관점을 바꾸어야 투자를 잘 합니다.(수도권과 지방) [섬나무]

안녕하세요?

바닥에서 올라갈 곳밖에 없어 행복한 투자자 섬나무입니다.

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"수도권은 지방보다 좋아..."

"광역시는 중소도시보다 좋아..."

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대부분의 사람들이 말하는 말입니다.

유튜브를 봐도 항상 그 말입니다.

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수도권은 크기 때문에 사람이 모이기 때문에

​지방보다는 수도권의 투자 가치가 높다.

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광역시는 중소도시보다 이름만 봐도 상급지이고

결국 사람은 광역시로 몰리기 때문에

중소도시보다는 광역시가 투자 가치가 높다.

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앵무새처럼 말하는 말이 진실일까요?

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"크면 좋다?"

우리가 피자를 먹을 때

일견 피자는 크면 좋다는 생각을 합니다.

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하지만, 먹는 사람이 그만큼 많다면

제가 먹을 파이는 작아지겠죠.

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"몇 명이서 먹어?"

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그래서 우리는 본능적으로 큰 것을 넘어

몇 명이서 먹는지 재빠르게 확인합니다.

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혹여나 더 많이 먹는 분이 옆에 계시면(ㅎㄷㄷ)

많이 먹을 수 없기 때문에

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민첩한 분들은 테이블에 앉은 사람을 스캔하고

취약한 분들이 많은 자리를 확인하고

자리를 잡습니다.

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이런 걸 본능이라고 하나요?

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하지만 우리는 투자에선 이런 생각을 하지 못하는 것 같습니다.

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"수도권은 다 좋다?"

부동산에서 수요의 크기는

지방에서는 인구가 되겠고, 수도권에서는 직장이 되겠습니다.

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사실 길게 보지 않아도 전체 수요의 크기는 어디가 큰지

어렵지 않게 알 수 있습니다.

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수도권 > 지방

광역시 > 중소도시

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그리고 그 수요의 크기만 가지고 투자를 판단하려고 합니다.

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그냥 수요의 크기가 큰 수도권에 투자하는 것이

옳다는 판단을 합니다.

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이제는 가격을 기준으로 선호도를 평가하지는 않지만

보기 좋으니 가격을 가져오겠습니다.

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대구의 범어/만촌과 경기도의 산본이군요.

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사이클이 다르기에 가격을 통해 가치를 파악하는 것이

틀릴 수도 있지만

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비슷한 연식의 단지 가격을 비교하면 수도권이라고

또한 그중에 위상이 있는 1기 신도시라고 하더라도

지방에 비해 항상 비쌌던 것은 아니네요.

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무조건 수도권 수도권 하다가

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"더 높은 가치의 지방"

에서 기회를 놓치겠네요.

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"강남만이 답이다?"

A는 B보다 좋고, B는 C보다 좋다.

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이런 공식을 알려달라는 질문들을 많이 하십니다.

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그러나 인생사 A가 B를 무조건 이긴다는 공식이 있나요?

(비유가 완벽하게 틀린 것 같습니다...)

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무조건 좋은 A가 있다면 저도 투자를 굉장히

편하게 할 수 있을 것 같습니다.​

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눈을 잘못 감으면 강남을 지나가 버린다는

학군도 빵빵하며 부촌의 이미지까지 있는 광장동입니다.

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광장현대파크빌은 그중에서도 선호도, 특히 실거주 선호도가

상위권에 있는 단지인데요.

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우리가 주로 생각하는 강남 접근성에 부합하는

매우 좋은 단지입니다.

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반면 마포자이는 강남 직장을 가진 분들이 선 듯

선택하기는 어려울 것 같습니다.

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매일 아침 30분은 일찍 일어나 환승을 2번 하고

녹초가 되어 강남에 도착할 것만 같은 느낌이 듭니다.

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그러나 가격은 그렇지가 않네요.

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마포자이의 가격이 평균적으로 더 높은 모습입니다.

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강남이 여의도보다 좋다는 것은 부정할 수 없지만

그리고 결국 강남 라인의 집중도는 더 커질 것이기에

광장동이 더 나은 입지라는 것도 제 생각이지만,

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관점을 바꿔 생각할 필요도 있습니다.

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여의도 직장인이 선택할 수 있는

강남 직장인이 선택할 수 있는

우선순위와 대안이 무엇인지도 생각해 봐야 합니다.

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파이의 크기가 달라도 그 파이의 사람들이

선택하는 비율이 달라지면

선호도가 높을 수 있다는 것입니다.

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어쩌면 더 많은 사람들이 큰 파이에 더 몰릴 수 있습니다.

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진짜 투자자는 다르게 생각합니다.

많이 몰리는 곳보다 내 몫이 큰 곳으로 가면 됩니다.

(수요를 모이면서 싼 곳이요)

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피자 먹으러 갈 때 크기와 가격을 보는 것처럼 말이에요.

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이것은 강남, 비강남뿐만 아니라

지방, 광역시, 중소도시에도 적용됩니다.

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"단지 수요의 크기"

임장을 하며 수요의 크기를 보는 것에 우리는 익숙합니다.

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아... 이 지방은 인구도 작고 도시 크기도 작네.

여기에 투자하면 안 되겠다.

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오? 광역시에 왔더니 확실히 넓다.

여기에 투자하면 되겠다.

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저도 마찬가지였습니다.

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정말 제가 처음 중소도시에 갔을 때

이런 곳에 내가 있어야 하는 것이 맞는지

의문이 많이 들었습니다.

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대부분 그럴 것이기에 기회가 생깁니다.

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수요의 크기는 작지만 그 힘을 하나로 모으는

단지를 찾을 수만 있다면...

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수영구라면 부산의 A급 입지이며 그중 브랜드 신축인데,

창원 성산구의 랜드마크 단지가

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더 수요의 크기가 클 수 있다는 것입니다.

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그렇기 때문에 우리는 임장을 가고

그 지역의 선호도와 그 선호도가 미치는 범위를

알아내기 위해 최선을 다하는 것입니다.

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결코 집에서 A, B, C 등급을 매기는 것으로는

알 수 없는 스토리를 찾아서요.​

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"B를 줘야 하나요? B-를 줘야 하나요? B+을 줘야 하나요"

(그런 거 하고 있을 시간에 한 번 더 거기를 가보세요)

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부동산은 생물이라고 합니다.

하지만 우리는 그동안 무생물로 대하기도 했습니다.

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"그래서 그 단지의 수요가 얼마나 큰지?"

"그 수요를 대체할만한 다른 단지들이 있는지?"

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사실 이 부분은 디테일하게 적용해야 합니다.

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작은 수요를 하나로 모으는 단지는 대안이 생겼을 때

그 수요를 뺏기는 타격이 더 클 수 있기 때문입니다.

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그러나 부동산을 진짜 사람의 삶이라고 생각하고

받아들이는 그 자체만으로도

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또 하나의 편견을 깰 수 있을 것입니다.

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긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.