관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
투자범위 넓히기
이번 서투기 강의를 관통하는 한마디는
“투자범위를 넓히라”는 자모님의 말씀이었습니다.
a지역을 알아본 후 투자를 실행하지 못했는데 만약 a지역이 오른다면 바로 다음 선호도를 갖는 지역에서 투자를 실행할 수 있어야 한다는 것이었습니다.
사실 저는 월부 생활을 한 지 얼마 되지 않았기에 아직 그런 경험은 하지 못했지만
실제로 내가 보고있던 지역이 올라서 그 다음지역으로 가야한다는 상실감이 클 것 같다고 생각했습니다. 그렇게 되지 않기 위해서는 앞마당을 만들 때마다 그 지역과 단지에 대한 선호도를 치열하게 고민하고 투자할 수 있을 때 바로 투자해야 한다는 사실을 깨달았습니다. 임장을 다니고 임보를 쓰면서 제 투자금으로 할 수 있는 단지를 발견했고 선호도가 어느정도 있음을 알았지만 이 단지를 투자하기엔 너무 아까운데 하는 생각을 하면서 다른 지역을 더 알아보자는 마음도 있었습니다. 사실 아직까지 이 마음을 완전히 버리지는 못했고요. 그러나 자모님이 계속 강조하신 것처럼 쉽지 않겠지만 메타인지를 제대로 해보려고 합니다.
선호도 분석하기
또 이번 강의에서 자모님은 “선호도”라는 단어를 많이 사용하셨습니다.
지역 내 선호도 있는 단지를 투자해야 한다는 말은 월부에 입성하고 나서 귀에 딱지가 앉도록 들은 말이었는데, 그간 내가 임장을 다니고 임보를 쓰면서 선호도에 대해 치열하게 고민한 적이 있나 생각해보면 없었던 것 같습니다. 그저 지역과 단지의 느낌을 보면서 생각없이 임장을 다니지 않았나 반성하게 되었습니다.
그리고 그동안 퉁쳐서 생각했던 것 같습니다. 1급지면 무조건 좋은 거 아닌가 생각했지만, 1급지의 선호도가 완전 떨어지는 단지가 투자금 범위 안에 들어온다면 그 다음 선호도를 갖는 땅에서 선호도가 높은 단지를 매수하는 것이 투자금 회수에 유리하다는 것도 알게 되었습니다. 단지와 단지를 비교해서 보라는 말 역시 월부에서 수도없이 들은 말이었으나, 막상 실천하지 못했던 것 같습니다.
모든 단지가 다 오른 시장이 아니기 때문에 아직 오르지 않은 단지의 선호도를 분석하고 가치를 아는 눈을 키우는 것이 굉장히 중요하다는 말씀도 하셨습니다. 특히 수도권 내에서 아직 가격이 오르지 않은 아파트의 수요를 끌어당기는 요소가 무엇인지 생각해보라고 말씀해주셨는데 대표적인 예시가 연식과 위치입니다. 만약 연식과 위치가 모두 큰 메리트가 없다면 선호도가 중간 이하라는 구체적인 말씀도 해주셨습니다.
현재 시장의 분석
상급지에서 사람들의 선호도가 높은 단지는 가격이 올랐고 상급지 중에서도 선호도가 떨어지는 단지는 가격이 보합하거나 떨어졌습니다. 그렇다고 하급지에서 모든 단지가 거래가 안되는 것은 아니었습니다. 하급지에서도 선호도가 높은 단지는 상승중이었고 선호도 낮은 단지는 상급지와 마찬가지로 보합하거나 하락하는 등 단지에 따라 가격의 상승 및 하락 여부가 달랐습니다.
그렇기 때문에 이 흐름을 파악한다면
이 시장에서 어떤 아파트가 거래되는지 알 수 있고
내가 보고 있는 이 단지의 가격이 적정한지 아니면 더 내려갈지 판단할 수 있습니다.
예를 들어 입지 덜 좋은 신축의 경우, 개중에서도 위치가 좋을수록 전세가 정리되는 속도가 빠르므로 미리 알아놓고 트레킹해야 하며,
입지 덜 좋은 구축의 경우, 매매가는 거의 오르지 않고 전세가가 천천히 올라오므로 전세가 올라오는 상황을 지켜봐야 합니다.
강의를 통한 숙제 및 BM (우선순위)
서울 25개구 위치 3번 백지도에 작성해보기
- 3/9, 10, 11에 그리고 조톡방에 인증올리기
지역 내 단지 선호도 비교할 수 있는 방법 3가지(상승 시작점, 전고점, 수익폭)
- 투자 범위에 들어오는 단지 해보기
- 매임 전 혹은 매임 후 몇 개만이라도 한 후 임보에 반영
임장 후 투자범위 정하기(맨 마지막 생활권은 제외시키기-거길 하느니 다음 지역 보는 게 나음)
- 분위기임장 후 임보에 반영하기
단지 우선순위 정리
- 동네 우선순위 → 단지 우선순위 → 매매가 → 투자금(저평가)
- 동네 우선순위는 분위기임장 후 임보에 반영하기
- 단지 우선순위는 단지임장 후 임보에 반영하기
cf > 전고점은 마지막에 보는 지표
그래프그리기 (연식+-,입지+-)
- 입지 좋은 신축, 입지 좋은 구축, 입지 덜좋은 신축, 입지 덜좋은 구축으로 구분하기
- 소액투자로 고려할 것은 입지 덜 좋은 신축, 입지 덜 좋은 구축
- 단지임장 후 몇 개씩만이라도 추려보
전임할 때 물어볼 것
1) 실거주자 많이 계약하는지( 단지가 좋을수록 실거주자 수요 多)
2) 이 물건은 전세 얼마 정도면 나가나요?
3) 날짜는 어떻게 맞추면 될까요? 협의가능한가요?
4) 주인분은 전세로 사실 생각은 없으시대요?
댓글
