광장동 광장현대파크빌10차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 158조 이듬]

✅아파트명

광장동 광장현대파크빌10차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 종사자수 129,707명

2. 교통

강남 34분 / 여의도 48분 / 시청 41분 

3.학군

광남중 97.6%, 양진중 93.5%

4. 환경

현대백화점 천호점, 이마트 천호점

5. 공급

포제스한강 2025.09 / 128세대

롯데캐슬이스트폴 2025.03 / 1,063세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 광장현대파크빌10차 33평형 현재 매매 17.3억 전세 7.7억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 18억 전세 11억 

5년 내 저점 매입시 : 2020년 5월 매매 12.5억 전세 6.9억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치(입지)

광진구는 직장이 B등급이고 교통도 부도심 1시간 이내로 B등급이다.

학군은 광남중 97.6%, 양진중 93.5%로 좋은편이다.

환경도 실내테니스장, 서울시립천문대 등 편의시설이 잘 갖춰져 있고 한강공원이 가깝다.

학원가가 많고 유흥시설이 없어서 깔끔하고 살기 좋은 환경이다.

2) 환금성 : 세대수도 많고 아파트 단지가 모여있는 곳이라 환경이 좋고

학군 때문에 수요가 많아서 매도가 잘 될 가능성이 높다.

3) 수익률 : 저점에 비해 많이 올라서 고점 가격에 가까워진 상태라 저점 구매는 어려울 것 같다.

장기간 보유한다면 매매가는 상승할 가능성이 높아보인다.

전세금이 고점 대비 아직 많이 안오른 편이라 오를 것이라 예상한다면 수익금 발생할 수 있을 것 같다.

4) 원금보존 : 적정 전세가율 70%에는 못미친다.

입지독점성은 높은 편이고, 25년 3월에 1,063세대, 25년 9월에 128세대가 공급이 되지만

광진구는 입주량 1,191 / 수요량 1,720 으로 수요가 더 높은 편이다.

5) 리스크 대비: 전세가 상승시 5%정도의 최소 비율로 올려받는다면 역전세에 대비할 수 있을 것 같다.

나의 투자 결론 :  입지가 좋아서 가치가 있는 물건으로 보이고 환금성도 좋을 것이라고 생각됩니다.

장기간 보유 시 매매가와 전세가 상승으로 수익을 얻을 수 있을 것으로 보이지만

저점에서 많이 상승한 상태여서 같은 가치를 가지고 있는 여러 물건을 더 찾아보고

비교해서 투자를 할 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 선정에 있어서 고민을 하다가 재테크 기초반 때

처음 임장을 나갔던 광장동 아파트 중 한 개를 선정했습니다. 첫 임장이여서 맞게 하는지도 모르겠었지만 환경이 좋아서 살고 싶다는 생각이 들었던 기억이 납니다. 수익률 보고서를 써보니까 임장이 왜 필요한지 느낄 수 있었습니다.