송파구 잠실동 잠실 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 92조(아파트로 내 인생 9하고 시스템 투자 2룩할 조), By.01]

✅아파트명 : 잠실 리센츠

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

   송파구 종사자수 400,781명 / 사업체수 74,531개

(인원별 사업체수)

2. 교통 : S

    강남 17분 / 여의도 37분 / 시청 / 38분

3.학군(학업성취도율) : S+ (초/중/고품아)

   잠신중 93%, 잠실중 95%, 신천중 92%

4. 환경(주변 편의시설) : S+ (한강 프리미엄)

   대형마트 : 홈플러스(1.8km / 도보 29분), 롯데마트 잠실점(872m / 도보 13분)

   백화점 : 롯데백화점(872m / 도보 13분), 현대백화점(2.8km / 차량 11분)

   종합병원 : 서울아산병원(4.7km / 차량 8분), 삼성서울병원(6km / 차량 15분)

   공원 : 한강공원(1km / 15분), 석촌호수(1.3km / 19분)

5. 공급(25.01. ~ 29.01.) : S- (주변 지역구 공급과다)

   서초구(9,411세대) : 디에이치클레스트('27. 11. / 5,007세대), 메이플자이('25. 06. / 3,307세대),

                                   레미안원페를라('25. 11. / 1,097세대)

   송파구(506세대) : 잠실더샵루벤('25. 03. / 327세대), 더샵송파루비스타('25. 10. / 179세대)

   강동구(13,849세대)) : 올림파크포레온('25. 01. / 12,032세대), 올림파크서한포레스트('27. 12. / 128세대),

                                        그란츠리버파크('25. 04. / 407세대), 더샵강동센트럴시티('25. 12. / 670세대),

                                        e편한세상강동프레스티지원('26. 01. / 535세대)

   송파구는 공급부족이나 송파구 주변이 공급 매우 과다!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 뚫고 하이킥 (+9%)

2) 환금성 : 대단지, 고층(21층)

3) 수익률 : 이미 전고점..

4) 원금보존 : 40% 전세가율로 적정전세가율 아님. 주변 아파트도 조합설립이 인가되어 향후 입지의 독점성이

                      지속 될지 우려됨

5) 리스크 대비 : 주변 지역구의 공급이 과다, 전고점 뚫은 높은 매매/전세가격으로 지키기 어려움 

나의 투자 결론 : 투자제한

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리의 중요성(좋다고 해서 그냥 투자했다간 낭패..!)

                                         아파트 하나 확인하는데도 오래걸리는구나…(효과시간 활용 중요!)