가족 거래였는데 세금탈루?! 부모자식간 매매는 특히 이런 걸 조심하세요.

안녕하세요? 김철종 세무사입니다. 

저는 국세청에서 발표하는 자료는 종종 챙겨보는 편입니다. 발표 자료에 담겨 있는 추징 사례 등을 통해 최근의 세무조사 동향이나 국세청에서는 요즘 어디에 관심을 갖고 있는지, 조사 대상자 선정 시 무엇에 중점을 두는지 등을 파악해 볼 수 있고, 이를 통해 향후 절세 및 대응 전략을 세울 수 있기 때문입니다.

지난 달 국세청에서는 고액 부동산 거래 과정에서의 변칙적·지능적 탈루혐의자 156명을 세무조사 대상자로 선정하였다고 발표했었는데요. 세무조사 대상자로 선정된 몇 가지 유형 중 제가 눈여겨 보았던 부분은 ‘특수관계자 간의 저가 직거래 형태로 세금을 탈루한 혐의자’ 선정 케이스입니다. 국세청에서는 부모·자녀 등 특수관계가 있는 자 간에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매매함으로써, 매도자는 부당하게 양도세 부담을 회피하고 매수자는 증여 이익을 향유하는 사례가 다수 확인되었다고 발표했습니다. 

마침 최근에 절세 목적의 가족 간 매매 문의가 종종 있었던 터라, 이번 세무조사 대상자 선정 사례와 함께 가족 간 거래 시 조심해야 할 점들을 좀 더 살펴보도록 하겠습니다. 

국세청에서 발표한 세무조사 대상자 선정 사례를 살펴보면, 부친은 본인이 소유하던 서울 소재 아파트를 공인중개사를 통하지 않고 직거래로 자녀에게 저가 양도하였습니다. 거래가액은 비슷한 시기 해당 단지의 동일한 평형 아파트 시세 대비 60% 수준이었던 것으로 확인되었습니다. 부친은 자녀와의 직거래 가격으로 양도세를 신고하였으며, 자녀는 해당 거래와 관련한 증여세 신고 내역이 없었습니다. 

국세청에서는 특수관계자 간 저가 거래에 따른 증여세 탈루 혐의가 있다고 보고 세무조사를 실시하여 부친에 대해서는 양도세 부당행위계산 규정에 따라 시가를 기준으로 양도세를 과세하였고, 자녀에 대해서는 저가양수로 얻은 증여이익에 대해 증여세를 과세했습니다. 

가족 간 거래 시에는 유의해야 할 점이 너무나 많지만, 그 중에서도 가장 중요한 부분은 반드시 타인과 매매하는 것과 다를 바 없이 거래해야 한다는 점입니다. 

내가 보유중인 주택을 남에게 매각할 계획이라 가정해보겠습니다. 

우선, 일반적인 경우라면 당연히 공인중개사를 통해서 하지 직거래 하진 않았을 겁니다. 일단 여기서부터 국세청에서는 이상하게 여겼을 것입니다. 다만, 이미 매도자와 매수자가 확실한 거래에서는 직거래할 수도 있는 것이기에 직거래 자체가 문제는 아니며, 설사 공인중개사 분들을 통해 진행하려 해도 중개사 분들 입장에서 가족 건 거래 중개는 큰 부담을 느껴 사양하실 수도 있습니다. 따라서, 직거래 후 국세청에서 이를 이상히 여겨 소명 요구를 했을 경우 확실히 대응할 수 있게끔 준비되어 있는 것이 더욱 중요하겠습니다. 

다음으로, 일반적인 경우라면 당연히 시세대로 팔 거고 위 조사 사례처럼 시세 대비 60% 수준으로 팔진 않을 것입니다. 물론 가족 간 매매 시 저가로 매매할 수는 있지만 이 경우엔 당연히 세금 문제가 발생합니다. 만약 가족 간에 저가 매매했다면, 매도인(ex.부모님)과 매수인(ex.자녀) 모두에게 세금 문제가 발생합니다. 

매도인 입장에서는 시가의 95% 보다 낮게 매각 시 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 매매가액이 아닌 시가대로 양도세를 신고 납부해야 합니다. 

매수인의 입장에서는 시가의 30% 또는 3억 보다 낮은 가액으로 매수 시 상속세및증여세법 상 저가 양수에 따른 이익의 증여 규정이 적용되어 시가와 매수가의 차이만큼에 대해 증여세가 부과됩니다. 

위 조사 사례에서는 시가 산정도 정확하지 않았고, 주변 시세의 60% 수준의 저가로 매매하면서 증여 이익에 대해 증여세 신고 납부도 없었으며, 양도세 신고 또한 시가가 아닌 직거래 가격으로 하였기에 조사 대상자로 선정된 것으로 보입니다. 가족 간 매매 전에 매도인 입장에서 저가 양도에 따른 부당행위계산부인 규정 적용 여부, 매수인 입장에서 저가 양수에 따른 이익의 증여 규정 적용 여부는 기본적으로 검토해야 할 사항입니다. 

이 외에도 가족 간 매매에 앞서 미리 살펴봐야 할 점이 많습니다. 직전에 살펴본 양도세, 증여세 규정 적용 여부 판단 시 기준이 될 ‘시가’와 ‘거래가액’를 어떻게, 얼마로 산정할 것인지도 중요한 의사결정이며, 위 사례에선 다뤄지지 않았지만 자녀 등 매수자의 자금조달 능력 및 자금출처 입증도 확실히 준비되어야 합니다. 이 부분이 확실하지 않다면 역시나 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다. 

가족 간 매매는 잘 활용하면 좋은 절세 방법이 될 수도 있지만 잘못하면 양도세, 증여세 등 막대한 세금 추징이 될 수도 있습니다. 가족 간 매매를 고려하시는 분들이라면, 반드시 실행에 앞서 꼼꼼한 준비가 필요하겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

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