만기일에 전세금을 돌려줄 수 없을 거 같다는 임대인에게 어떻게 해야할까요ㅠㅠ
- 부동산Q&A
- 25.03.06
안녕하세요 저는 올해 상반기 첫 투자를 목표로 하고 있는 월부인입니다.
그런데 문제가 생겨 질문 남깁니다 ㅠㅠ
2023. 4. 25: 혼인신고 전 버팀목전세자금대출을 받았으며 전세보증반환보험에 가입함(현재는 혼인 신고함)
2024. 11월 초: 임대인이 계약을 연장할지 물어봐서 지금은 답변을 드리기에는 너무 이른거같으니 1월 중순 전에는 말씀드리겠다고 했더니, 그때 결정해도 다음 사람이 계약이 되어야 전세보증금을 돌려 줄 수있다고 해서 말도 안되는 얘기라 그 마지막 문자에는 답을 하지않음
2025. 1월 중순: 고민끝에 사정상 연장하지 않겠다고 했더니, 바로 매물 등록 한다고 함
보러 오기는 하나 계약으로 이어지지는 않았고,
저희도 만기가 다되어가는데 보증금을 못받을수도 있다고 생각하니 이사 갈 집을 알아보지도 못하고 있었습니다.
돈을 받을 수 있냐 없냐에 따라서 현 동네에 거주할지, 인근 다른 지역으로 이사할지 달라지는 상황이었고,
최대한 다음 임차인이나 매수인과 맞춰서 진행해야할거 같아 집도 알아보지 못하고 기다리고있었지만,
이제 1달 반이 남은 상황이라 오늘 임대인에게 전세보증금을 돌려 줄 수있는지 확인하기위해 연락을 드렸습니다.
자기도 계속 노력하고 있는 상황인데 계약이 성사되면 좋겠지만, 안된다면 만기일 두달 뒤인, 6월 중순에는 보증금을 마련해줄수 있다고 합니다.
그런데 6월 중순까지 대출을 연장하면 저는 투자를 할 수 없는 상황입니다. 버팀목 대출은 집을 매수하면 바로 대출 상환을 해야한다고 하더라구요. 우선은 6월 연장까지는 생각해본적이 없어서 저희도 고민을 해보고 다음에 연락드리겠다고 하고 끊었습니다.
보증금반환보험에 대해 알아보니,
만기일에 보증금을 못받으면 만기일지나서 임차권 등기설정을 하고, 만기일로부터 1달뒤에 전세보증보험반환청구를 할 수 있고, 2~3일내에는 지급이 된다고 하더라구요
그래서 돈을 못준다고 하면 남편명의로 대출받아서 만기일에 이사를 하고, 제 버팀목대출은 연장하고 임차권 등기하고, 한달 뒤에 보증보험반환청구해서 받은 뒤, 임대인에게 임차권 등기비용, 대출이자에 대하여 소송을 하려고 했습니다.
그런데 이런 일련의 과정은 저도 힘들거같아서 최대한 협조하고 싶은데, 6월은 너무 길고, 그때 정말 줄 수 있는지도 알수가 없으니
Q1. 만기일로부터 한달의 기간까지만 기다려주겠다고 하고, 임차권 등기신청하고, 등기되자마자 보증보험반환청구해서 돌려받으려고 하는데, 혹시 여기서 문제가 되는 점이 있을까요?
문자로 한 달까지만 더 거주하겠다고 명시를 하고, 실제로 만기 한달 뒤에도 다음 계약자가 없을 시 임차권등기설정하고 보증보험청구 한다고 하면, 보증보험반환을 받을 수 있는 날짜가 달라진다던지...그런 특이사항이 생기는게 있을까요?
Q2. 혹시 또다른 문제 발생을 대비하여 깔끔하게 만기일에 맞춰 등기설정하고, 한달 뒤 보증보험 받고 나가는게 나을까요?
Q3. 만약 갑자기 만기날 다돼서 계약이 성사된다거나, 만기날 보증금을 준다면 저희는 집을 구하지 않은 상황이었을때 바로 나가야할까요? 알아본 바로는 집주인이 임차인 나가라고 할때는 명도소송을 해야한다고 하는데, 이게 맞는지 궁금합니다.
긴글 읽어주셔서 감사드립니다!
댓글
안녕하세요 티티새님 ! 임대인의 보증금 반환 문제 때문에 고민이 많으시겠어요...ㅠㅠ 말씀하신대로 보증금반환이 어려운 집주인이 하는 6월에 줄 수 있다는 구두상의 얘기도 확실치 않기 때문에 임차인의 권리를 지킬 수 있는 조치를 하는것이 좋을 것 같습니다. Q1. 보증보험 청구 절차는 임차권 등기 완료 이후부터 시작되기 때문에 한달간 기다려주신다면 보증금을 받는 시점이 한달 더 연장되는 것으로 볼 수 있습니다. 그리고 전세계약 만료 후 거주 시 법적지위가 불분명해질 수 있습니다. 전세계약 종료 후에도 임차인이 계속 거주하면 법적으로는 '무단 점유'로 볼 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 한달간의 신규 계약서를 쓰는 것이 안전하고, 계약서상에는 현재 상황에서 발생될 수 있는 문제점들에 대한 대안이 작성되어야할 것으로 사료됩니다. 1. 임대 기간: 추가 거주하는 1개월의 정확한 시작일과 종료일 2. 월세 또는 사용료 여부: 무상 거주인지, 월세를 내야 하는지 3. 보증금 반환 조건: 기존 보증금을 어떻게 정산할 것인지 4. 관리비 및 공과금: 누가 부담할 것인지 5. 퇴거 약속: 한 달 후 반드시 퇴거한다는 조항 추가 Q2. 불확실한 상황에서 피해를 최소화 하기 위해서는 임대인에게 임차권 등기설정에 대한 언급을 사전에 하시고, 준비를 하시는 것이 필요해보입니다. 임차권 등기설정이 되면 다음 세입자를 구하는 것이 어려워질 수 있기 때문에 임대인 입장에서도 보다 적극적으로 행동할 가능성이 있습니다. 보증보험에서 보증금을 받는 절차를 통하는 동안 발생된 대출 이자에 대한 부분은.. 자발적으로 임대인이 주는 경우는 거의 없기에 받기 위해선 소송까지 간다고 보시면 될 것 같습니다. Q3.명도소송은 임차인이 계약기간이 만료되었음에도 집을 비우지않을 때 하는 임대인의 조치인데요. 현재 거주하시는 곳에서 추가 거주하실 계획이 아니시라면, 이사갈 집을 알아보시고 계약일날 나간다는 생각으로 준비하시는게 필요할 것으로 보입니다. 집주인의 상황이 어떨지는 모르나.. 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려울 경우 '전세보증금 반환 대출'을 받을 수 있습니다. 집주인에게 이러한 대출을 알려주시고 잘해결되면 좋겠지만 불가할 경우 임차권 등기설정과 대출이자에 대한 부분까지 고지하시고 행동을 준비하시는게 필요해보입니다..! 제가 알아본 사항과 의견으로 작성해보았으나 자세한 사항은 '네이버 엑스퍼트'를 통해 변호사와 상담하시는 것이 좋을 것 같습니다 1호기 준비하시면서... 고민이 많으실텐데 모쪼록 잘 해결되시길 응원드리겠습니다 !
안녕하세요 티티새님! :) 에디터입니다. 우선... 너무 속상하실 것 같습니다. ㅠㅠ 에디터도 아는 한에서 최대한 좀 도움이 되고 싶은데요... Q1. 문제될 점은 없고 보증보험 청구 절차에도 영향은 없어 보여요. 임대임이 6월 중순까지 보증금 마련 가능이라고 했지만... ㅠ 실제로 줄 지 100% 장담할 수 없으니 미리 등기와 보증보험 반환 청구 준비하셔도 문제 없어 보입니다! Q2. 사실 임차권 등기를 만기일에 바로 설정하면 전세보증보험 청구 일정이 확정적이어서 이사 일정도 명확해지고 임대인 변동성과 관계없이 보증금 회수도 가능해요. 전세보증보험을 통해 반환금 지급또한 빨라지고요. 말씀주신 것처럼 깔끔해 보입니다! Q3. 나가지 않아도 될 것 같습니다.. 임대인이 명도 요구를 할 수 없어 보이고, 일정 조율이 별도로 가능해 보여요! (즉시 이사 하지 않으셔도 되고, 이사 일정 조율을 말씀하시면 될 것 같아요. :)) 법적으로는 명도소송을 진행해야 하기 때문에... 보통은 합의를 한다고 알고 있어요. 집구할 시간이 필요한 경우에는 집주인과 협의 후 일정 조율을 하시는 것이..!! 티티새님 어려운 부분이 잘 해결되시면 좋겠습니다..!