[열기85기 부자되서 6년안에 원하는1하조 시그니쳐] 2주차 강의 후기 : 언제 어디서든 통는 아파트 투자의 대가 너바나 레시피



안녕하세요?

즐길줄 아는 일류 투자자로 성장해나가고 싶은 시그니쳐입니다.

22년 8월 열반스쿨 기초반 52기로 월부 생활을 시작한 이후, 계속해서 공부를 이어오고 있습니다.

25년 3월달에는 열반스쿨 기초반을 수강하며 제가 이제껏 이어오던 투자 공부의 길을 잘해오고있나 점검도 하고

너바나님의 인사이트를 다시금 배우고 싶은 마음에 열반스쿨 기초반 재수강을 결정하게 되었습니다.

첫 수강이었던 23년 8월의 그 느낌이 다시 떠오르면서 너바나님의 강의를 들어보는 시간이 감동적이었습니다.

열반기초반은 자본주의를 살아가고 있는 저 자신에게 제대로 자본주의를 살아가고 있는지

근로주의에서 살아가고 있는 건 아닌지 자신을 되돌아보는 시간이었습니다.

2주차 강의에서도 역시나 너바나님의 강의를 듣고

'언제 어디서나 통하는 투자 대가 너바나 레시피' 라는 주제로 인상깊었던 점들을 정리해보려고 합니다.

1. 부동산 가격 결정요소

강의 시작은 과제 피드백으로 시작해주십니다.

그 중 인상깊었던 점은

'다른 사람의 꿈을 좇고 있지는 않은가'

'비전 보드를 바꾸지 말라'

였습니다.

사실, 저는 이번에 비전보드를 작성하면서 52기 때 작성했던 것과는 변경해서 새로 작성했습니다.

왜냐하면 그때는 싱글이었고, 지금은 결혼을 해서 아내가 있기 때문에 아내의 꿈도 같이 반영되어야 된다고

생각했기 때문입니다.

이번에 다시 작성하다보니, 2년 반 동안 자산적으로 조금 변하긴했지만 아직은

꿈에 가까이 가기엔 조금 부족한 점이 있었습니다.

그러나 그 중에서도 이미 이뤄지고 있던 것들도 있어서 놀랐습니다.

앞으로도 꾸준히 독강임투 하다보면 1년, 1년이 달라질 저 자신이 기대됩니다.

다음은 부동산의 가격 결정요소에 대해 이야기해주십니다.

장기적으로는 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

단기적으로는 가격저평가여부, 매수심리, 입주물량, 투자기준 입니다.

그 중에서도 장기적 요소에 대해서 이야기해주셨는데,

제가 열반 52기 때 느꼈던 그 느낌 그대로 부동산이라는 것은

한정된 땅 위에 들어서는 건물이기 때문에,

사람들이 가지고 싶은 희소성이 있는 것이기 때문에

장기적으로 본다면 어느 정도 가치를 가진 곳은 오를 수밖에 없는 재화라는 생각이 다시금 들었습니다.

저도 월부 생활을 하면서, 너바나님이 강의에서 이야기한 23년 2월이 되기 전에 강의를 듣기 시작했지만

그 당시에는, 공부한지 얼마 되지도 않아 겁도 났었고

용기가 없었습니다. 그래서 최저점은 놓쳤지만,

24년 초에 1호기를 마련하고 투자코칭에서 말씀한대로 실거주를 하면서 전세가 상승 후에는 거주-보유 분리를

하려고 생각하고 있습니다.

그 당시 전고점 대비 37%하락한 가격으로 매수하였기에 장기적으로는 저렴한 가격대에 자산을 보유하게 되었다고

생각하고 있고 이제 이 물건을 가격이 오를 때까지 보유하는 것,

그리고 새로운 투자물건을 찾아 투자해서 그 물건도 가격이 상승할 때까지 보유하는 것이 중요함이 다시금 느껴집니다.

부동산은 사람들이 소유하고 싶어하는 위치에 있는 물건이라면, 장기적으로는 우상향하는 자산이다.

부동산은 주식만큼 50%씩 하락하지 않는다. 20-30%하락했다면 가치있다면 매수해야한다.

2. 너바나의 투자원칙(너바나 레시피)

너바나님은 유명한 테드 윌리엄스의 스트라이크 존을 가져와서 설명해주십니다.



투자자로서 가장 중요한 것은 기준을 잡고 그 기준안에 들어오는 투자 물건만 투자하는 거입니다.

저 저평가 여부

환 환금성

수 수익률

원 원금보존

리 리스크관리

저평가 여부는 앞마당을 여러군데 만들어서 비교하는 것이 중요하다고 하셨습니다. 저는 앞마당을 2년 5개월간 20개 정도 만들어온 것 같은데, 아직까지 비교평가를 하는데 익숙하지는 않습니다. 임보를 작성하며 결론을 내보고 단지들간의 비교를 계속 붙여보면서 더 익숙해져야겠단 생각이 듭니다.

환금성은 팔 수 있는 물건을 구입하는 것입니다. 아파트는 일단 선호되는 자산이므로 환금성이 기본적으로는 있지만 저층이나 세대수 적은 단지는 피해야 합니다.

수익률은 내 투자의 수익률이 최소 물가상승분보다는 높고 더 높아야 합니다. 특히, 여기에서는 수도권 투자와 지방 부동산 투자에 대해서도 이야기해주십니다. 그리고 교재에도 나오듯 잘 샀다면 시장 전망은 무시하고 존버하는 것도 필요합니다.

원금보존은 너바나님이 가장 강조하시는 투자기준입니다. 이것은 최악의 상황을 가정해서 얼마나 떨어질지를 생각하고, 적정 전세가율에 맞춰서 부동산을 매수해야하는 것을 이야기합니다. 특히 매매가가 전고점 대비 20% 하락했다면 매수해도된다고 하십니다.

리스크관리는 역전세, 전세 안빠짐, 수익시기 등의 다양한 상황에 맞는 리스크 헷지 방안을 알려주십니다. 역시나 이전 강의에서도 강조해주시던 전세금을 높게 받지 않고 투자해야하고, 전세금을 올려받을 때 너무 많이 올리지마라고 하십니다. 이 점이 정말 중요한 것 같습니다.

투자에서는 자신의 스트라이크 존에 들어오고 자신있는 투자 물건, 아는 물건에 투자하는 것이 그만큼 중요하다.

저환수원리 투자기준을 나에게도 맞게 적용해보자.





3. 시장 전망과 투자명언

너바나님의 시장 전망이라는 파트가 있길래 강의를 듣기 전에 저는 교안을 보고 의문이 들었습니다.

'월부 강의, 튜터님들 말씀에서는 시장을 전망하지 말라고 했는데??'

그래서 강의를 듣는데 더욱 기대가 되었습니다.

08년, 17년의 신문자료를 가져와서 전문가들의 부동산 전망을 보여주셨습니다.

지금과 비교해보니 대부분 전망이 틀렸었습니다.

그래서 너바나님이 팟캐스트 하면서 이런 분들을 만나본 적에 대해 이야기해주셨는데,

이분들이 '부알못' 인것도 아니고 심지어 실제로 투자로 돈도 많이 버신 분들도 있다고 했습니다.

그러면서 찰리멍거의 영상을 보여주시면서 결국 전망이라는건 사람이 할 수 있는 것이 아니다 라고 하셨습니다.

결국 우리가 해야하는 건

"우량한 자산이 저렴해졌을 때 매수해두고 상승할 때까지 기다리는 것" 입니다.

너바나님은 부동산 시장 전망을 하기 위해서 이 파트를 구성하신 것이 아니라

결국에 부동산은 우상향하는 자산이니 우량한 자산이 저렴했을 때 매수해두고 상승할 때까지 기다리는 것이

중요함을 이야기해주시는 것이었습니다.

투자자는 단도 투자자가 되어야 한다.

우량한 자산을 매수했다면 장기간 키워나갈 수 있는 인내심과 배짱이 있어야 한다.

4. 투자자의 단계

시세 차익 부동산 투자자의 단계를 설명해주셨습니다.

1단계 : 투기

2단계 : 갭투자

3단계 : 우량주 투자

4단계 : 가치투자(담배꽁초투자)

5단계 : 가치투자(성장가치투자)

저는 지금 어느 단계에 있는가 생각해보니,

1주택으로 실거주를 하고 있으니 3단계인 것 같습니다.

제가 거주하고 있는 광역시에서 우량한 곳에 실거주를 하고 있으니 말입니다.

너바나님의 말씀을 듣고 저는 일단

4단계 담배꽁초투자를 할 수 있도록 해야할 것 같습니다.

지방이라고 안 오르는 것이라 생각하지 않고 제가 할 수 있는 투자를 하는 것이 더욱 중요한 것 같습니다.

5. 부동산 투자자의 세금

대부분 사람들이 일단 투자하기 전에는 세금에 대해서 두려워합니다.

그러나 실제로 계산해보는 과정은 거치지 않습니다.

저같은 경우, 제가 매수한 주택은 아니지만

결혼하기 전에 장인어른께서 퇴직금으로 아내의 명의를 이용해

구입해둔 주택이 있습니다.

그리고 혼인신고를 하니 2주택이 되어서

현재 매수하려니 8%의 취득세가 저에게 부담으로 다가오고 있습니다.

특히, 임장보고서를 쓸 때마다 투자금 5천 물건을 결론으로 뽑아도 투자금이 8천으로 올라가버리니...

좌절을 하고 아직은 돈을 더 모아야하는가 생각이 들기도 합니다.

그런데, 너바나님처럼 실제 계산해보지는 않고 투자금이 많이 든다는 이유로 회피하기만 한 것 같습니다.

앞으로는 실제로 계산해보고 접근하도록 하겠습니다.

그리고 가치가 없는 물건들만 지금 투자금 범위에 들어온다면 더 모아서

가치있는 물건을 잘 매수해서 하락장 때 투자해둘 수 있는 투자자가 되어야겠다 생각이 듭니다.

너바나님 어디서든 언제나 통하는 너바나 레시피 가르쳐주셔서 감사합니다.

앞으로도 후배 투자자들을 가르쳐주시는 훌륭한 멘토로 계속 남아주신다면 초심을 잃을 때마다

다시 열반기초반을 수강하며 기초를 튼튼히 다져야겠단 생각이 듭니다.

이상으로 강의 수강 후기를 마치겠습니다.