음에는

그 뒤에는 양도세를 안받기는 어려워져서

3호기 4호기 투자는 2호기보다는

좀 더 시점에서 자유롭게 해도 되지 않을까

싶었습니다

이렇게 기다리다 정말 투자금 딱 붙는

좋은 시기가 오면 여러개 주워야 할수도 있는거니까요

그렇다고 양도세 적게 내기 위해

시세가 덜 올랐으면 좋겠다~

이런건 아니니까

1호기 매도 어떻게든 잘 풀어내고

양도세 나오는대로 내고,

3호기 더 좋은 자산으로 갈아끼우는

그런 방향으로 가보려고 합니다

투자에는 정답도 없고

정답인줄 알았던 것들도

시간이 지나면 상황이 바뀐다는 것을,

그래서 왜 어떤 파도가 치더라도

살아남을 수 있는 수영실력 기르는게 중요한지를

새삼스럽게 다시 깨닫게 됩니다

차곡차곡 쌓아 올린 물건들이

시스템으로 돌아가는 그날까지~

다양하게 그리고 치열하게

한채 한채 모으도록 하겠습니다 :)