[열기 85기 115조 홍드림] 녹번역E편한세상캐슬 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 녹번역E편한세상캐슬

✅위치(지도): 은평구, 녹번역 부근

✅입지평가

1. 직장: 종사자 수 10만명, 사업체 수 3만6천개

2. 교통: 강남 1시간, 여의도50분, 시청40분

3.학군: 영락중 67%, 은평초 20명(922명)

4. 환경: 이마트은평점

5. 공급: 

은평뉴타운디에트르더퍼스트(25년 6월, 452세대)

새절역두산위브트레지움(25년 11월, 424세대)  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 보류 

  - 서울앞마당 부족으로 비교평가 불가하지만,  전고대비 13%하락인 점에서 우선순위에 있는 투자매물은 아닐 것이라고 생각함 

2) 환금성: 충족  

 - 선호하는 역세권, 대단지이므로 환금성 면에서 OK

3) 수익률: 미충족

 -전고점인 11.8억까지 5년만에 이른다고 해도 26%/5=5%이므로 수익률 요건 면에서 투자하기에는 좋은 매물이 아닌 것으로 판단됨

4) 원금보존 : 미충족 

 -전세가율 57%로 원금보존 요건 충족하지 못함. 최악의 경우, 무려 10억에서 6억까지도 하락할 수 있는 단지

5) 리스크 대비: 충족

 -공급량 부족-리스크 대비 어렵지 않을 것으로 보임

나의 투자 결론 : 투자보류 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

누구나 좋아할만한 아파트에서 높은 수익률을 얻기란 어려울 수도 있지 않을까 라는 생각이 들었음

좋은 수익률을 얻기 위해서도 전세가율이 중요한 지표임을 다시 한번 되새겨보게 되었습니다.