임장도 다니고 임보도 쓰고 있는데
막상 어디에 투자할지 고르려니 어렵습니다.
나름대로 비교해서 골랐는데
다른 곳이 더 좋은 건 아닐까 자꾸 고민됩니다.
시간을 들이지 않았다면 모르겠지만
퇴근 후와 주말까지 쪼개 열심히 했기에
이런 막막함이 더 크게 느껴집니다.
뭔가 좋아 보이는 단지는 있는데
내 상황에서 무엇을 먼저 선택해야 할지 모르겠고
어렵게 선택해도 그 판단이 맞는지 자신이 없습니다.
이런 고민을 풀기 위해 필요한 것이
바로 임장보고서의 결론을 내리는 과정입니다.
알아본 지역과 단지를 비교하고
내 상황에서 무엇을 먼저 선택할지
우선순위를 정하는 것입니다.
하지만 막상 결론을 쓰려고 하면
무엇부터 비교하고 어떤 순서로 판단해야 할지
몰라 다시 막막해집니다.
오늘은 후보의 우선순위를 정하고
내 상황에 맞는 임장보고서의 결론을 내리는 과정을
단계별로 이야기해보려고 합니다.
1단계. 현재 임장 지역 우선순위 정하기
가장 먼저 해야 할 것은 현재 임장하는 지역에서
투자 후보의 우선순위를 정하는 일입니다.
우리는 보통 생활권별로 매물임장을 진행하는데
먼저 각 생활권에 속한 단지들을
선호도가 높은 순서대로 적습니다.
그리고 매물임장 후 해당 단지에서
투자하기 좋다고 생각한 매물을 기준으로
가격과 조건을 정리합니다.
이렇게 정리한 표를 위에서부터 내려가며
가치 대비 가격과 투자 기준에 맞는지 확인합니다.
여기서 선호도가 높은 순서가
곧 투자 우선순위가 되는 것은 아닙니다.
더 좋은 단지라도 가격이 많이 올랐거나
내가 가진 투자금보다 더 많이 필요하다면
다른 단지가 투자하기에는 더 나은 선택일 수 있기 때문입니다.
예를 들어 위에 예시로 든 표를 기준으로 설명해보면
투자금이 현재 1억 정도 있다고 가정해보겠습니다.
A단지가 우선순위는 맞지만
실제 현장에서 확인해보니 5천만원을
줄이는 것이 현실적으로 어려운 상황이라면
B단지 혹은 C단지가 우선순위가 되는 것입니다.
이 과정을 통해 생활권별로 우선 검토할 후보를 추렸다면
한곳에 모아서 다시 비교를 합니다.
그리고 그중 가치 대비 가격이 싼 단지를 우선순위로 하여
투자하기 좋은 후보의 순서를 정하는 것입니다.
과정을 정리하면 다음과 같습니다.
- 생활권별로 단지의 선호도 순서를 적습니다.
- 매물임장을 통해 실제 매물의 가격과 조건을 확인합니다.
- 가치 대비 가격과 투자 기준을 확인해 생활권별 후보를 추립니다.
- 후보를 모아 현재 임장 지역의 투자 우선순위를 정합니다.
2단계. 앞마당에서 우선순위 정하기
현재 임장 지역을 확인했다면
이제는 앞마당을 확인할 차례입니다.
이번 달에 임장한 지역에서 좋은 후보가 있어도
이미 알고 있는 다른 지역에서
더 좋은 기회가 있을 수 있기 때문입니다.
이 때 중요한 게 앞마당 시세 트래킹입니다.
평소에 계속 가격을 확인해서 기록해왔다면
2단계에서 걸리는 시간을 크게 줄일 수 있지만
평소에 잘 챙기지 못했다면 시간이 꽤 필요합니다.
(시세 트래킹에 대해서는 추후 다른 칼럼으로
정리를 해보도록 하겠습니다)
기존에 시세 트래킹을 통해 살펴보던 지역내
주요 단지들의 현재 가격을 확인하고
내 상황에 맞는 단지들을 투자 후보로 정리합니다.
이때 단순히 매매가격과 전세가격의
차이만 확인하는 것은 아닙니다.
우리가 배운 투자 기준에 따라 가치 대비 저평가되어 있는지
선호도를 받쳐주는 수요가 있는지
리스크를 감당할 수 있는지 살펴봅니다.
먼저 가치와 가격을 비교하고
그다음 투자금과 내 상황을 반영해 후보를 좁혀가는 것입니다.
이 과정을 통해 기존 앞마당에서도
우선해야 할 후보를 정합니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 기존 앞마당의 현재 가격을 확인합니다.
- 지역별·평형별 투자 후보를 모읍니다.
- 투자 기준과 내 상황을 반영해 우선순위를 정합니다.
3단계. 투자로 연결하기
현재 임장 지역과 기존 앞마당의 우선순위를 정했다면
이제 최종 결론을 쓸 차례입니다.
각각의 선호도가 가장 높은 단지를
후보로 놓고 비교하되 단지뿐 아니라
실제 매물의 조건까지 반영해야 합니다.
같은 단지라도 수리 여부와 임차인 거주 상황
잔금 일정에 따라 필요한 돈과
감당해야 할 리스크가 달라집니다.
이런 조건을 반영해 내 상황에서
먼저 검토할 매물을 정합니다.
그리고 이 단지와 매물이 정말 투자하기
좋은 선택인지 한 번 더 확인하는 과정을 거칩니다.
매매·전세 실거래 그래프를 살펴보고
최근 실거래와 현재 호가를 비교해봅니다.
전세 매물수와 주변의 비슷한 단지 상황과
과거 전세가격이 얼마나 하락했으며
그 이유가 무엇이었는지도 확인해봅니다.
이후 투자가 실제로 가능한 상황이라면
매물 코칭을 통해 한번 더 점검 후
투자를 진행할 수 있습니다.
하지만 종잣돈은 무한하지 않기 때문에
매달 투자할 수는 없는 경우가 많은데
이때는 모의투자를 하는 것이 중요합니다.
우선 순위로 정한 매물을 실제로 매수한다고 가정하고
계약서 양식에 매매가격과 전세보증금, 잔금 일정 등을 적습니다.
이후 가격의 변화를 보면서 어떻게 가격이 흘러가는지
그래서 내가 놓친 부분은 무엇이었는지 돌아볼 수 있습니다.
투자로 이어가는 과정을 정리하면 다음과 같습니다.
- 실제 매물 조건을 반영해 최종 우선순위를 정합니다.
- 가격 흐름과 비교 단지, 전세 위험을 다시 확인합니다.
- 투자 여건이 맞지 않는다면 모의투자로 판단을 기록합니다.
결론을 내릴 때 자주 받는 질문
1) 투자금에 맞는 단지가 없다면 어떻게 하나요?
가격대가 높은 지역을 임장하면 내 투자금으로 가능한 후보가 없을 수 있습니다. 이때는 해당 지역내 평균 투자금을 기준으로 우선 순위를 정해볼 수 있습니다.
다만 실제 투자 가능한 후보와 연습을 위한 후보는 구분해서 기록하는 것이 필요합니다. 그리고 당장 살 수 없더라도 어떤 가격과 조건에서 우선 순위를 정할 수 있는지 이 과정을 반복하면서 연습을 하고 남기는 것은 투자자로 실력을 키워가는 데 큰 의미가 있습니다.
2) 우선순위가 높은 후보가 선호도는 낮은 단지인데 괜찮을까요?
모든 사람이 입지가 좋거나 새 아파트에 투자할 수는 없습니다. 중요한 것은 그 단지가 수요와 가치를 갖추고 있는지, 가격이 충분히 저렴한지, 내 상황에 맞는지를 확인하는 것입니다.
최고의 단지를 찾기보다 내가 아는 후보 중 내 상황에 맞는 최선의 선택을 찾는 과정이라고 생각하시면 됩니다. 다만 비교한 후보 중 우선순위가 높아도 투자 기준에 맞지 않는다면 매수는 보류할 수 있습니다.
3) 내가 정한 우선순위에 확신이 없으면 어떻게 하나요?
동료와 우선순위가 다르다고 해서 반드시 내 판단이 틀린 것은 아닙니다. 투자금과 잔금 여력, 감당할 수 있는 조건이 다르면 선택도 달라질 수 있습니다.
우선 내가 선택한 이유를 적고 튜터에게 질문을 통해 생각을 비교해 볼 수 있습니다. 당장 투자하지 않는다면 모의투자 기록을 남기고 일정 기간 후 돌아보는 것도 도움이 됩니다. 이때는 가격이 올랐는지만 보지 말고 다른 후보의 가격도 같이 살펴보면서 비교할 때 무엇을 놓쳤는지도 확인해야 합니다.
이번에는 꼭 마침표를 찍어보세요
많은 시간을 들여 쓰는 임장보고서인 만큼
지역을 정리하는 데서 끝나지 않고
투자 판단으로 이어졌으면 좋겠습니다.
이번 임보의 마지막 장에는 세 가지를 남겨보세요.
어떤 매물을 우선 검토할 것인지.
다른 후보보다 먼저 선택한 이유는 무엇인지.
다음으로 무엇을 확인하거나 실행할 것인지.
완벽한 결론을 내리고 싶은 마음 때문에
끝내지 못하고 있다면 지금 알고 있는 범위에서
틀리더라도 우선순위를 적어보셨으면 좋겠습니다.
그런 연습과 기록이 있어야
나중에 무엇을 잘 봤고 무엇을 놓쳤는지 돌아볼 수 있습니다.
우선순위를 정하고 이유를 남기고
다시 확인하는 경험을 쌓아가시는게 필요합니다.
힘들게 작성한 임보가 실제 투자에
한 걸음 더 가까워지는 과정이 되었으면 좋겠습니다.
