[골목길] 월부챌린지 95회 진행중 : 3월 2일차

월부챌린지
25.03.04

요약

1. 부동산 시장에서는 시장 참여자들이 항상 합리적으로 행동하지 않는다. 어떤 경우에는 상식적으로 이해하기 힘든 모습도 자주 보임. 부동산 정책이나 개발정보는 팩트 그 자체보다는 그것을 어떻게 받아들이느냐에 따라 흐름이 달라짐. ‘팩트’보다 정보 수용자의 ‘태도’가 더 큰 영향을 미친다는 것임.

2. 최근 토지거래허가구역 대상에서 제외한 강남권은 집값이 들썩이고 있음. 2월 3주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.06% 상승함. 강남 3구 아파트값이 크게 상승하면서 평균치를 밀어올린 것임.

3. 하지만 이는 시장이 과민반응을 한 게 아닌가 싶음. 도심지역의 주택 ‘거래허가’ 지정은 거래량 감소 효과는 있어도 가격 하락 효과는 크지 않음. 허허벌판의 농지나 임야를 토지거래허가제로 묶는 경우와는 다름.

4. 과거 노무현 정부시절 농지와 임야 투기가 극성을 부리자 정부는 토지거래허가구역 지정이라는 정책을 내놓았음. 정책 발표 이후 그 많던 투기 수요는 종적을 감췄음. 하지만 도심지 내 아파트 단지는 그 이야기가 다름. 허가제 지정 후 외지인의 갭투자가 불가능해 거래가 줄었지만 가격은 크게 떨어지지 않음.

5. 그 이유는 도심지 주택들은 실거주 수요가 어느 정도 버티고 있기 때문임. 가뜩이나 요즘에는 주택시장이 실수요 중심으로 재편된 상황으로, 스마트폰을 통해서 옆 동네와 아파트 가격을 수시로 비교할 수 있어 키 맞추기 현상이 나타남. 즉, 허가구역 지정에 따른 가격 하락 효과가 크지 않다는 것임.

6. 거래는 늘어나도 가격은 급등하지 않는게 정상이라는 얘기임. 더욱이 폭발성이 상대적으로 큰 재건축 추진 아파트는 해제 대상에서 빠져 파장이 제한적일 수도 있음. 하지만 시장은 해제를 큰 호재로 받아들이니 가격이 껑충 뛰게 된 것임. 허가구역 지정과 해제에 대한 정보수용이 비대칭적이라 할 수 있음.

7. 이번 사례를 통해 정책의 효과는 시장이 어떻게 ‘해석’하는지가 중요하다는 점을 시사함. 어떨 때는 객관적으로 보면 악재가 뻔한데도, 시장은 자신에게 유리한 호재로 둔갑시킴. ‘재건축 초과이익 환수제’를 투자수익의 감소가 아니라 공급감소로 받아들이는게 대표적임. 시장 참여자들은 ‘강남 재건축 규제 강화’ → ‘아파트 공급 차질’ → ‘강남 희소성 부각’ → ‘미래 가격 상승’ 으로 연결고리를 만들고 정보를 굴절시켜 수용하는 것임.

8. 이같이 편향적 정보 수용으로 재건축 규제에도 집값이 크게 떨어지지 않음. 그렇다고 해도 재건축 규제를 가격 상승으로 연결하는 것은 비논리적 억측임. 하지만 시장에서 한 사람이 아니라 여러 사람이 재건축 규제를 집값 상승으로 인식한다면 단기적으로 집값이 오를 수 있음. 이른바 집단적 ‘자기실현 기대’에 빠지면 그런 기대만으로 집값은 상승함.

9. 부동산 시장에서 정보는 완벽한 지적결집체는 아님. 더욱이 정보가 전달되는 과정에서 잡음이 끼기 마련임. 단기적으로 엉뚱한 흐름이 나타나기도 함. 하지만 장기적으로는 내재가치를 반영하며 합리성을 띌 것임은 분명함. 그래서 시장 참여자의 ‘마음’을 읽을 필요는 있으나 단기 파도에 과몰입하지 않는게 좋을 것임.

출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0008107800