[마음바름 강의후기 및 정리] 안양 투자 황금기! 1억으로 3억 버는 지역 분석(feat 용용맘맘맘님)

안녕하세요 

저는 마음도 투자도 

바른 투자자가 되고 싶은 

저는 마음바름입니다. 

항상 저의 투자 대상에서는 빠져있었던 안양~

이제는 다시 투자로 접근하고자 하니 언제 만든지도 기억나지 않고, 

그동안 너무 버려두어서~선명하게 기억나지 않은 덕분에~

강사님을 레버리지 하기 위해서 강의를 듣게 되었습니다.

깔끔한 강의 덕분에 정말로 많은 도움을 받은 시간이었습니다.

Part 1.  지금 안양을 봐야하는 이유

• 싸다 : 계속된 입주장으로 매매가 자체가 아직싸다
• 입지개선 : 1기 신도시의 단점인 연식이 개선되고 있다.
• 기회 : 공급장에 있는 지금이 기회이다.

Part 2.  입지/지역/시세분석

• 동안구, 만안구, 의왕시 붙어 있으며, 4호선, 1호선, 경수대로가 있는 안양
• 직장은 크지 않고 강남 판교+지정타의 배드타운 역할(가성비 지역)
• 교통은 강남, 여의도 판교가 주요 직주근접이며 1시간 이내 들어온다.
  • 인덕원 강남 30원, 그 이외는 모두 1시간 이내
  • gtx(28.12),  월판선(26.4/. 29.12.) 인동선(29.12월)의 호재가 있는 곳 
    => 당장은 월판선 정도만 보임[인덕원의 입지 너무 좋음]
• 학군은 역시 평남, 귀인중 진짜 찢었음(단지별로 초등학교 배정지도 중요함)
  • 귀인초, 귀인중 , 특목고 루트는 충분한 투자 가능단지이다
    (근데 인근 초등학교 30평대 와 학군지(귀인,평촌초) 20평대의 가지 비교 필요함)
  • 나눔초, 벌마초 배정단지에 살다가 대연여중 배정받게 이사가는 사람있음(이거는 지난 임보에 빠진 부분)
  • 선초호는 아니지만, 학원가 도보생활권인 구축단지 역시 충분한 가치 있음
• 환경은 범계가 1등 평촌 살짝 유해, 인덕원 찐유해 정도
  • 연식 또한 환경이다.(이것도 최근 임보에 반영중인 사항)=> 외곽 신축의 대단지는 충분한 힘이 있음
• 공급
  • 23, 24년 대규모 공급 정리되는 중이며, 25년 초까지도 공급이 상당함
  • 25.5월이후(지금 투자를 고려했을때) 두산위브더 프라임 456세대, 인덕원 자이 2633세대, 가 당장 걸리고,
    2년 계약을 생각하면 평촌 자이퍼스티니 2737세대(27.12월)에 걸린다
    • 마바 생각
      • 지금 투자를 생각하면 우선 당장 전세 난이도가 조금 있어 보인다. 단지별로 전세 현황을 파악해서, 최대한 피해서 투자해야 할것으로 보인다.
      • 나는 좋은 단지를 투자하기 어려운 상황이고, 그렇다면 선호도가 내꺼보다 좋을 만한 단지의 입주를 그대로 받을수는 없다.
      • 우선 안양푸르지오지오 더샵(24.10월 2,736세대)와 어반포레자연앤e편한세상(25.1월, 2329세대)
        푸르지오는 전세 6, 월세 3개로 이미 거의 정리되었고, 어반이편한 전세 129개, 월세 72개로 지금 입주장임 => 메가트리아는 전세 7개, 월세 6개인데도 한동안 가격이 눌러있을꺼 같다. 아무리 어반이편한이 위치가 밀려도 전세 3억대로 있음에 따라 메가트리아는 기회줄꺼다
      • 평촌자이퍼스니티(27.12월 2737세대로  비산삼성래미안, 롯데캐슬 매수시에는  잘 피해서 지금 당장매수하고 기회 바르게 전세 빼야할꺼 같다.)
      • 당장의 트리지아와(24.8월 2739세대)와 센텀(23.11월, 2886세대)의 전세는 각 10~20개 정도만 남은 상황으로 인근단지를 지금 투자해야 하고,
      • 두산위브더 프라임의 25.6월 456세대 입주장을 피해서, 평촌두산위브리버뷰는  주인전세 또는 전세 세팅이 가능한 단지에 투자해야 한다. 26.10월의 이편한 평촌 어반밸리또한 조심해서 투자해야 할듯하다

      • 인덕원자이 sk 25.5월 2633세대 입주에 따라, 인근의 구축단지들이 지금 가격이 특히 눌려있을것으로 보인다. 인덕원 평촌 쪽은 지금이 투자 기회일듯한다. 

        => 지금 깎아서 사야 하는 시장이고, 지금 가격으로 사는것은 조금 아쉽기는 하다.

  • 공급이 급 감소되는 시기이며, 눌려있던 매매, 전세가가 모두 오를수 있다. , 신축 입주 단지 또는 주변 선호도 있는 구축단지 투자 필요
• 생활권 : 평남(학군=입지), 평북(가성비), 인덕원(인덕원역 호재+상대적 연식), 호계(신축), 비산(월판선, 신축 및 교통호재), 안양(안양역 중심), 석수(월판선 호재), 박달(광명만 믿고 있지만)은 보내드림
• 시세분석 : 지금 안양은 좋은단지도 20% 이상 빠진 상황(전세가도 보합 또는 하락)
  • 마바 생각
    • 지금 내 상황에는 호계 신축 단지들이 눈에 띄게 보였음, 지금 같은 투자금으로 보고 있는 수지와 비교평가해야 겠음,

    • 수지의 00년식 단지들과 평촌의 단지들, 수지의 신축과, 평촌의 신축들에 대한 가치 평가해야겠음

       

Part 3.  투자 우선순위

• 신축을 산다는 의미 = 전세가 상승이 빠르다.
• 안양시 투자전략 : 신축, 학군, 교통
• 비교평가
  • 결국은 학군, 교통, 환경, 가격, 전고점, 투자

느낀점 정리

• 우선은 투자를 눈앞에 둔 상황에서 잘 관리하지 못했던 앞마당을 선명하게 정리할수 있었던 좋은 시간이었다.
• 특히 투자 지역의 우선순위를 정해준것이 좋았으며, 신축 투자에 대한 의미가 조금 더 선명해 질수 있었던 좋은 시간이었다.
• 강의 듣는 내내 노션에 평촌 내용을 정리하고 다시 후기 중에 평촌의 입지를 정리하면서 평촌의 가치를 다시 복기 할수 있었으며, 지금 만들고 있는 수지에 대한 조금 더 깊이 있는 성찰을 할수 있었던 시간이었다.
• 지방 광역시 1호기 투자, 서울 2호기 투자 후에, 3번째로 수도권에 투자하기 위해서 고민중인 상황에서 아직도 고민이 되었던, 연식에 대한 답을 조금은 찾아준 시간이었으며,
• 입지 떨어지는 신축에 대해서, 어느정도 입지가 떨어진것까지 가능할까?? 하는 생각도 평촌의 신축을 통해서 많이 해결되었다.(균질성이라는 단어를 주는 평촌의 입지 떨어지는 신축은 괜찮음)
• 모든것은 기본에서 시작된다는 말처럼 학군, 교통, 환경에 대한 툴로 모든 단지를 분석할 필요가 있으며, 현장에서 가격을 조정할 시간이라는 것도 좋았습니다.
• 한가지 아쉬운건, 가족단위 구성이 많은 학군지를 투자할때와, 연식이 좋은 평촌에서 구축 30평대와 신축 20평대 투자에 대한 조금 더 선명한 답이 있었으면 하는 아쉬움이 남았고, 직접 가설 검증 등을 통해서 답을 찾아 보겠다.