서투기_1강_강의 후기

1. 서울 아파트 투자의 핵심 ‘가치’를 알고 ‘보유’한다

• 근거를 가지고 선택해야 가치를 알고 보유 할 수 있다
• 좋은 물건을 알려면 급지로 파악하지 말고 단지로 세분화해서 입지가치, 선호도를 파악

※ 지금의 시장 상황 : 오른곳만 오르고 나머지 지역은 거래량이 받쳐주지 못하는 상황 

- 전고점을 회복하지 못한 단지 중 투자 가치가 있는 지역을 찾아야 함

• 지역 내 주민들의 선호도가 있는 단지를 알고 선호하는 이유 분석 (너무 상급지에만 몰입하지 말기)
  • 선호도 : 입지 + 단지 + 평형,연식,세대수 등

2. 강남권 백지도 

• 강남>서초>송파
• 동작구(왼팔) : 교통 위치 좋음 흑성동,노량진 개발된다면 더 좋아질 것
• 강동구(오른팔) : 교통(9호선 호재) 환경(천호, 올파포 등 계속된 개발ing)
• 양천구(목동) : 떨어져있는데 이상하게 좋은놈 / 압도적인 학군(목동만 2급지 정도 가치)
• 강서구 : 마곡이 4급지 가격을 이끎
• 관악구 : 강서와 대장아파트끼리 가격차이 5억 가까이 남 (관악이 아직 싼건 아닐까?)
  • 힐스테이트 관악 뉴포레 대장이지만 위치가 별로 안좋음(신축)
• 구로구 : 신도림(3~4급지)와 非신도림으로 나뉨
• 금천구 

3. 강북권 백지도

• 용산구 : 한남=부촌
• 마포구 : 직장 교통 (강남, 여의도, 도심 업무지구 근접)
• 광진구 : 커뮤니티 우수(아이 키우기 좋음) 구축 위주임에도 2급지
  • 성수 트리마제
• 중구,종로구(도심권역) : 위치 좋음, 환경이 엄청 좋은건 아니라 대단지 위주로 선호도 높음
• 서대문구 : 마포구와 생활권 공유
• 동대문구 : 입주가 많아 성북구까지 영향을 주는 중
• 은평구 : 입지가치 적음, 신축 아파트 많이 들어옴
• 중랑구,노>도>강 : 외곽지 / 개중에 노원구가 좀 나음
• 강북구 도봉구 : 외각지
  • 외곽 지역은(입지가 떨어짐) 신축 중요성이 더 높음

4. 경기도

• 강남 1시간 이내는 서울이라 봐도 무방
• 과천 : 1~2급지 수준
• 성남(분당) : 입지깡패(직장+교통+학군+환경 다 좋음) / 2급지 수준 (야탑,구미4급지 수준)
• 성남(수정/중원) : 4~5급지 수준 위치 좋지만 구축 선호도 다소 떨어짐 (구축 이 가격이면 분당 가지 라는 생각 듦)
• 하남 : 강동구 송파쪽은 4급지 정도 수준

5. 가치판단

• 동별 우선순위 나열 → 단지별 우선순위 나열 → 매매가 보기 → 하락율 보기 → 내 투자금으로 되는지 확인
• 4분법
  • 입지좋은+신축 : 투자금 싼 타이밍이 매우 짧다 (전세가 오르면 매매가 바로 치고 올라감)
  • 입지좋은+구축 : 가치 대비 전세가 낮아 투자금 많이 들어감 / 상승장 기대 수익 높음
  • 입지 덜 좋은 + 신축 : 전세가높음 / 상승장 기대수익 상대적으로 높지 않음
  • 입지 덜 좋은 + 구축 : 비교적 낮은 투자금으로 투자 가능 / 1~2억으로 투자 가능하다면 고려