염리동 마포프레스티지자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 40조 사소]

✅아파트명

염리동 마포프레스티지자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

마포구 사업체수 56,782개/ 마포구 종사자수 279,788명

2. 교통

3.학군

숭문중: 84.6%/ 창천중: 76.9%/ 서울여중: 90.9%/ 동도중: 82.9%

4. 환경

대형마트: 신촌역 이마트, 공덕역 이마트, 서울역 롯데마트

대학병원: 세브란스병원, 강북삼성병원

백화점: 신촌역 현대백화점/ 을지로입구역 롯데백화점 본점/ 회현역 신세계백화점 본점

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 저평가여부를 판단할 수 없지만, 전고점 대비 매매가가 10%정도빠졌기 때문에 저평가 되었다고 판단하기에는 어렵다고 생각됩니다.

2) 환금성 : 주변 학군, 교통은 긍정적이나 편의시설은 약간의 한계가 존재하는 것 같습니다. 그래도 주변 환경이나 추가 입주공급물량을 생각했을 때, 입지독점성은 나쁘지 않은 것 같습니다. 이에 환금성은 긍정적으로 보입니다.

3) 수익률 : 입지환경도 나쁘지 않으며, 23년 1월 이후 지속적으로 상승세를 보이고 있어 수익률자체는 긍정적으로 보이나 기초 투자금이 많이 필요합니다.

4) 원금보존 : 전세가율이 70%보다 낮은 상황이며, 전고점보다 높은 매매가를 가지고 있어서 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.

5) 리스크 대비: 이후 대단지 입주물량은 예상되어 있지 않으나, 역전세의 경우 예비자금을 많이 보유해야 할 것으로 예상됩니다.

나의 투자 결론 : 

똘똘한 한 채를 생각했을 때는 긍정적일 수 있으나, 종자돈이 적거나 투자에 집중하고 싶다면 아쉬운 점들이 존재하는 것 같습니다. 그래서 투자자체에 대해서는 좀 고민을 많이 해보게 되거나 다른 투자처를 찾아볼 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

기본적인 지식과 정보, 실전 경험이 부족하다 보니 월부에서 제시한 기본 틀에 맞춰 작성하게 되었습니다. 특히 각 항목별 평가에 있어서는 확신보다는 추측에 의존하는 부분이 많았고, 작성하는 동안 확신이 부족해 자신감이 많이 떨어졌습니다. 하지만 이를 계기로 앞으로 포기하지 않고 꾸준히 지치지 않게 공부해야겠다는 다짐을 하게 되었고, 임장의 중요성에 대해서도 깊이 깨닫게 되었습니다. 실전 경험을 쌓는 것이 얼마나 중요한지 다시 한 번 느꼈습니다. 또한, 스스로 공부하는 것도 중요하지만, 앞으로 실전을 준비하기 위해 수익률 보고서나 임장 등을 통해 구체적인 프로세스를 배우고, 어떻게 효과적으로 공부해나갈 수 있을지에 대해 더 알고 싶다는 생각이 들었습니다.