동탄2 동탄레이크자연앤푸르지오 수익률 분석 보고서 [열반기초 85기 65조 진이어스]

✅아파트명

동탄레이크자연앤푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• S, 화성시 종사자수 564,646명

2. 교통

• C, 강남 84분 / 여의도 95분 / 시청 83분

3.학군

• C, 서연중 특목고 1.1%
• 학군 기준은 C등급이지만, 초코앞(호연초) 인것은 + 요소
• 동2의 선호 학원가(우성상가) 도보10분 거리인 것 + 요소

4. 환경

• B+, 이마트 트레이더스 1개, +호수공원
• 동2는 호수공원 및 호수공원 상권의 수요가 워낙 많아서 이 환경을 이용할 수 있는 생활권이면 큰 이점이 있음
• 택지 + 호수공원 으로 인해 선호도가 높을 것으로 예상 됨

5. 공급

• 신동에 공급물량이 25년 약3천세대, 26년 1800세대 있음.
• 입지가 더 좋지 않은 곳에 들어오는 공급이고, 물량이 크지 않아서 영향은 미비할 것으로 예상됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 서울수도권 4급지에 비슷한 가격으로 살 수 있는 것들과 비교해보면 저평가 되지 않은 것으로 보임. 동천역 15분거리의 동천디이스트가 해당 단지보다 더 저렴함.

2) 환금성 : 704세대로 환금성 통과

3) 수익률 : 전고점을 회복하면 8000/36000 → 수익률 22.2%. 투자금이 너무 많이 들고 수익률이 낮음. 수익률 100%를 달성하려면 12.2억까지 올라야 하는데, 쉽지 않아보임.

4) 원금보존 : 전고점 대비 8.5% 떨어진 상태. 무릎 이하로 보이진 않음. 

5) 리스크 대비:

화성시의 26, 27년의 입주물량은 적정치보다 낮아서 전세 리스크는 낮을 것으로 보임.

동탄2의 경우 25년에 신동에 3000세대, 26년에 1800세대 입주가 있어서 전세가에 영향을 줄수 있으니 해당 입주 시기를 피해서 전세 세팅하는 것이 안전해 보임.

나의 투자 결론 : 저평가 X, 동일 투자금으로 서울 3급지까지 가능. 수익률 낮음. → 투자 X