[열반기초반 85기 5조 식객소녀] 가치 있는 아파트를 싸게 사려면?

안녕하세요 식객소녀 입니다. 

3주차 강의는 운이 좋게 오프라인으로 

수업을 듣게 되어 너무 좋았던 것 같습니다. 

Q. 열반스쿨 재수강 하시는 분들이 계신가?

재수강 하는 사람들의 주기는 6개월 ~ 1년 주기로 

수강을 하고 있다.

Q. 열반스쿨 재수강이 좋은 이유는?

3개월마다 강의 내용이 조금씩 다르고
1년 단위로 들으면 부동산 트렌드를 알 수 있기
때문에 재수강이 좋은 것 같다.

Q. 지방에서 손해를 본 물건이 있는데 매도 후 수도권으로
갈아타는 것이 좋은지 기다리고 있는 것이 좋은지?
역전세를 맞고 손해를 입은 부분이 있겠지만 

수도권에 갈아탈 물건이 있다면 매도하는 것이 좋고

그런 부분이 아니라면 역전세에 대응하고 

버티면 가치를 찾아갈 테니 버티는 것이 좋을 듯 하다.

Q. 똘똘한 한 채로 자금이 많이 묶여 있어 다음에 투자를
하기까지 시간이 걸리는데 이럴 때 어떻게 하는 것이 좋은가?

똘똘한 한 채의 장점은 좋은 지역에 있을 때 가격이 빨리 오른다.

단점은 내릴 때 많이 내린다. 

똘똘한 한 채를 가지고 있는 사람이 나아가야 할 방향 2가지가 있는데
첫째, 비과세 받을 수 있는 금액이면 비과세 받고 다른 것 투자.

둘째, 세금에 관해서 알아보고 (종부세, 취득세) 자산재배치 하는 것. 

부자가 되는 시기는 알 수 없지만
시간을 들일 수는 있다.

배운 것을 행동으로 옮기고 
포기하지 않고 꾸준하게 행동하라!

남들보다 느린 사람이었지만 포기하지 않고 

행동하니 그 이후 역량이 발휘되어 빠르게 행동할 수 있었다.

부동산 투자는 타인이 좋아하고 
내가 감당할 수 있는 곳에 투자를 하는 것이다.

현재 나오는 기사를 통해 마음이 조급해질 수도 있고

기다려야 하나 생각할 수도 있지만

기준이 없기 때문에 그런 마음이 생기는 것이다. 

나의 기준이 있다면 주변의 말, 뉴스에 
혼돈되지 않을 것이다.

투자 기준 : 저환수원리
같은 가격이라면 더 좋은 아파트 선택,

같은 입지라면 더 싼 것 선택!

아파트 ↑ = 건물가↓ + 토지가↑

어떤 아파트를 사느냐 따라 수익이 결정되기 때문에
더 가치 있는 아파트를 싼 가격에 사는 것이 중요하다.

어떻게 가치 있는 것을 알 수 있는가?

수익률보고서 → 임장보고서를 작성하게 된다면

가치를 알 수 있다.

수익률보고서를 작성하게 되면

잃지 않는 투자를 할 수 있고 더 가치 있는 것을 고르고 

같은 돈으로 돈을 더 벌 수 있는 기회를 얻을 수 있다.

또 가치를 찾아가는 시간에 대한

확신을 갖고 기다릴 수 있으며
스스로 투자에 확신을 갖게 해주기 때문에

수익률보고서를 작성하는 것이 좋다.

수익률보고서를 작성하여 비교평가를 하면

저평가된 아파트를 찾을 수 있다.

2개씩 비교평가하는 것이 좋다.

많아지면 어려워지기 때문이다.

BM : 투자 범위에 들어오는 단지 2개씩 비교평가하여
투자 물건 남기기

* 비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법이다.

비교평가를 통해 잃지 않는 투자를 할 수 있고

입지 좋은 곳을 선택할 수 있고

저평가된 물건을 살 수 있다.

실력을 기르기 위해서는

임장, 임보, 비교평가를 반복해야 한다. 

비교평가를 하기 위해서는 비교할 곳들이 있어야 하고

임장, 임보를 통해 앞마당(투자할 수 있는 지역)을 만들어야 한다. 

중요한 것은 끝내지 못하더라도

 마침표를 찍고 넘어가는 것이 중요하다.

앞으로 나아가야 할 방향이 정해졌다면 그대로 행하고

느리다고 생각하지 말고 꾸준히 행동해라.

알고 있는 것을 실행으로 옮기고 내 것으로 만드는 것이 중요하다.

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.

이번 오프라인 강의를 통해 현재 이 과정을 경험한 사람이 

어떻게 행동했는지, 어떻게 시간을 보냈는지에 

대해서 자세하게 들을 수 있어 좋았습니다. 

또 온라인 강의에서 궁금했던 부분들에 즉각적으로 

질문을 못하지만 오프라인 강의에서는 즉각적으로 질의응답을
할 수 있어 궁금증을 해소하고 더 많이 배울 수 있는 시간이었습니다.

Q. 투자 물건 중 수지구와 서대문구를 비교평가하고 있는데 

어느 곳에 투자를 하는 것이 좋은가?

수지구 < 서대문구 입지가 더 좋은 상황이라 상승 시 더 오를 가능성이 있다.

비교평가시 조건이 비슷하다면 땅의 가치가 더 높은 곳으로 선택하는 것이 좋다.

*실거래량이 적은 이유 : 

세대수가 적거나 매물이 많이 안 나오는 경우, 수요가 없는 경우

등 이유가 있다.

Q. 비교평가시 네이버  호가에서 매매가와 전세가 가격을 어느 것으로 
선택하면 좋은가?

동, 향, 타입 등의 조건 보지 말고 

저층 이상의 매매가 최저가격
전세는 최저가 가격을 본다. 

투자시에는 동, 향 비교평가
84A(판상형)  7/6 

 84B(타워형) 6.8/6
일 때 어떤 걸 투자?

둘 다 투자 가능!

투자금이 모자라면 타워형.

투자금 여유가 있다면 판상형.

추후 가격이 오를 때 판상형이 가격이 더 오르기 때문이다.

Q.  주변에서 투자를 하게 되니 마음이 조급해지게 되고

투자 물건이 날아가니 현타가 오고 있는 상황에 마음을 

어떻게 다 잡으셨나?

투자를 하면 사라지게 되는 병에 걸리셨다!!
더 적극적으로 투자 지역의 물건을 뒤져보고 

한 지역에 집착하지 말고 비교평가 할 수 있는

비슷한 지역을 가서 앞마당을 만들고 

비교해봐라!

Q. 부모님께서 갖고 계신 빌라가 가치가 없어 보이는데

이 걸 팔고 재개발, 재건축 물건에 투자를 해도 되는가?

부모님 자산을 투자로 끝어들이는 것은 좋지 않다. 

내 스스로 종잣돈을 모아 나의 노후 준비를 끝내고 

부모님의 노후준비를 도와드리는 것이 좋다. 

부모님 자산으로 투자해서 가격이 오르면

상관이 없는데 만약 투자 후 가격이 하락하거나

가치를 찾아가는데 시간이 걸린다면

상황이 안 좋을 수 있기 때문이다.

또 투자를 하려고 할 때는 기대수익을 

얻을 수 있는 곳에 투자를 하는 것이 좋다.

Q. 청약 당첨이 되었는데 감당이 안 될 것 같은데 어떻게 해야 하나?

서울 소형 평수 청약이 당첨되었고 실거주 의무가 있다.

그러나 실거주에 깔고 앉을 금액이 많고 투자금이 부족한 상황에서 

임장지 선택을 어떻게 해야 하나?

전세를 돌릴 수 있는 시기를 확인하고 전세금을 예측해서

그 금액으로 투자할 수 있는 임장지를 가보는 것이 좋을 듯 하다.

미리 앞마당을 만들어 놓는다면 투자해야 할 시기에 할 수 있다.

Q. 서울에만 거주해서 다른 지역은 모르고 곧 결혼, 출산을
계획하고 있는데 이렇게 되면 종잣돈 모으는 기한이 많지 않게 된다

이럴 때 어떻게 하는 것이 좋은가?

1년에 5천 이상 종잣돈 저축 + 모은 돈 1억 → 수도권 임장 

1년 5천 이하 종잣돈 저축 + 모은 돈 없음 → 지방 임장

단 임장을 해 본 경험이 없다면

집 주변부터 앞마당을 만들고 

지방으로 내려가는 것이 좋다. 

임장시 무엇을 봐야 하는지에 대한 기준 없이

지방으로 내려간다면 시간과 돈에 비해

성과가 없기 때문이다.

Q. 서울 84 청약 당첨되었는데 싱글투자자라 리스크가 크다.

전매 제한이 풀리는 시기가 다가오는데 팔아야 하나?

서울에 있는 아파트라 추후 가격이 오를 수 있는데 
리스크 대비가 안되는 상황인가 확인.

부동산에 매물 문의가 오는지 확인을 하고

추후 전매 제한이 풀리는 시기에 

투자처가 있으면 매도하는 것이 좋다.

Q. 산본 90년대 단지 투자해도 되는가? 언제 갈아타는 것이 좋은가?

부천, 산본, 수지 등 1기 신도시 리모델링 호재가 있다.

매도시기는 분담금 내는 것이 부담이 된다면
가격이 올라갈 때 매도하는 것이 좋다.

Q. 투자 물건을 보는데 조건과 기준이 맞는 것은 세가 껴 있어 

투자금이 많이 들어가고 현재 거래가 되는 물건들은 3천 이상 

더 줘야 하는 상황이면 어떻게 해야 하나?

싼 구간이면 부동산을 다 돌아다녀서 

3천 만원 조정 할 수 있는지 
확인해본다.

Q. 동대문구 공급이 현재 많고 만약 투자시 2~4년 공급이
있는지 확인하라고 하는데 전세물량도 확인해야 하나?

보통 전세를 맞추면 계약갱신권을 사용하기 때문에

전세물량을 확인할 필요는 없을 것 같다.

공급만 확인하고 투자시 리스크 대응이 가능하다면

투자를 하는 것 좋다.

Q. 소액 투자 가능한 한 지역만 보는 것이 맞는가?

소액투자시 비슷한 가격에 더 좋은 것이 

있는지 비교하기 위해서는 비슷한 입지 지역을

2군데 더 가보는 것이 좋다.

Q. 전세를 맞춰야 하는 상황인데 현재 매수한 집에
살고 있는 세입자가 집주인이 바꼈는지 모르는 상황에서

집을 보여달라고 어떻게 말을 꺼내야 하나?

집주인이 바뀔 경우 세입자에게 고지해야 할 의무가 있기 때문에

빠른 시기에 말을 전하는 것이 좋다.

또 만약 세입자 태도가 안 좋다는 얘기를 들었다면

이전 집주인과의 관계가 안 좋았기 때문에 나올 수 있는 말이라

세입자에게 현재 상황을 설명하고 적당한 선(3만원대)에서

선물을 보내고 집을 잘 보여달라고 

말씀드리는 것이 좋을 듯 하다.

Q. 양주 실거주 집 근처에 투자를 2개 더 했는데 어떻게 해야 하나?

양주는 시세가 오를 때 가장 늦게 오르는 지역이다.

GTX 호재가 있다고 했으나 공사 시작도 하지 않은 상황이라

실거주 빼고 투자 물건을 확인한 후 

가지고 있는 물건을 매도하고 갈아타는 것이 좋다.

Q. 대구와 수지를 지켜보고 있는 상황 어느 곳에 투자?

수지에 할 수 있는 투자금이면 수도권에 하는 것이 좋다.

대구에 투자할거라면 수성구나 중구 청라힐스자이에 할 것이 

아니라면 수도권에 해서 오래 가져가는 것이 좋을 듯 하다.

얼마 모아서 투자할 수 있는지 정하고

지금 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 선택하는 것이 좋다.

Q.  성북구 비교평가하고 있는데 입지 좋은 곳은 전고 -11%
이고 전고 -18단지는 언덕인데 실거주해도 되나? 주변 신축이 

들어서는데도 괜찮나?

투자시 언덕은 생각하지 않기 때문에 중요하지 않다.

전고 -18%이면 싼 구간이고 실거주이기 때문에

신축이 들어오면 좋은 것이다.

추후 환경이 좋아지고 떨어진 가격은

가치를 찾아가기 때문이다.

Q. 분양권 받은 단지가 가격이 안 올라서 매도 해야 하나 생각 중 인데

-4000만원이라 어떻게 해야하나?

손해가 확정된 상황에서 많이 벌 수 있는 

투자 물건이 보인다면 갈아타는 것이 좋다.

갖고 있는 단지가 3~4년 후에 가격을 회복할 수 있을지

판단해보는 것도 좋다. 가격이 회복이 예상된다면 기다리는 것이 좋다.