가양동 가양6단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 135조 꿈꾸는 사피엔스]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

가양6단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

학군이 좋지 않음. 

초,중,고 모두 근처에 있어서 다니기에는 편리할 듯

공진중 70%(0/0)

경서중 70%(0/0)

마포중 77%(3/3)

등원중 78%(0/1)

4. 환경

대형마트: 홈플러스(828m)

백화점: NC백화점(1.7km)

병원: 부민병원(1.1km), 이대서울병원(2.15km)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

한강변과 9호선인 가양역 역세권인 아파트이다. 

일자리 A, 교통 S이며 초/중/고를 근처에 끼고있지만, 학군이 좋지 못하고 단점도 뚜렷하다.

한강변과 역세권임에도 불구하고, 소형/구축의 한계가 있어 이 가격인 듯 하다.

2) 환금성 : O

강서구에 평균 적정수요는 연 2,772세대이고 2024년 이후 공급이 1000이하로 떨어졌다.

염창동 66세대가 전부이다보니, 현재 신축위주로 많이 오를 것 같고 구축도 수요가 전달될 듯하여 환금성측면에서 좋아보인다.

3) 수익률 : △

21년 9월 9억9천5백만원에 신고가를 기록한 뒤, 

매물 가격 range가 비슷하게 형성되었음에도 불구하고 9억 1500만원 근방에 거래되었다.

작은 평수(19평)와 구축이라는 한계 때문인지 9억 후반에 신고가를 딛고 매수세가 이어지기는 쉽지 않았나보다.

9억 1500만원이 신고가라고 보수적으로 잡았을 때 15% 하락한 상태이다.

보수적 전고점 회복한다고 했을 때, 투자금(78000-34000=44000) 대비 수익금(915000-78000=13500)의 수익률은 30.7%이다. 3년만에 회복한다면 연수익 10%이다.

4) 원금보존 : O

현재 전세가율은 44%로 적정 전세가(60%)대비 낮은 전세가율을 보인다. 

구축, 소형평수로 꽤나 오랫동안 전세가가 횡보했다. 가파른 전세가 상승은 기대하기 힘들어 보인다.

다만, 강서구 입주가 66세대가 전부라 전세가가 지탱해주리라 기대되고 원금 보존 가능성이 보인다.

5) 리스크 대비: △

가양6단지는 대지지분이 적음에도 불구하고 꾸준하게 재건축 얘기가 돌고있다고 한다.

근처 단지 대비 입지 독점성을 가지고 있기 때문인 듯 하다.

최근 실거래가 전세 대비 최초 매-전 갭 셋팅할 때 적당한 금액에 들어간다면, 

역전세 위험성이 거의 없어보인다.

나의 투자 결론 : 

일회성이지만 9억9500만원에 신고가를 기록하기도했고, 입지가 좋아 저평가 되어있다고 생각이 든다.

다만,, 전세가가 낮아 실제 투자금(4억 4천만원)이 꽤 든다.

이정도 갭이면 강서한강자이나 근처 단지들과 비교 분석이 필요해 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 구매를 고려하면서 늘 정성적인 접근을 해왔구나라는 것을 새삼 느꼈다.

정성적인 비교만 하다보니, 

첫번째 본 단지가 기억이 안나 헷갈리고, 

기억이 가물가물한데 고르려니 어렵고 머리가 아팠던 것 같다.

체크리스트를 하나씩 채워나가다보니 결론이 도출되고, 그 아파트의 기준이 생기는걸 느꼈다.

몇개의 아파트를 더 뽑아서 수익률 분석 보고서를 써봐야겠다.