안녕하세요 총총입니다.

최근 서울 투자를 마쳤습니다.

휴..

마쳤다고 표현하는게 더 잘 어울릴거 같네요.

이번 투자를 마치기까지

여러가지 투자활동을 동시에 해나가면서

정말 정신없는 나날들을 보냈는데요.

힘든과정 었지만

서울투자라는 목표 하나만을 가지고

여기까지 올수 있었던거 같습니다.

이번에도 역시

부족함이 많았지만

마무리 짓고

이 글을 쓸수 있어서 참 다행입니다.

주변에서 응원해주셨던

동료분들께 감사하는 마음으로

투자를 준비하며

순간순간 느꼈던 감정들을 하나씩 정리하면서

동료분들과 함께 공감하며 복기를 해보려고 합니다.

지금부터 제 투자이야기를 해볼께요.





서울투자를 마쳤습니다.

지난 겨울학기 때부터

오랜기간의 매물임장에도

잡히지 않는 물건

몸도 마음도 지쳐있었던 찰나

'그래 여기까지만 보고 결정하자'

생각이 들었던

그주 주말

제 투자기준에 딱 맞는

투자 물건을 만났습니다.

투자금이 녹록치 않았기에

'적당히 이정도 단지면 되겠지' 하며 포기하려는 생각

'부모님께 돈 좀 빌릴까?' 하는 바보같은 생각도 했었습니다.

계약서를 쓰고 나서

너무나도 벅찬 마음에

그동안 아이들과 함께 나보다 더 많이 고생한 아내에게

가장 먼저 진심으로 고맙다는 이야기를 했습니다.

"고마워.. 여보 덕분에 서울 투자할수 있었어.."

투자공부를 시작한 계기

'저 신축아파트를 어떻게 하면 가질수 있을까?'

저의 월부 생활은 이 생각에서 부터 시작했던거 같습니다.

복도식 구축아파트 탑층 전세로

신혼생활을 시작한 아내와 저

지난 상승장에

부동산가격이 급등하고

둘째 아이가 태어나면서

미래에 대한 걱정

우리 보금자리에 대한 걱정을

조금씩 하게되었습니다.

그때 당시 구축아파트에 

거주하고 있던 저는

아이들이 커나가면서

좀 더 안전하고 쾌적한

신축아파트에 거주하고 싶은 

꿈이 있었습니다.

부모님의 도움을 받아서

신축아파트에 거주하는 

친구를 부러워하며

"어떻게 하면 저 신축아파트를 살수있을까?"

그 고민에서 투자활동을 시작하였습니다.

그리고 3년을 꼬박 열심히 달렸습니다.





서울 투자를 꿈꾸며

투자금을 만드는 과정





투자공부를 시작하고 부터

종자돈이 넉넉치 않아

항상 소액투자만을 생각하면서

수도권외곽 투자, 지방투자를 했습니다.

서울의 집값이 바닥이었던 2023년 초

기존에 투자해놓은 물건의 역전세 걱정 때문에 두려움에 떨며

지방투자를 선택 할수 밖에 없었고

실제로 수도권에 투자했던 물건에

2023년 하반기 역전세를 크게 맞으면서

기존물건에 제 투자금이 묶이게 되면서

서울 투자는 언감생심 꿈도 못꾸고 있었습니다.

그렇게

2023년초

2024년초의 좋은 시장을

아쉬워하고 또 아쉬워하며 흘려보내고 있었습니다.

2024년 하반기 즈음 전세가가 회복되며

기존 투자 물건에서 전세금 증액이 예상되고

대출규제로 인해 시장이 주춤하기 시작하면서

그때부터 저는 살짝 서울투자를 꿈꿨습니다.

전세금 증액분

+ 4천만원

그리고 그동안 모아온 종자돈을 합치니

1억정도의 투자금이 만들어졌습니다.

하지만

서울투자를 하기에는 턱없는 종자돈..

그러던 와중

저에게 천금같은 기회가 주어졌습니다.

지난해 월부학교 가을학기에서 제주바다 멘토님을 만납니다.

멘토님과 이야기를 나누며

기존 물건 매도를 통해 서울투자로 연결하는

투자의 방향성을 잡아나갔고

기존 물건 포트를 정리해서

꺼낼수있는 투자금과 종자돈을 계산해보며

서울의 어느정도의 단지를 살수 있는지 가늠을 해보았습니다.

'어? 이대로만 된다면 서울 투자할수 있을거 같은데..?'

그런생각이 든 순간부터

저는 뒤도 돌아보지않고

서울 투자를 위한

투자금을 확보하기 위해

앞만 보고 달렸습니다.

가장 먼저

주식, 적금, 연금, 청약

당장 투자금에 활용할수 있는 모든 현금을 확인했습니다.

보유물건의 매도를 빠르게 진행했고

거주하고 있던집의 계약만료와 동시에

자산재배치를 한번 더 진행했습니다.

서울투자 준비를 위해 해야할 것들을

하나하나 실행해 나갔습니다.

급매만 팔리는 시장에서 0호기를 매도했습니다.(매도경험)

그 한명의 손님을 제가 잡았습니다.(전세계약 경험)

종자돈 모으기, 전세재계약, 매도, 이사

어느하나 쉬운과정은 없었지만

서울투자라는 목표를 향해

해야할일들을 하나씩 나갈때 마다 보람을 느끼며

즐겁게 해나갔던거 같습니다.



그렇게

전세금 증액분 + 매도잔금 + 종자돈 + 자산재배치

종자돈을 뭉치고 또 뭉쳤습니다.

서울투자를 준비하기 위해 노력한 5개월

정말 제 피와 같은 종자돈 0억이 만들어졌습니다.





투자물건을 찾는 과정

24년 겨울학기를 하면서 처음 시작한 전수조사작업

월부에서 투자공부를 시작하고

동료들과 함께 때로는 혼자

꾸준히 만들어놓은 서울 앞마당 덕분에

전수조사 작업을 반복해서 하다보니

서울의 지역별 상중하, 신축, 구축 시세의 감이 생겼습니다.

어느지역은 매매가가 싸구나

어느지역은 전세가가 약하고

어느정도 단지에는 투자금이 얼마나 들어가는구나

투자금에 대한 감도 생기게 되었습니다.

하지만

시세를 많이 본다고

시세를 많이 안다고

투자물건이 바로 나타나는것은 아니었습니다.

꽤 오랜기간 시세를 익혔지만

무언가 방구석 전문가가된 느낌?

헛 똑똑이가 된거같은 느낌?

더 이상 컴퓨터 앞에서는 제 투자가 해결될것같지 않았습니다.

'현장에 가자...'

2025년에 들어서면서

지금 시장이 주는 서울투자 기회를 절대 놓치지 않기위해서

더 자주 임장을 나갔습니다.

선배님들이 알려주신 방법대로

아침일찍 일어나 전수조사를 하고

점심시간에 물건 예약을 하고

퇴근하고 물건을 보고오는

시간이 나는대로 임장을 다녔습니다.

어렵게 어렵게 모은 종자돈으로

최선의 투자를 한다는 생각으로..

제 투자기준에 들어오는 단지는

모두 다보고 투자 한다는 생각으로...

하지만 제 의지와는 다르게

부족한 실력 때문에

때로는 제 욕심 때문에 시행착오가 많았습니다.





너무나도 부족했던 내실력

시세 전수조사를 해오면서

'내투자금은 O억이니까

0억대 물건을 집중적으로 봐야지'

생각한것이 실수였습니다.

투자범위를 너무 좁게 본 탓에

선뜻 투자에 손이 가질 않는 물건만 잡히게 되고

그동안 강의에서

그렇게 많이 멘토님들이 해주신

매매가 상단을 깨야한다는 말씀의 의를

동료들과 이야기를 나누면서 깨닫게 되었고

그때부터

가격대가 높은 단지들까지

더 많이 매임하게 됩니다.

너무나도 못난던 내마음

배운대로

투자금 + 1억의 단지들부터

차례대로 부딪히며

상급지 단지들의

매매가를 말도 안되는 가격으로 깎아보려는 노력

전세금을 높게 받아 투자금을 줄여보려는 노력

어떻게든 상급지에 우겨넣어보려고 해보았는데

여의치 않았습니다.

실전투자게시판의

0억으로 서울 0급지에 투자했습니다.

0천만원 깍아서 서울 0급지에 투자했습니다.

0억으로 서울 신축투자를 했습니다.

하는 글들이 저를 괴롭혔습니다.

'나는 3년을 넘게 공부했는데..'

'0천만원은 깍아서 투자해야하는데..'

'누구라도 들어본 단지에 투자금 줄여서 투자해야하는데..'

하는 어리석은 생각에

제 투자금과 딱 맞는 단지는 너무나도 못나보였습니다.

'어떻게 만든 종자돈인데.. 이정도 단지를 한다고?'

불안감과 초조함 속에

너무나도 못난던 제 마음

그렇게 투자물건들을 하나하나 흘려보내며

점점 시간은 흘러 갔습니다.



내 ‘원씽’은 투자



좀 더 많은 물건을 보기위해 1, 2월에는 새로운 앞마당을 만들지 않았습니다.

그리고 지쳐있던 마음을 다잡기 위해 2월에는 열중반을 수강했습니다.

"월급쟁이 부자로 은퇴하라"를 재독하면서

"투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.

서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자"

이 문구를 읽고

내가 어떤 투자를 해야하는지 다시 생각해보았습니다.

"원씽" 을 재독하며

지난 오프독모에서 한가해보이멘토님께서 해주신 말씀이 떠올랐습니다.

"독서, 강의, 임장(임보), 투자 이 4가지가 모두 중요하지만

나에게 지금 더 중요한것이 무엇인지 생각해보고 비중을 다르게 둬야지 매번 똑같이 하면 안됩니다."

"지금 당장 투자를 해야한다면 더 중요한게 뭘까요? 시세보기, 임장가기 에요"

지금 나의 원씽을 다시 생각해 보았습니다.

그리고

투자물건을 찾는것에 나의 원씽을 맞추고

투자물건을 찾는데에 집중했습니다.

간간이 해왔던 글쓰기는 물론

목실감도 쓰지 않을 정도로



오로지

시세보기 - 매물예약 - 임장 - 협상

이것에만 집중했습니다.





나를 다시 돌아보게 만든 투자기준

마지막까지 2개의 단지를 가지고 고민을 많이 했는데요.

큰 결정을 앞두고

투자 의사결정을 어떻게 하는게 좋을지

고민속에 동료들에게 전화도 참 많이 했습니다.

투자 물건의 우선순위를 정하기 위해

방안에 틀어박혀 고민도 해보고

주변동료들에게 조언도 구해보면서

나는 어떤 투자를 해야하는지 다시 곰곰히 생각해보았습니다.

저환수원리..저환수원리..저환수원리..

지난투자에 비추어

아쉬움이 없도록 하기 위해

제가 우선적으로 고려했던 것은

절대적으로 상대적으로 저평가되어있는가?

생활권 단지선호도가 높아 전세를 맞출때나 매도시에 환금성이 좋은 단지인가?

현재 전세가 수준이 높지않아 향후에 투자금이 나에게 회수되는 단지인가?

무엇보다 가장 많이 신경쓴 부분은

이 투자로 인해 평온했던 우리가정의 생활이 흔들리지 않게 하는 거였습니다.

월부에서 배운 저환수원리라는 투자원칙

내 상황과 지난 투자 경험들을 살려

좀 더 구체적으로 좀 더 타이트하게 저만의 투자기준을 만들어 대입해보았습니다.

동료들의 조언과 제 상황을 비추어 투자기준을 만들어보니

2개의 물건중 어떤것을 우선적으로 투자를 해야할지가 정해졌습니다.

우선순위가 높았던 단지에 먼저

목표매수 가격을 던졌고

가격 협상과정에서 이틀동안 매도자와의 줄다리기를 하긴 했지만

결국 목표 매수가격 즈음에서 매수 매도가 서로 양보하며 가격이 만들어졌습니다.

다시한번

제가 가진 앞마당의 비슷한 수준의 단지들을 가격을 살펴보고

이정도면 충분히 싸다는 확신이 들어

이 물건을 지키기 위해

2천만원의 가계약금을 보냈습니다.

마음이 편한 투자

비록 제 투자는

남들이 누구나 아는 상급지 단지

최고의 투자는 아니었습니다.

또 물건을 찾는 과정에서

협상과정에서

조급했던 저의 모습과

이번에도 역시 실수투성이인 투자였지만

제가 가진 투자금에서

할수있는 단지를 모두 부딪혀보고 한 투자였기에

후회없이 투자를 했습니다.

그리고

제 투자기준에 맞는

우리가족의 평온함을 유지할수 있는 투자

마음편한 투자를 했습니다.

그래서 였을까요?

이번투자는 지난 몇번의 투자와는 다르게

가계약금을 보낼때도 보내고 나서도

전혀 불안하지 않고 유난히 마음이 편안했습니다.

가계약금을 보며

'이 한번의 투자로 내 인생이 바뀌지 않을 것이고

잃지않는 투자로 또 다시 다음투자로 연결해보자'

는 마음으로 투자에 임했던거 같습니다.

만약 중간에 포기하고 적당한 단지를 투자했더라면

만약 무리하게 부모님께 돈을 빌려서 투자했더라면

만약 전세금을 무리하게 올려 받아서 투자했더라면

두고두고 후회가 남고 마음도 편치 않았을거 같습니다.

이번 투자의 의미

#투자경험쌍기

이번 서울 투자를 준비하면서

매도, 전세계약, 갈아타기, 자산재배치

여러가지의 투자활동을 경험할수 있었습니다.

"이 가격에 절대 전세 안나가요"

"사장님 지금 시장에 이 물건 절대 안팔려요"

"그 돈으로는 여기 투자 절대 안돼요"

"이 가격까지는 절대 안깍여요"

이 모든말들은 제가 현장에서

들었던 말들이었고

이 상황들을 하나하나 대응해 나갔습니다.

소중한 내 자산의 가격을 후려치는 매수인

호가를 올리며 물건을 거두는 매도인

어떻게든 거래를 성사시키려는 부동산 사장님

매수자의 마음, 매도자의 마음

임대인의 마음, 임차인의 마음

부동산사장님의 마음까지도

모두 경험 할 수 있었던것이

저의 투자생활에 큰 자산으로 남을것 같습니다.

#포트폴리오정리

또한 이번 서울 투자를 준비하며

실타래 처럼 엉켜있었던

제 지난 투자 물건들을 하나씩 풀어냈습니다.

수도권외곽과 지방에 조급하게 사모았던

투자물건들을 정리하고 서울로 가져오며

다시 한번 포트를 재정비 할 수 있었습니다.

포트를 정리하면서

무리하게 조급하게 사모은 자산보다

차근차근 좋은 자산을 모아가는

투자를 해야겠다고 다짐하기도 했습니다.







#다음투자를 위한 준비

투자물건을 찾아다니며

어느순간부터 계속

제가 이번 한번의 투자로 모든 걸 끝내려고

하고 있다는 생각이 들었습니다.

투자기준에 맞춰서 투자를 해야하는데

기준에 맞지않는

입지좋은곳에 팔지 않을 자산

종자돈에 맞지않은 무리한 투자

투자활동을 끝내고 싶은 마음이

계속해서 엄습해왔습니다.

그럴때마다 멘토님들이 해주신 조언들

동료들과 한 대화내용을 떠올리며

다음투자를 준비할수 있는

의사결정을 할 수 있었습니다. 감사합니다.

이번 투자가

또 다른 다음투자로 연결시킬수 있는 희망을 주는

투자를 했다는 것에 의미가 있는거 같습니다.

#가족과 함께한 결정한 투자

그동안 독단적으로 투자를 결정할때와는 다르게

이번 투자는 아내의 의견을 충분히 고려하면서

함께 결정했습니다.

투자결정에 앞서 가장 최우선으로 고려한것이

우리 가족의 평온한 삶이었습니다.

가족과 함께 고민하고 결정한 투자였기에

우리 가족과 함께 더 높은 꿈을 꿀수 있게 되었습니다.

가계약금을 보내던 날

아내에게 이야기했습니다.

"이번에 우리 첫째 집 샀으니까 다시 또 열심히 모아서 우리 둘째 집사자"



감사합니다.

월부에서 한번한번의 투자활동을 할때 마다

정말 많은 분들의 도움을 받습니다.

이번 서울투자를 준비하면서도

많은 분들께 도움을 받았는데요.

제가 선택한 이길이 틀리지 않았다는 믿음을 주시는 저의 롤모델 너나위님

코칭을 통해 투자방향 설정해주신 마스터멘토님

서울투자의 희망을 주시며 전세, 매도 코칭해주신 제주바다멘토님

오프독모에서 마음을 다잡을수 있게 도움주신 한가해보이 멘토님

입주장속에서 전세빼기 조언해주신 자유를향하여멘토님

다급하게 연락드렸는데도 저를 차분하게 만들어주신 오렌지하늘 튜터님

투자에 대한 확신을 키울수 있게 코칭해주신 센스있게쓰자 튜터님

실전반에서 많은 가르침을 주신

써니써늬튜터님, 버린돌튜터님, 세르정튜터님, 맛자반튜터님

계약내용 검토해주신  야누스튜터님

투자 조언해주신 선배님들, 동료분들

언제나 진심을 다해 응원해주셨던

우리 제스파, 온김에, 맛자나조, 만세르조, 오렌지조, 써늬조

나의 월부 은인 부동산사는남자님

제 이야기 들으주시는라 고생했던 킴도킴도님

언제나 내편에서 함께 고민해주신 세배세니반장님

투자고민 진심으로 조언 해주셨던 국빱이 조장님, 무적님, 파유님, 열중학교 동료분들

도움주신 모든 분들께

진심으로 감사의 인사를 올립니다.

그리고

그동안 나보다 더 많이 고생했던 우리 와이프

아빠랑 많이 놀고 싶어했던 우리 아이들

항상 밥 잘 챙겨먹고 다니라고 아들 걱정해주셨던 우리 부모님

고맙습니다.