[일월일일] 입주 단지 트래킹, 허투로 하고 있지 않나요?

안녕하세요,

2025년도의 첫 시작을

센쓰튜터님과 센쓰파원들과

함께 하고 있는 행운의 일월일일입니다!

꽤 오랜 기간 한 달에 한번씩 앞마당 상황을 돌아보며

입주 중이거나 입주 예정인 단지들의

물량을 체크하고 있습니다.

(다들 하고 계시쥬?)

매달 달라지는 시장의 모습을 제 손으로 직접 확인한다는 점에서

나름의 뿌듯함을 느꼈었는데요,

지난달 정말 핫한 단지가 있는 지역을 앞마당으로 만들면서

제가 책상 앞에서 트래킹 하던 입주 물량과

현장은 완전히 다르다는 것을 확인하면서

머리를 한 방 맞은 적이 있습니다.

앞마당 트래킹에 있어, 하나는 알고 하나는 모르던,

시장 앞에 겸손함을 배웠던 경험이 있어 글로 남겨봅니다.

선배 투자자분들도 입주 단지 트래킹은 진심으로 합니다

현재 보고 있는 지역이나, 기존 앞마당에서

신축 입주 단지들에 쌓인

매매/전세/월세 물량을 확인하는 이유는

내가 그 앞마당에 투자하게 될 경우,

신축 입주 단지가 전세를 빼는데에

직접적으로 영향을 줄 확률이 높기 때문이기도 하지만,

(특히 지방의 경우),

입주 중인 단지 때문에

단지 내 & 인근 단지들에 급매가 많이 쌓여있어

매매가가 내려와 있는 시점에

전세가 소진되면서 전세가가 회복하기 시작하거나,

혹은 그 단지에 입주 해야 하는 사람들이

높은 가격에 나와 있었던 물건들을 갑자기

급매 가격으로 깎아서 매도하면서

순간적으로 엄청난 투자 기회를 줄 수도 있기 때문입니다.

월부학교 1강에서도 제주바다 멘토님께서

단도직입적으로 말씀하셨습니다.

공급이 있을 때 트래킹 잘 해야 합니다.

앞마당 중 신축 입주 단지들은 입주 6개월 전부터

매주 전세가격, 매물 수 트래킹을 하세요.

앞마당 중에서 저평가 되어 있는 곳들,

전세가격 낮은 곳들은 지켜보고 있는 곳들이 있다면

그 근처 신축들 계속 보고 있어야 한다는 거예요.

전세 물량은 순식간에 줄어들어요.

1-2주안에 이미 없어져있어요.

사람들이 좋아하는 단지는 이미 전세가가 올라가있어요.

전세가가 눌려 있어서 투자를 못하는 곳이

언제 전세가 사라져 가격이 올라와있거나,

투자 해도 괜찮은 시장이 되어 있을지 모르기 때문에

월 단위가 아닌

주 단위로 공급 물량을 트래킹 해야 하고,

진심을 다해 앞마당에서 기회를 포착해야 한다는 것을

멘토님의 강의에서 소중하게 배울 수 있었습니다.

하지만 이런 배움을 얻고 '그래!! 매물 제대로 트래킹 해야지!'

하면서 매물 개수만 열심히 기록하고 있다면,

저처럼 뒤통수 맞을 수 있습니다.

제가 보고 있던 단지는

서울에서 가장 큰 세대수의 단지,

올림픽파크포레온이었습니다.

아래 이미지처럼 3달 동안 물량을 캡쳐해서 보면서

2천개가 넘는 어마어마한 물량에

'우와 주변 분위기가 아주 죽어있을 수도 있겠다'라는

막연한 생각을 했었는데요,

임장을 통해 확인한 현장의 분위기는 완전히 달랐습니다.

10평대의 물건도 5억대에 전세 물건 대기 중인 손님이 여럿 있었고,

광고가 2천개였지만, 실제로는 인근에 있는 부동산만 300군데,

여기에 서울 다른 지역에 있는 곳들도 광고를 올릴 수 있으니,

여기서 물건을 2-3개만 광고를 올려도, 이런 숫자가 나올 수 있는 것이었습니다.

또한, 생활에 지장이 갈 정도로 너무 여러 곳의 부동산에서

집주인에게 연락이 가면서,

매물 정보를 일부러 다르게 올려서 한 사람에게 연락이 가지 않게 하면서

매물 개수가 더 많아보이는 현상도 있었고,

실제 계약이 완료 되어 없는 물건이지만 부동산에서 내리지 않은 물건도

많다는 것을 확인했습니다.

저렴한 전세 물건들 때문에 '전세가가 아직이구나'했던 것도,

집주인의 대출이 많이 껴있어서 특수한 가격이었거나

보증보험이 안되는 경우로,

실제 입주가 가능한 물건은

이미 생각한 것보다 1억 이상의 가격을 회복한 상황이었습니다.

책상 앞에서 물량을 체크하던 것이 참 부끄러워졌습니다.

여기에 금상첨화로,

몇 주 전 들었던 월부학교 5강

선배강의에서 함께하는가치 반장님의

강의를 통해, 물량 체크를 더 디테일하게 하는 방법을

감사하게도 배울 수 있었습니다.

1) 입주 중인 단지에 전화를 통해 현장의 분위기를 직접 파악한다

함께하는가치님은 전세를 트래킹 할 때,

최저가 전세 물건에 전화임장을 해서

' 광고보다 더 싼 물건'이 있는지 물어보거나

금액 조율이 되는지를 물어보며 현장의 분위기를

직접 확인한다고 하셨는데요,

광고보다 더 싼 물건들도 많다거나,

물어보면 깎아준다거나, 전세 매물이 많다고 하는 분위기일 수도 있고,

광고에 나와있는 거 거의 다 나간 것이다~ 라고 확인하는 경우도 있어

'찐'으로 전세는 어떻게 돌아가고 있는지는

인터넷에서 보이는 것과는 전혀 다를 수 있었습니다.

이에 따라서 내가 투자 하려는 기축 단지도,

사장님들께서 '옆에 입주 때문에 지금 그 가격에 전세 빼기 힘들다'라고 하시다가도

어느샌가 '그 정도면 나갈 것 같다 / 전세도 없다'라는 시장이

정말 2-3개월 안에 내가 생각지도 못한 찰나에

찾아올 수 있는 것이었습니다.

이런 순간적인 기회를 포착하기 위해서

함께하는가치님은 또 하나의 디테일을 추가해

입주 물량을 트래킹 하고 계셨습니다.

2) 평형별로 가격과 물량을 트래킹 한다

퉁쳐서 전세가 얼마 있구나 파악하는 것도 좋지만,

평형별로 걸러서 개수, 금액을 확인하니,

상대적으로 물량이 많이 남은 평형대를 보면서

먼저 소진되고 가격대가 오르는 평형에서

기회를 포착할 수 있었습니다.

위 두가지 보다 훨씬 더 중요한 마지막 한가지가 있습니다.

전화 임장보다,

개수 트래킹보다

훨씬 더 효과적이고 중요한 것은

지체하지 않고 현장으로 가는 것이라는 것입니다.

제가 이번 나눔글을 준비하면서,

센쓰튜터님께도

물량 체크의 기본은

'찐 현장의 분위기를 파악'하는 것이라는 것을 배웠다고 말씀드리면서

제가 이렇게 글을 쓰려는데 맞는지 여쭤보았었는데요,

전화임장도 좋으나 정확하지 않을 수 있어,

현장에 가는 것이 훨씬 더 좋다고 말씀해주셨습니다.

또한 트래킹을 하다가 기회가 왔다고 생각할 때는

찐으로 내가 투자 할 단지의 우선순위로 파악해

현장으로 달려가야 합니다.

입주 중인 신축을 지켜보면서 나의 실력을 높이고 있다고 생각했는데,

현장에 직접 감으로써 배울 수 있는 것들은

손 놓고 있었던 스스로의 모습을 자각하고,

많이 반성했습니다.

'현장'에 답이 있다.

라는 말은 앞마당 트래킹,

물량 체크 등 모든 영역에 해당되느 것이었습니다.

신축 트래킹을 통해 쌓이는 인사이트

지금까지 앞마당의 입주 상황을 지켜보면서

앞마당에서 어떤 땅에 있는 곳의 신축이 얼마나 빠르게 소진 되었는지

어떤 단지가 어디까지 영향을 주었고,

어디 생활권의 사람들이 이동했는지,

그 시간 동안 주변 단지에는 어떤 일이 있었는지를

어디가 먼저 전세가를 회복했거나 영향을 받지 않는

힘이 강한 단지였는지 등

찐으로 지켜본다면

모두 하나하나 차곡차곡 나의 인사이트로 쌓을 수 있음을

느낄 수 있었습니다.

하지만 여기서 끝이 나면

'공부'하는 마인드에서 끝이 날 수 있습니다

신축 입주 중에서 내가 진짜 기회를 만들겠다,

내가 보던 단지가 투자금에 들어오는

그 찰나를 내 손으로 찾겠다라는 생각으로

현장에 있는 매물,

현장의 분위기를 찐으로 파악하려면

인터넷 화면에서 벗어나 최소 수화기를 들거나

현장에서 매물과 사장님들을

직접 만나보아야 한다는 것을 명심해야겠습니다.

이미 성심성의껏 하고 있는 입주 물량 트래킹,

이제 찐으로 효과적으로 해봅시다!