남다른 임차인을 만나면 어떻게 될까? 법인임차인 솔직후기 [구세주]

안녕하세요

스스로를 구하는 투자자 구세주입니다.

저는 법인임차인이 사택으로 쓰고 있는

물건을 매수한 경험이 있는데요.

그 때, 법인임차인에 대해서

잘 몰라서 매수를 불안해했습니다.

겪고보니 여러가지로

법인임차인은 일반적이지 않은

특징을 갖고 있었습니다.

그래서 오늘은 법인임차인이

사택으로 쓰고 있는 집을 매수하고 겪은

법인임차인의 득과실을 말씀드리며

막연히 두려워하는 분들을 위해

조금이라도 도움이 되었으면 해서

남다른 임차인,

법인임차인 득과 실

솔.직.후.기😎

법인임차인에 대해 소개합니다.

1. 법인임차인과 전세권

법인임차인은 일반적으로

회사의 사택 또는 기숙사용도로 쓰기 위해

전세권을 설정 후

임차하는 경우가 대부분입니다.

말은 그냥 전세로 받아들여지네요.

하지만 전세권은 등기에 남는 일이기 때문에,

대부분의 임대인은 거절하거나

보증보험으로 유도하기 마련이죠.

왜냐하면

1) 전세권 설정은 임차인 명의와

거주자 불일치 하여도 순위를 보호받고

2) 임차인은 전세권을 양도 or 전전세가 가능하며

3) 계약기간 후 보증금 반환이 안되면

소송절차없이 경매집행이 가능하기 때문입니다.

이렇게 말로 풀어내니 정말 무섭군요..ㄷㄷ

하지만 이런 전세권 설정을 하더라도

법인임차인을 객관적으로 살펴보고

결정할 필요가 있습니다.

2. 제가 겪은 법인임차인은 특징

1) 이곳에 살긴 살까?

해당 법인은 이 지역의

여러군데 사택이 있는 회사였습니다.

제가 우려했던 점은 많은 사람들이 오거나

집을 함부로 써서 망가지거나

혹은 너무 많은 사람이 사는 것이었습니다.

그래서 매수를 결정할 때

이 부분도 꽤 불안했는데요.

그런데 생각보다 사택에 많은 사람이 살지 않았고

회사규모가 클수록 사택이 여러개인지라

적은 인원이 조용히 살고있었습니다.

제가 본 사택 중에서는

청소를 해주시는 분이 계시는 사택도 있었어요.

저희 임차인들은 제가

4번 집을 보며 고민할 동안

주방은은 아예 쓰지 않으시는지

서랍문과 지난 주 본 것들이 그대로 있는..

모습을 보여주셨습니다.

결론은? 사택마다 복불복이니,

집안의 상태, 환경, 사장님과의 대화를 통해서

유추해보시면 좋을 것 같습니다.

2) 회사사람처럼 느껴지는 매직

임차인이 회사다보니

계약담당자, 사택관리자, 거주자가

모두 다 다를 수 있습니다.

그래서 통화하는 계약담당자 or 사택관리자는

이 집에 살지 않는 가능성이 상당히 높습니다.

(Q. 불편한 점이 있으세요?

A. 아무도 저에게 말 안하네요. 괜찮아요.)

저도 어느새 통화를 하다가

'내가 지금 회사 다른부서 사람이랑 얘기하는건가..?'

싶을만큼 업무적으로 대화를 하곤 했습니다.

왜냐하면 대화의 대부분이

결재, 증빙, 부장님(?), 업무였기 때문입니다..^^

저 또한 이렇게 담당자를 대하니

오히려 서로 편하게 생각하는

이상한 모습이 되곤 했습니다.

결론은? 업무가 세분화된

회사일같기도 합니다.

그 점이 편할 수도, 그렇지 않을 수도 있습니다.

3) 연장계약과 높은 전세금

저희같은 임대인은

안정적인 전세가 정말 중요한데요.

법인임차인의 장점은 아무래도

연장계약이 많다는 점과

높은 전세금이 있더라도

임차인측에서 그대로 하려는 경우가 많습니다.

왜냐하면, 집을 새로 구하고

거기에 거주자를 또다시 선별해야한다거나

기존 거주자가 이사를 가야하면

불만이 생길수도 있구요.

계약을 다시 새로운 임대인과

해야한다는 점 모두

계약담당자를 괴롭히는 일이기 때문입니다.

그렇지않아도 업무가 많은데 사택까지 바꾸면

여러가지로 신경써야할 일이 많습니다.

더군다나 위에서 말씀드렸듯

계약담당자는 이곳에 살지 않을 가능성이 많아서

불편한 점이 없습니다(...)

높은 전세금도 낮추는 것은 좋은데

다시 전세가 올랐을 때는

높은 금액으로 해야할텐데요.

결재를 받는 입장에서

금액을 낮추는 것은 쉽지만

다시 올릴 때는 그만큼

결재받기가 번거롭다고 합니다.

결론은? 연장계약과 높은전세금이

법인임차인의 장점일 수 있습니다.

3. 법인임차인과 계약할 때 특약

그러면 이런 특징을 갖고 있는 법인임차인과

계약할때는 어떤 특약을 꼭 넣어야 할까요?

저는 다른 특약보다도,

전전세를 금지한다는 내용과 담보설정금지가

꼭 들어가야한다고 생각했습니다.

이 두가지 내용은

꼭 들어가야할 것 같습니다.^^

그러면 전세권설정에 따른

리스크 방어를 할 수 있지 않을까요?

지금까지 법인임차인의 특징과

저희 후기를 보여드렸는데요.

법인임차인은 전세권설정이라는

리스크를 갖고있지만

경우에 따라서는 우리에게 유리하게

투자기회를 열어주기도 하는 것 같습니다.

법인임차인의 장단점을 잘 파악하셔서

현명한 투자결정을 내리셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.