수도권을 투자해야하는 사람, 지방 투자를 해야하는 사람

1) 잊기 전에 기록하기

1. 지방아파트 투자핵심 
   -현시점 투자금 과역시 약 1억 전후, 중소도시 약 0.5억 전후
   -소액투자가능(1억미만) 비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능
   -입주 물량이 많을 때 역전세 리스크
   -가격 상승폭 수도권 대비 적음(약 1~3억)
   -핵심: 소액으로 경험 쌓으면서 수익실현 / 소액투자+입주물량 없는 곳에 투자해야
2. 수도권 아파트 투자 핵심
   -현시점 투자금 : 서울4급지 이상 3억 수도권 4급지 2억이상
   -장점 기대수익이 상대적으로 큼(3~6억)
   -장기보유-> 가치상승, 전세가상승
   -리스크: 투자금 규모큼
   -매도까지 시간이 많이 걸릴 수 있음
   -수도권 투자 핵심: 입지 독점성이 높은 곳 투자, 지방보다 많은 투자금 필요 입지 가치 상승하는 안정적 자산 보유
3. 현재 서울시장의 투자 전략
   -가격 이 혼재, 착공,공급물량 부족 전세가 상승
   -아직까지 크게 오리지 않은 곳들이 많기 때문에 기치있는 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 기회
   -주의할 것은 투자금만 보고 접근하기 보다 선호도 높은 아파트를 선택
4. 현재 수도권 시장과 투자 전략
   -지역별, 단지별 입지대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음, 전세가상승
   -공급물량 부족(인천은 조금씩 정리중)
   -경기도 광명,안양, 의왕,파주 인천은 송도 서구 계양구 공급이 남아있음
   -현재 가치 대비 가격이 싼 곳들이 있지만 서울 투자가 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선진행 
   -경기도에서도 평촌, 수지, 광명, 구성남들 좋은 곳부터 먼저 투자
   -인천에서도 송도 청라 검단신도시처럼 선호도가 있는 곳부터
5. 현재 지방 시장과 투자전략
   -지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳이 많이 있음
   -공급이 줄어드는 곳은 전세가 상승 움직임
   -광역시중 부산 대구는 3년내 공급 정리
   -대전 광역시 공급 과다
   -가치대비 가격이 싼 곳들이 많음
   -전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액으로 투자 후 수익 실현 가능 
   -내가 살수 있는 것 중 가장 좋은 것을 사야함
6. 수도권과 지방 어디를 먼저 투자해야 하나요?
   -우리가해야 할 것은 좋은 자산을 매수하는 것이지 투자할 지역을 국한하는 것이 아니다
7. 나에 맞는 수도권 투자 찾는 법  
8. 입지독점성
   -강남1시간 이내 업무지구 1시간 이내갈 수 있는 지역
   -1군: 강남 서초 송파 용산/과천
   -2군: 성동, 마초,광진, 양천/분당
   -3군: 강동, 동작,영등포,중구, 종로
   -4군: 강서,서대문,동대문,성북,관악, 은평구, 광명,평촌,수지,성남수정, 하남
   -5군: 노원,구로,도봉,강복,금천,중랑,관악,은평
9. 전세가율 확인-지역평균 전세가율 60% 이상
   -전세가율이 중요한 이유: 원금보전(매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음),  전세가율에 따라 투자금이 달라짐
   -전세가율이 높다면?: 가격이 저렴한 상태, 매수후 하락 가능성 적음
   -전세가율이 낮다면?:가격이 비싼 상태, 매수후 하락 가능성이 높음
   -투자 적정 전세가율: 강남권60%, 서울수도권 70% 지방 80%
10. 내 투자금으로 가능한 지역
    -투자금 1억이상: 1~2억 사이 목표 
     ①투자금1억 +저축 5천이하: 경기 신도시 이상 지역
     ②투자금1억 + 저축 5천이상: 서울4~5급지, 경기도 상급지 신축
    -투자금 2억이상: 2~3억 사이 목표
     ① 투자금2억 +저축 5천이하: 서울4,5급지,경기도 상급지 신축
     ② 투자금2억 + 저축 5천이상: 서울4급지이상 
    -투자금 3억이상 : 서울 4급이 이상 투자목표
11. 저평가 단지 찾기
    -절대적 저평가: 전체적으로 저렴한 시장, 전고점 대비 20%이상 하락했는가?
    -상대적 저평가: 가격고저 후 비교, 비슷한 가격 중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기
    -우리가 해야하는 행동은 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아내는 것!!
12. 투자 단지 선택 –내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택
    -금액대별 가장 좋은 아파트 파악 (★5순위 시세표)
    -5순위 시세표 작성 팁- 업데이트 주기는 한달에 한번, 더 좋은 단지가 나오면 밀어내기, 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수 조사
     
13. 수도권 투자를 위해 해야할 일
    1. 목표정하기(1~2달에 하나씩 앞마당 늘리기)
    2. 입지 독점성이 있는 곳부터 임장(강남 1시간이내)
    3.수도권 거주+ 수도권 임장 처음: 회사 집근처에서 1기신도시로 확장 (분당, 평촌, 부천, 산본, 일산)
14. 잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는 법
    1.인구수 많은 곳 50만명이상
    2.전세가율 확인 : 지역 평균 전세가율 70%이상
    3.입주물량확인
    4.저평가 단지 찾기: 절대적 저평가-> 상대적 저평가
    5.투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택
     
15. 목표 달성을 위해 지금 해야 할 일
    1.투자목표정하기 : 1년 내, 수도권인가 지방인가, 비교할수 있는 앞마당 최소 3개이상
    2.앞마당 만든기 : 1~2달에 1개, 투자금+수도권,지방 투지기준에 맞는곳부터 임장 임보
    3.시세확인 : 월1회, 지역별 매매전세전세율 투자규모 확인
    4.비교평가: 5순위시세표 활용, 월1회 업데이트 네이버 부동산(매물이 없으면 이제 오늘 가능성, 전세도 없으면 가봐야지!)
     

2) 나에게 적용할 점 찾기

1. 목표정하기(1~2달에 하나씩 앞마당 늘리기)
2. 입지 독점성이 있는 곳부터 임장(강남 1시간이내)
3.수도권 거주+ 수도권임장 처음: 회사 집근처에서 1기신도시로 확장(분당, 평촌, 부천, 산본, 일산)
4.목표달성을 위한 3개월 계획
3월 : 서울 수도권 강의 열심히
4월 : 수도권 투자 목표/수지, 임장 6번, 임장 보고서 1개 독서 4권
5월 : 시세트레킹/평촌, 임장 최소 월 8회 임장보고서 1개 독서3권
6월 : 5순위 시세표 정하기/부천, 임장 최소 8회, 임장보고서 1개 독서2권