1호기까지 이어진 센쓰 튜터님과의 매물코칭 후기 [진이어스]

안녕하세요 행복한 투자자 진이어스입니다.

이번에 지투실전을 진행하면서, 많은 분들의 도움으로 ‘투자 할 수 있겠는다’는 생각을 하게 됩니다.

4월 말 ~ 5월 초 연휴를 이용해 투자 후보 매물들을 보러 갔고, 연휴 안에 꼭 매물코칭을 받고 싶었습니다.

정말 운이 좋게도 첫 시도에 바로 성공..! 5/2 금요일 밤에 ‘센스있게쓰자’ 튜터님께 매물코칭을 받을 수 있게 됩니다!

센쓰 튜터님은 늦은 시간임에도 불구하고 너무나 편안한 분위기로 많은 인사이트를 나눠주셨습니다. 

아낌없이 나눠주신 센쓰 튜터님께 감사의 말씀 드리면서,

코칭 내용을 복기 해보겠습니다.

센쓰 튜터님 = 🫅 

진이어스 = 🧞‍♂

[투자 물건에 대한 피드백]

🫅 : “A광역시의 O구는 중소도시 반, 광역시 반의 성격을 갖고 있어요. X단지는 중소도시의 상단에 있는 신축 or 규모가 작은 중소도시의 대장격인 단지들과 비교할 수 있습니다.”

• 광역시는 광역시끼리만 비교해야 한다는 생각이 있었는데, 지역의 특성을 생각하고 이와 비슷한 지역을 비교하면 된다는 것을 배웠습니다. 또한 지역 레벨과 단지 선호도를 종합해서 수준을 맞추어 비교할 수 있다는 것을 생각하게 됐습니다.

🫅 : “B광역시는 광역시 중에서 힘이 약하고, 27년까지 입주가 적지 않은 상황이에요. O구의 Z단지는 절대가가 싸고 투자금이 적게 들어가는 건 맞지만, 연식과 선호도 면에서 많이 후순위라 지금 상황에 선택하기에는 너무나도 아쉬운 선택지 입니다. 이 지역이 상승 흐름을 탈 때 흐름이 늦게 올 거고, 이는 매도를 하거나 운영을 하기에 굉장히 어려울 거라는 뜻이에요. 특히 원하는 가격이나 시기에 매도하기 어려울 거에요.”

• 좋지 않은 물건이라도 싸게사면 된다는 생각으로 문의한 물건이었습니다. 하지만 지역 상황과 매수 이후에 가져가야 할 어려움은 고려하지 못한 판단이라는 걸 느꼈습니다. 무엇보다 지금은 더 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 상황이라는 것을 다시 한번 알게됐고, 앞마당의 중요성도 체감할 수 있었습니다.
• 복기를 해보니 저는 1호기 투자를 하고 싶다는 마음에 투자 가능한 물건을 찾고, 투자해도 되는 이유를 끼워 맞춰서 보려고 했던 것 같습니다. 앞으로의 투자에서도 주의해야 할 점으로 얻어갑니다! 

🫅 : “세입자분이 갱신권은 사용하신 건가요?”

🧞‍♂ : “아, 확인을 안 했습니다.”

• 이때부터 투자에 중요한 매물 정보를 아무것도 파악하지 않은 상황이라는 걸 알았습니다. 다음날 아침 9시부터 부동산에 찾아가 이것저것 물어봤는데, 알고 보니 세입자분이 전세가 아니라 월세였습니다..?!?! 
  결론적으로 이 물건이 1호기가 됐는데, 할 이야기가 너무 많아서 투자 복기 글에서 더 자세히 설명하겠습니다.

🧞‍♂ : “보유현금 내에서 1순위라 생각하는 X단지와, 협상 및 +@(마통)을 통해 살 수 있는 Y단지에 대해 어떻게 보시는지요?” 

🫅 : “A광역시는 가격이 반 단계 정도 올라간 느낌이에요. 이 상황에서 X단지를 O억이면 괜찮다고 생각합니다. 이정도면 투자금도 괜찮습니다. A광역시의 Y단지를 O억에 만들 수 있다면, 투자금이 더 들더라도 X보다 Y단지를 하는 게 좋다고 봅니다. 단지 레벨이 더 높기 때문에 나중에 운영하거나 매도할 때 더 유리합니다. 단, 적정선에서 끊어야 돼요. 대출금이 올라가면 다음 투자나 여러 상황이 애매해집니다.”

• 센쓰 튜터님의 말씀과 일맥상통하는 우도롱 튜터님의 피드백이 생각났습니다. 
  지금은 ‘더 좋은 물건을 내 조건에 맞게 만들어 보는 것’이 중요한 시장이다. 그 지역에서 선호하는 물건을 매수하는 것이 정말 중요하다는 것을 다시 한번 배울 수 있었습니다. 그리고 지금은 선호도 높은 물건을 싸게 사는게 가능한 시장이라는 것도 크게 와닿았던 과정이었습니다.
   

[A광역시와 B광역시의 물건을 비교한 것에 대한 피드백]

🫅 : “두 지역은 성격이 많이 다르고 흐름이 다르기 때문에 1:1로 비교하기는 어려워요. 하지만 A의O구와 B의O구가 광역시 반, 중소도시 반 요소를 갖고 있는 느낌은 비슷합니다. 그래서 비교하는게 의미는 있습니다.”

• 제가 A와 B 광역시의 단지를 1:1로 비교하고 전고점 키맞추기를 한 것에 대해 피드백을 주셨습니다. 이 과정에서 두 지역에 대한 인사이트를 엄청나게 나눠주셨습니다. 지역간 비교를 할 때 각 지역의 흐름과 성격이 다르다는 것을 꼭 인지하고 비교해야 한다는 것을 느꼈습니다. 이를 생각하지 않고, 전고점을 비교한다던가 가치를 판단해버리면 전혀 맞지 않는 가치 판단이 됩니다. 특히 아실 그래프를 1:1로 붙여서 그대로 판단하는건 매우 주의해야겠습니다!

🧞‍♂ : “A광역시의 X, Y단지 있는 곳이 전고점이 좀 낮은 것 같아요”

🫅 : “A광역시의 O생활권은 선호도가 낮은 곳이라서, 여기까지 상승 흐름이 가기에는 시간이 꽤 필요해요. 중심부가 먼저 오른 후 해당 생활권이 오르기 시작할 시기에 하락장과 약간의 공급이 들어오면서 전고점이 주춤 했다고 생각합니다. A광역시가 C시처럼 계속 공급이 없고, 전세가 많이 없는 상황이 계속된다면 전고점보다도 더 갈 수 있는 상황이 조성될 수도 있을 것 같아요.” 

• 비슷한 상황이 이미 벌어진 지역을 토대로 앞으로 어떤 상황이 일어날지 대비해 보는 것은 의미가 있다고 해석했습니다. 미래를 예측한다는 관점이 아닌, 비슷한 과거를 기반으로 미래를 대비한다는 관점이 필요해 보입니다. 이 과정을 통해 얻을 수 있는 인사이트도 클 것이라 생각합니다. 

🧞‍♂ : “전임을 통해 비싸다고 판단한 물건을 보지 않았습니다 괜찮을까요?”

🫅 : “매물은 보는 것이 맞다고 생각해요. 74나 59를 하는 것 보다는 84를 하는 것이 우선이긴 해요. 즉, 우선순위가 높은 것부터 위에서부터 털면서 내려와야 합니다. 안된다 싶은 것을 거르고 낮은 것에서부터 털게 되면 좋은 물건을 좋은 가격에 매수할 기회를 놓칠 수 있어요”

• 좋은 물건부터 보라는 것을 강의에서도 수도 없이 배운 것 같은데, 실제 상황에는 적용하지 못하고 있다는 것을 깨달았습니다. 한발짝 뒤에서 보면 스스로 좋은 기회를 차단해버리는 행동이었는데, 당시에는 여러 합리화와 좁아진 시야로 인해 생각하지 못한 부분이었습니다. 이렇게 안다고 생각한 부분도 놓칠 수 있기 때문에, 코칭이 필요한 것 같습니다.

이렇게 인사이트 넘쳐났던 센쓰 튜터님의 매물코칭을 기반으로, 5월 초 1호기 계약을 성사시키고 돌아오게 됐습니다!

1호기 계약 과정에는 센쓰 튜터님 뿐만 아니라, 우도롱 튜터님과 키샤아님의 엄청난 도움도 있었는데요(큰 감사 드립니다!), 투자 복기에서 자세한 내용으로 돌아오게습니다ㅎㅎ

늦은시간까지 진심을 다해서 코칭해주시고, 최대한 많은 것을 나눠주시려는 모습에서 따듯함을 느꼈습니다. 월부에서 투자 활동 꾸준히 오래오래 하면서 센쓰 튜터님을 뵐 수 있는 그날을 그려보겠습니다. 

센쓰 튜터님과 이 글을 읽어주신 모든 분들께 감사드립니다. 행복하세요♡