[열반스쿨 기초반 85기 133조 부자해담] 구로구 신도림4차 e-편한세상 수익률 보고서

✅아파트명 : 구로구 신도림4차 e-편한세상

✅위치(지도)_<호갱노노>

✅입지평가  

1. 직장:  <월부 자료_직장데이터활용>

구로구 A등급  (종사자수:240,689/사업체수 52,791)

2. 교통: <네이버 길찾기로 내 단지에서 업무지구까지 걸리는 시간 체크(오전 8시 기준)>

A등급 (강남38분/여의도 22분/시청31분)

3.학군:<아실:  https://asil.kr/asil/index.jsp 학군탭에서 지역 설정해서 보기>

 C등급 (학업성취도 85%이상인 학교 _1개교(신도림중학교))

 초등학교: 서울신도림초등학교 (전교생 1,175명 / 학급당 학생수 25.5명)

<초등학교는 네이버부동산_단지 검색_학군정보 보기>

4. 환경(주변 편의시설) <카카오맵_주변탭 설정에서 대형마트, 병원, 백화점 확인>

A등급(백화점 1개이상)

백화점: 1개_현대백화점 디큐브시티점(295m)

마트:5개_ 홈플러스신도림점(202m), 이마트신도림점(511m), 코스트코 고척점, NC백화점 신구로점,이마트 구로점

병원:2개_고려대 구로병원, 구로성심병원

5. 공급 <아실_입주물량_지역선택>

  S등급: 인구를 주고 받는 지역인 관악구와 영등포구의 입주 물량까지 확인해 본 결과, 입주물량이 0.5배 이내이다.

입주물량 확인 <부동산지인_수요/입주_수요/입주_지역 선택하기>

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (전고점 대비 -6%)

2) 환금성 : O(853세대, 3층이상)

3) 수익률 : X (전고점까지 6% 남았으므로 안전마진이 적다.)

4) 원금보존 :  X (전세가율 52%)

5) 리스크 대비:  O (주변 입주 물량은 현재 적고 현재 전세가율도 낮아 역전세 가능성도 낮다)

나의 투자 결론 : 

매매가가 전고 근처까지 오른 상태이지만, 전세가는 낮아서 전세가율 낮다.

현재 기준 투자금이 7.3억이 든다. 이 투자금이면 급지를 올려서 찾아 봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

랜드마트 단지라서 그런지 전고점에서 최고 빠진게 -16%이다.

다시 반등도 빠르다.

감정에 휘둘리지 말고, 정확한 분석을 통해 판단을 해야겠다.

역시 입지평가를 해서 봐야 정확한 상황 판단이 되는 것 같다.

저/환/수/원/리