안녕하세요?
바닥에서 올라갈 곳밖에 없어 행복한 투자자 섬나무입니다.
"수도권은 지방보다 좋아..."
"광역시는 중소도시보다 좋아..."
대부분의 사람들이 말하는 말입니다.
유튜브를 봐도 항상 그 말입니다.
수도권은 크기 때문에 사람이 모이기 때문에
지방보다는 수도권의 투자 가치가 높다.
광역시는 중소도시보다 이름만 봐도 상급지이고
결국 사람은 광역시로 몰리기 때문에
중소도시보다는 광역시가 투자 가치가 높다.
앵무새처럼 말하는 말이 진실일까요?
"크면 좋다?"
우리가 피자를 먹을 때
일견 피자는 크면 좋다는 생각을 합니다.
하지만, 먹는 사람이 그만큼 많다면
제가 먹을 파이는 작아지겠죠.
"몇 명이서 먹어?"
그래서 우리는 본능적으로 큰 것을 넘어
몇 명이서 먹는지 재빠르게 확인합니다.
혹여나 더 많이 먹는 분이 옆에 계시면(ㅎㄷㄷ)
많이 먹을 수 없기 때문에
민첩한 분들은 테이블에 앉은 사람을 스캔하고
취약한 분들이 많은 자리를 확인하고
자리를 잡습니다.
이런 걸 본능이라고 하나요?
하지만 우리는 투자에선 이런 생각을 하지 못하는 것 같습니다.
"수도권은 다 좋다?"
부동산에서 수요의 크기는
지방에서는 인구가 되겠고, 수도권에서는 직장이 되겠습니다.
사실 길게 보지 않아도 전체 수요의 크기는 어디가 큰지
어렵지 않게 알 수 있습니다.
수도권 > 지방
광역시 > 중소도시
그리고 그 수요의 크기만 가지고 투자를 판단하려고 합니다.
그냥 수요의 크기가 큰 수도권에 투자하는 것이
옳다는 판단을 합니다.
이제는 가격을 기준으로 선호도를 평가하지는 않지만
보기 좋으니 가격을 가져오겠습니다.
대구의 범어/만촌과 경기도의 산본이군요.
사이클이 다르기에 가격을 통해 가치를 파악하는 것이
틀릴 수도 있지만
비슷한 연식의 단지 가격을 비교하면 수도권이라고
또한 그중에 위상이 있는 1기 신도시라고 하더라도
지방에 비해 항상 비쌌던 것은 아니네요.
무조건 수도권 수도권 하다가
"더 높은 가치의 지방"
에서 기회를 놓치겠네요.
"강남만이 답이다?"
A는 B보다 좋고, B는 C보다 좋다.
이런 공식을 알려달라는 질문들을 많이 하십니다.
그러나 인생사 A가 B를 무조건 이긴다는 공식이 있나요?
(비유가 완벽하게 틀린 것 같습니다...)
무조건 좋은 A가 있다면 저도 투자를 굉장히
편하게 할 수 있을 것 같습니다.
눈을 잘못 감으면 강남을 지나가 버린다는
학군도 빵빵하며 부촌의 이미지까지 있는 광장동입니다.
광장현대파크빌은 그중에서도 선호도, 특히 실거주 선호도가
상위권에 있는 단지인데요.
우리가 주로 생각하는 강남 접근성에 부합하는
매우 좋은 단지입니다.
반면 마포자이는 강남 직장을 가진 분들이 선 듯
선택하기는 어려울 것 같습니다.
매일 아침 30분은 일찍 일어나 환승을 2번 하고
녹초가 되어 강남에 도착할 것만 같은 느낌이 듭니다.
그러나 가격은 그렇지가 않네요.
마포자이의 가격이 평균적으로 더 높은 모습입니다.
강남이 여의도보다 좋다는 것은 부정할 수 없지만
그리고 결국 강남 라인의 집중도는 더 커질 것이기에
광장동이 더 나은 입지라는 것도 제 생각이지만,
관점을 바꿔 생각할 필요도 있습니다.
여의도 직장인이 선택할 수 있는
강남 직장인이 선택할 수 있는
우선순위와 대안이 무엇인지도 생각해 봐야 합니다.
파이의 크기가 달라도 그 파이의 사람들이
선택하는 비율이 달라지면
선호도가 높을 수 있다는 것입니다.
어쩌면 더 많은 사람들이 큰 파이에 더 몰릴 수 있습니다.
진짜 투자자는 다르게 생각합니다.
많이 몰리는 곳보다 내 몫이 큰 곳으로 가면 됩니다.
(수요를 모이면서 싼 곳이요)
피자 먹으러 갈 때 크기와 가격을 보는 것처럼 말이에요.
이것은 강남, 비강남뿐만 아니라
지방, 광역시, 중소도시에도 적용됩니다.
"단지 수요의 크기"
임장을 하며 수요의 크기를 보는 것에 우리는 익숙합니다.
아... 이 지방은 인구도 작고 도시 크기도 작네.
여기에 투자하면 안 되겠다.
오? 광역시에 왔더니 확실히 넓다.
여기에 투자하면 되겠다.
저도 마찬가지였습니다.
정말 제가 처음 중소도시에 갔을 때
이런 곳에 내가 있어야 하는 것이 맞는지
의문이 많이 들었습니다.
대부분 그럴 것이기에 기회가 생깁니다.
수요의 크기는 작지만 그 힘을 하나로 모으는
단지를 찾을 수만 있다면...
수영구라면 부산의 A급 입지이며 그중 브랜드 신축인데,
창원 성산구의 랜드마크 단지가
더 수요의 크기가 클 수 있다는 것입니다.
그렇기 때문에 우리는 임장을 가고
그 지역의 선호도와 그 선호도가 미치는 범위를
알아내기 위해 최선을 다하는 것입니다.
결코 집에서 A, B, C 등급을 매기는 것으로는
알 수 없는 스토리를 찾아서요.
"B를 줘야 하나요? B-를 줘야 하나요? B+을 줘야 하나요"
(그런 거 하고 있을 시간에 한 번 더 거기를 가보세요)
부동산은 생물이라고 합니다.
하지만 우리는 그동안 무생물로 대하기도 했습니다.
"그래서 그 단지의 수요가 얼마나 큰지?"
"그 수요를 대체할만한 다른 단지들이 있는지?"
사실 이 부분은 디테일하게 적용해야 합니다.
작은 수요를 하나로 모으는 단지는 대안이 생겼을 때
그 수요를 뺏기는 타격이 더 클 수 있기 때문입니다.
그러나 부동산을 진짜 사람의 삶이라고 생각하고
받아들이는 그 자체만으로도
또 하나의 편견을 깰 수 있을 것입니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
