열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 91조 햇볕냥]

안녕하세요. 🌞햇볕냥🌞입니다.

열반스쿨 중급반 2강은 '투자 원칙 5가지를 실제 투자에 적용하는 법'을 배우는 시간이었습니다.

투자 원칙을 지켜야 '잃지 않는 투자, 망하지 않는 투자'를 할 수 있다는 말은 여러 강의에서 들었는데요.

유진아빠 강사님이 원칙을 지키며 투자했던 사례들과 결과를 하나하나 상세하게 설명해주셔서, '역시 중요한 것은 기본이구나'라는 것을 한번 더 상기하게되었습니다.

이번강의에서 인상 깊었던 점 6가지를 정리해봤습니다.

1) 불변의 법칙, 머리에 반드시 넣어야 할 원칙 '저환수원리'

'저평가 / 환금성 / 수익성 / 원금 보존 / 리스크관리' 이 다섯가지 원칙은 시장 상황이 드라마틱하게 변해도 절대 변하지 않는 원칙이라는 것을 이번 강의에서 다시 한 번 알게 되었습니다. 우리는 투기꾼이 아닌, 투자자가 되고 싶기 때문에 더욱 원칙과 기준에 맞는 투자를 해야합니다. 유진아빠 강사님의 "운이 좋아 원칙 외의 투자 물건에서도 먹을 수도 있다. 하지만 그것은 우리의 몫이 아니다. 우리는 망하지 않는 투자를 하는게 가장 중요하다."라는 말씀이 오랫동안 기억에 남습니다.

2) 비교 평가는 명확한 비교 조건이 있어야 비교/판단 가능하다.

비교평가의 핵심은 비교 자체가 아니라, 비교를 통해 해당 물건이 '저평가'되어있는지 확인하기 위함입니다. 따라서 저평가 판단 및 비교를 잘하기 위해서는 '아는 지역'이 많아야하는데, 얇고 넓게 아는지역을 늘리는게 아니라 딥하게 지역을 잘 파악해야하는 것이 중요합니다. 결국, 앞마당을 늘리고 변수를 통제하여 해당 물건을 다른 물건과 비교하여 가치를 판단하여 투자 물건을 고르는 것이죠.

수지구 임장을 하면서 초역세권 20평대 아파트와, 학군 좋은 30평대 아파트의 선호와 가격을 비교해본적이 있었습니다. 너무 어렵고, 답이 안나오더라고요. '아파트 가치를 볼 줄 아는 눈과 인사이트는 어떻게 기르는거지?' 라고 다소 막막했었는데, 이번 기회에 확실히 알았습니다. 저는 백날 비교해도 비교가 안되는 물건들을 비교했단 사실을요.🤦‍♀️

만약 입지를 비교하고 싶다면 평형, 역세권 여부, 연식 등을 일치시켜 보며 '명확한 비교 조건'이 갖춰줬을 때만 비교 및 판단이 가능합니다. 예를 들어 비역세권 신축 25평과 역세권 구축 32평은? 비교할 수 없습니다. 최대한 쉽게 판단할 수 있도록 변수를 통제해야 비교가능하다는 것을 잊지 말아야겠습니다.

3) 저가치 물건 피하기 (a.k.a 구축은 위치한 곳이 어딘지가 중요하다.)

저환수원리 중 환금성은 두번째로 중요한 원칙입니다. 순서로보면 수익성보다 더 중요한게 환금성인데요. 그 이유는 '매도가 안되면 가격은 의미가 없기 때문'입니다. 팔고 싶을 때 팔지 못한다면 그것을 수익이라고 볼 수 없겠죠? 매도를 고려하면 어떤 것을 골라야할까요? '수요가 많은 곳' 입니다. 수요는 입지가 좋은 곳에 많이 발생합니다. 입지 좋은 곳의 신축은 당연히 늘 수요가 많은데 그렇다면 구축은 왜 수요가 발생할까요? 바로 '재생가능성' 때문입니다. 땅의 위치와 가치는 변하지 않기 때문에 땅 위의 환경이 재생가능성이 있다면 자연히 기대감이 올라가고, 수요가 발생하게 됩니다.

따라서 구축도 무조건 피할 것이 아니라, 입지가 좋고 재생가능성이 있다면 투자의 기회가 될 수 있다는 점을 다시 한 번 복기해봅니다. 물론 무조건 피할 물건들도 있습니다. '평균 이하의 입지에서, 평균 이하의 낮은 선호 단지'입니다. 해당 물건들은 저평가가 아닌 '저가치'이기 때문에 투자하게 되면 큰일납니다. 인플레이션에 따라 물건의 가격은 오를 수 있으나, 원하는 시점에 매도할 수 없어 환금성이 매우 떨어지기 때문입니다. 투자는 매도 시점에 다른 누군가가 매수해줄 물건에 하는 것입니다. 저가치 물건은 절대 투자하지 말되, 반드시 임장하고 공부해야합니다. 왜 안되는지 알아둬야 나중에 기회가 왔을 때 흔들리지 않을 수 있기 때문입니다.

저가치 물건에 투자하지 않기 위해서는 '나만의 환금성 투자 기준'을 딱 잡고 지켜야 합니다. "예를 들어 중소도시(NN만명 이하) 구축은 투자안할 거다."라는 기준을 세우면, 해당 지역이 재건축이 되든 안되든 나는 투자 안해야 합니다. 초보시절엔 잃지 않는, 지키는 투자가 중요하니까요. 저가치 물건에 투자하고싶어진다면 '도박'이라는 것을 떠올리고 절대 피하기! 명심해봅니다.

4) 돈이 없다고 수익률만 보고, 입지 덜한 곳에만 투자하지 말 것

자주 까먹게되는 내용입니다. 투자금이 적고, 종잣돈을 별로 모을 수 없어서 입지 덜한 곳만 앞마당으로 만들고, 수익률만 보고 투자하면 안됩니다. 좋은 기회를 홀라당 날릴 수 있기 때문입니다. 유진아빠님 강사님은 첫번 째 중요한 것은 수익이고, 그 다음이 수익률이라고 말씀하셨는데요. 사실 둘 다 굉장히 중요하기 때문에 본인의 상황에 맞는 수준에서 '수익이 많이 나는 것 + 수익률이 높은 것(=전세가율이 높은것)'을 찾는게 중요합니다.

역시 돈이 돈을 버는 구조인가하고 조금은 낙담하고 있었는데 유진아빠님이 마음을 읽으셨는지 '수익률 투자의 장점'을 짚어주셨습니다. 수익률 투자는 한 번에 벌게되는 수익 자체는 적을 수 있으나, 투자 경험을 쌓으며 투자 통찰력을 쌓을 수 있다는 점입니다. 첫 술에 배부를 수 없다는 점 알면서도 항상 마음이 조급해지는게 웃깁니다.💦 아무튼 투자금이 적다고해서 낙담할 필요 없다는게 핵심입니다. 수익률을 극대화할 수 있는 물건들에 투자하면서 투자 통찰력을 쌓고, 부지런히 좋은 입지들도 앞마당으로 만들어 두면 어느날 다가온 기회를 바로 잡을 수 있을테니까요!

5) 강조하고 또 강조하는 '전세가율'의 중요성

전세가율이 높으면 수익률을 극대화하면서 더불어 투자금을 조기회수할 가능성이 커집니다. 👍 즉, 전세가율이 높은 물건에 투자하면 원금 보존 가능성이 쑥 올라가는거죠. 매매-전세 차이(=가수요)는 하락장에 빠질 수 있는 하락 공간이기 때문에, 가수요가 적게 붙은 전세가율이 높은 물건은 매매가의 하방경직성을 받쳐줍니다. 뿐만 아니라 투자금을 회수하는 시간도 앞당겨주기 때문에 가치 대비 싼 = 전세가율이 높은 물건을 사는게 중요합니다.

단순히 전세가율만 보고 들어갔다가는 '저가치' 물건을 살 수도 있기 때문에, '실제 수요가 많이 발생하는 입지 좋은 곳'에서 '높은 전세가율'인 물건을 투자해야 합니다. 높은 전세가율의 기준은 수도권, 지방 마다 기준이 다른데요. 당연히 지방의 기준이 좀 더 높습니다.

6) 하락장에서 지금 우리가 해야할 것

하락장에서는 절대 조급할 필요 없이 꾸준히 독서, 강의, 임장, 투자를 하며 앞마당을 넓혀가고, 투자 경험과 실력을 쌓아가야합니다. 지치고 힘들어도 꾸준함만이 살길입니다. 시장 환경에 남아 버티고, 투자 물건 혹은 투자하려했던 물건의 가격 흐름과 결과를 복기하는 것이 아주 중요합니다.

시장의 가격은 실제 수요자들에 의해 움직이게 되기 때문에 우리는 시장이 언제 올라갈지 알 수 없습니다. 기다림이 지리할 수 있지만 하락장에서는 물건들의 가치와 가격이 무너져 섞이기 때문에 우리에게 좋은 기회를 주는 것도 사실입니다. 시장은 생물과 같기 때문에 조금 꿈틀거린다고 갑자기 분위기에 따라 조급한 투자를 하면 망합니다. 위에 써두었던 꼭 지켜야할 원칙들을 상기하며, 이미 날아간건 버리고 원칙에 맞는 투자를 지속하는게 정말 중요합니다. 하락장이 아무리 길어도 시장을 벗어나지 말고, 단 하나의 원칙인 '좋은 입지에서 저평가된 가격이 싼 물건에 투자'하는 것을 지키며 투자를 지속해나가면 언젠간 원하는 바를 달성할 것입니다.

햇볕냥의 열중 2강 벤치마킹

1. 비교 평가는 변수를 통제하여 명확하게 한다

앞으로 임보 작성 시, 비교 평가할 때 절대로 안될 일에 힘 빼지 않고 '변수를 통제하고, 명확하게 비교'하는 방식을 습득하겠습니다.

2. 정확한 비교 평가 및 더 버는 투자 위해 앞마당 차곡차곡 늘리기

1강 방랑미쉘님도 앞마당의 중요성에 대해 말씀하시며, '앞마당이 보답할 것이라는 믿음'을 가지라고 하셨는데요. '앞마당이 더 버는 투자'로 보답할 것이란 믿음을 가지고 차곡차곡 늘려보겠습니다! 추위고 뭐고 비켜!

3. 내가 할 수 밖에 없는 환경 만들고 나를 밀어 넣기

유진아빠 강사님은 환경에 나를 쳐 밀어 넣으라고 말씀하셨는데요 ㅋㅋㅋ 정말 공감했습니다. 원씽 책에서 탁월한 성과를 내는 사람들은 스스로와의 약속을 가장 중요하게 여긴다는데, 왜 저는 이렇게 가장 깨기가 쉬운 약속으로 여길까요?ㅎㅎ 깨기 쉽지 않도록 환경을 만들고 나를 그속에 툭-하고 강제로 밀어 넣는 것이 중요한 것 같습니다. 집중할 장소를 만들고, 해야 할 약속과 환경 셋팅...! 서울투자기초반에서 이어가보자고요!

4. 주기적인 적절한 보상과 버팀목이 될 동료와의 관계를 만들 것

월부 환경에서 공부를 시작한지 3개월 밖에 안되었지만, 조원분들에게 많은 위로와 격려 지지를 받으며 버텨낼 수 있었기 때문에 너무 와닿는 말이었습니다. 충분한 휴식과 쉼, 보상 없이 함께하는 동료 없이는 이 루틴을 지속할 수 없을 것 같습니다. 함께하는 동료들에게 더 잘하고, 더 감사함을 표현하고, 아는 것을 많이 나눠야겠다고 한번 더 다짐했습니다.

마지막으로..

손흥민 선수 아버지 손웅정씨의 <모든 것은 기본에서 시작한다> 책 중에 이런 구절이 있습니다.

우리는 사다리 꼭대기에 올라간 사람에게만 눈길을 주지 바닥부터 한 단계씩 차분히 발을 딛고 오르는 사람은 눈여겨 보지 않는다. 사다리를 타고 높이 오르고 싶다면 한 칸 한 칸 차례로 조심스레 밟고 가야 안전하게 오를 수 있다. (103p)

모든 일이 그렇겠지만 특히 부동산 투자에서는 잃지 않으려면 '기본 원칙 지키며 한 발 한 발 꾸준히 내딛어야겠다'는 생각이 드는 강의였습니다.

감사합니다.