이렇게 딱 3번만 하면 저평가 단지 찾을 수 있습니다

안녕하세요

셔츠 튜터님 반의 쇼요 입니다.

임장지에서

열심히 임장을 하고 임보를 써도

마지막 비교평가하여

결론을 내리는 것이 쉽지는 않습니다.

아직 저도 훈련을

거쳐가고 있는 중이지만,

"어떻게 하면 쉽게 할 수 있을까?"

고민하면서 적용했던

비교평가 방법을

공유 드려보고자 합니다. 😁

비교평가를 할 때는

우선 해야할 것은

다른 지역 간 비교보다는

해당 지역,

더 작게는 해당 생활권 내에서의

비교평가라고 생각합니다.

사람들의 삶을 생각해 볼 때

부산이 대전보다 싸다고 해서

대전 사람들이 부산으로

이사를 가지는 않기도 하고,

각 지역마다 부동산 사이클이 다르고

해당 권역 내의

수요와 공급으로 시장이 움직이기에

같은 지역, 같은 생활권 내에서

저평가가 우선 되어야 한다고 생각합니다.

그래서 저는

아래 3가지의 질문 순서를 지켜

저평가 물건을 찾아보고 있는데요!

① 생활권 내 저평가인가?

② 지역 내 저평가인가?

③ 지역 간 저평가에도 해당이 되는가?

*가격을 고정하여 비교평가

이때 Tip은

가격을 고정한 뒤

가치를 비교해보는 것입니다.

가치를 고정하는 것은

상대적으로 주관적인 요소가 들어가기 때문에

가격을 고정하는 방법이

아직까지는 좀 더 쉬운 것 같습니다.

그럼 차근차근,

첫번째 단계부터 진행해보겠습니다!

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①생활권 내 비교평가로 저평가 찾기

광주 광산구의 생활권의 단지를

예시로 들어보겠습니다.

수완실크밸리는

광산구 수완지구 장덕동에

위치한 단지입니다.

수완동에 비해서는

입지나 선호도가 밀리지만

초품아에 09년식단지로

가성비 선호도를 가진 단지라고 생각합니다.

동일 생활권 내 비슷한 가격대를 보여주는

다른 두 단지랑 비교를 해보았는데요.

<수완실크밸리> 09년식 579세대 3.75억

· 수완지구에서는 선호도가 좀 밀리는 장덕동에 위치

·구역 내 초등학교, 중학교, 고등학교

모두 있어 아이키우기 좋은 환경

·민간 단지로 00년대 단지 중 상품성이 나쁘지 않음

<수완루아채> 08년식 449세대 3.5억

· 실크밸리와 동일하게 장덕동에 위치

· 구역 내 초등학교, 중학교, 고등학교

모두 있어 아이키우기 좋은 환경

· 단, 광주에서 선호도가 낮은 부영건설사로

상품성이 떨어지고 실제 선호도가 낮음

<수완루벤스> 09년식 446세대 3.8억

· 실크밸리와 동일하게

장덕동에 위치하나 산단과 인접

· 블럭 내 초등학교가 없고,

도보 15분 이상 떨어진 곳으로 배정되어

오래 거주하면서 아이키우기는 아쉬운 위치

· 주변에 생활상권이 부족하고, 정비되지 않은 느낌

크게 가격차이가 나지 않거나

동일한 가격인데

각 단지의 가치를 고려하면

수완실크밸리가 저렴하다고 판단이 됩니다.

이렇게 생활권 내 저평가가 충족이 되면

좀 더 넓혀 지역 내 저평가로 넘어갑니다.

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② 지역 내 비교평가로 저평가 찾기

지역 내 저평가를 볼 때는

상위 생활권과 하위 생활권을 주로 봅니다.

①번과 마찬가지로 원리는

동일한 가격에 더 좋은 단지를

찾는 것이기에

상위, 하위 생활권과 비교를 하며

같은 가격에 더 좋은 단지,

혹은 같은 가격에 더 안좋은 단지는

없는지 비교해봅니다.

더 좋은 상위생활권(수완동)에는

3억대로 갈 수 있는 단지가 없고,

하위 생활권인

- 신창동에 대광로제비앙 3.8억

- 하남지구에 중흥S클래스 3.95억

- 우산동 중흥S리버티 3.9억

3개의 단지가 비슷한 가격을

형성하고 있습니다.

모두 연식이

수완실크밸리보다 앞서지만

생활권과 주변 입지의 가치를 고려했을 때

더 살기 좋은 수완실크밸리가

저렴하다고 판단을 합니다.

여기에서 어렵다면

'지방은 연식이 더 중요하댔지?' 혹은

'세대수가 큰 단지가 더 좋겠지?'

와 같은 공식보다는

'내가 아이를 키우는 엄마 입장에서

집을 선택한다면 어디를 고를까?'

를 고민해보시는 것을 추천드립니다💛

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③ 지역 간 비교평가로 최종 판단하기

마지막으로는

내 앞마당과 비교를 하면서

앞마당 중에

같은 가격에 더 좋은 물건은 없는지

비교해봅니다.

비슷한 인구 규모 광역시인

대전의 유성구 관평동 테크노밸리1단지가

레이더망에 걸립니다.

택지지구에 위치해있다는 점과

연식도 전반적으로 비슷하고

가격대도 유사합니다.

이때는 각 앞마당에서

해당 단지의 가치를 잘 알고 있어야

조금은 더 쉽게 비교가 됩니다.

제가 지역 간 비교를 할 때

주로 고민하는 부분은

①수요의 크기와 강도(입지독점성)

그리고 ②각 단지의 지역 내 위상입니다.

<대전 유성구 테크노밸리1단지> 06년식 666세대

· 테크노밸리산단과 연구단지 인근

인접하여 일자리 배후 수요가 탄탄한 생활권

· 택지로 조성되어있고

현대아울렛, 학원가, 학군 등 정주환경이 탄탄

·초품아면서 직주근접이 좋아 입지독점성이 있는 단지

<수완실크밸리> 09년식 579세대 3.75억

· 하남 산단과 인접하여 배후 수요가 있는 생활권

· 택지로 조성되어있고

길 건너면 롯데아울렛, 학원가를

접근할 수 있어 정주환경이 탄탄

· 초품아이면서 가성비 수요가 있는 단지

대전과 광주의 두 단지 모두

비슷한 정주환경을 갖추었지만

상대적으로 택지지구가 많고,

어디든 30분 내로 출퇴근이 가능하며

00년식 아파트가 흔한 광주에서의

수완 실크밸리 단지의 입지독점성보다는

택지가 많지 않고, 도로가 꽉 막히는 대전에서

직주근접의 강점을 가지면서

선호도가 높은 00년식 단지인

대전의 대덕테크노밸리1단지의

수요의 강도와 위상이 더 좋다는 판단을 됩니다.

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이렇게 3가지 질문으로

비교평가를 하고 나면

광주 내에서는 수완실크밸리가 저렴하지만

내 앞마당과 비교했을 때는

대전테크노밸리1단지가 더 낫다는

결론을 내릴 수 있습니다.

만약 비교할만한

비슷한 규모의 앞마당이 없다면

해당 지역 내에서만 저평가를 찾아도

충분히 괜찮다는 생각을 합니다.

사람들은

주로 같은 권역 내에서 거주하고

가격에 영향을 미치는 입주물량(공급)도

해당 권역 내에서 영향을 발휘하기 때문에

지역 간 비교가 어렵다면

생활권 내 비교,

지역 내 비교부터 차근차근 해보시는 것이

비교평가 훈련에

도움이 된다는 생각을 해봅니다😊

<정리>

① 비교평가의 3가지 스텝 기억하기

(생활권 내 → 지역 내 → 지역 간)

② 지역 간 비교를 할 때는

수요의 크기와 강도,

각 단지의 지역 내 위상 고민해보기

③ 앞마당이 많지 않을 때는

해당 지역 내에서

저평가된 물건을 찾아도 충분

혹시 비교평가가 어렵거나,

저평가 단지를 찾기 어려우시다면

제 글이 조금이나마 도움이 되길 바라며,

부족한 글 마치겠습니다.

혹시 글 내용에 대해 궁금한 점이 있다면

언제든 댓글로 달아주세요!

댓글과 좋아요는 저에게 큰 힘이 됩니다💛

감사합니다!