*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 고덕그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

■ 종사자수가 약 16만명으로 B등급

인구대비 종사자수 38%로 베드타운
비슷한 구 : 용산구, 성동구, 동대문구

■ 500인 이상 사업체수가 20개 정도로 많지는 않은편이다.

2. 교통

강동구는 5,8,9호선이 지나간다. 8호선이 잠실역과 연결되어 있으나 환승하는 길이 길다.

9호선은 강남을 관통하는 지하철로 하남시까지 연장될 예정이다. 다만, 5호선이 강동역에서 나뉘어지면서, 강동 이후는 지하철 배차 간격이 큰 편이다.

강남역까지 34분으로 업무지구 접근성이 좋은 편이다. 5호선 시청, 여의도역도 한번에 갈 수 있어 교통은 나름 편리한 편. 하지만 강동구에서 끝쪽이어서 구석진 느낌이 난다. 9호선이 개통하면(9공사중) 접근성이 좋아질 것이라 본다.

A	강남역	시청역	여의도역
A	34분	48분	56분

3.학군

■ 강동구에는 총 17개의 중학교가 있으며, 명일중학교가 학업성취율이 높고, 특목고 진학률도 높은 편이다. 고덕중학교는 단지 코앞에 있으며 학업성취도는 69%로 낮지만, 특목고 비율이 3%이상이다. 고덕역을 중심으로 도서관과 학원가가 잘 형성되어 있고, 초중고가 몰려있다.

■ 초품아는 아니지만 근린공원을 끼고 바로 앞에 경덕초등학교가 있어서 학교 보내기 좋은 환경이다.

4. 환경

■ 천호역에 현대백화점이 1개 있고, 천호역과 고덕역 중심으로 대형마트가 있다. 고덕역을 중심으로 아파트단지가 균질하게 형성되어 있고, 명일공원을 끼고 종합병원과 아트센터가 있다. 또한 단지와 고덕역 사이에 생활 상권이 학원가와 함께 잘 형성되어 있어 생활하기 편리하다.

■ 명일공원에서 가볍게 운동할 수 있으며, 도서관과 문화체육관도 있다. 환경이 좋다.

등급	백화점	대형마트	종합병원	스타벅스
A	1	5	1	19

5. 공급

■ 강동구는 25년 천호역 주변의 재개발 단지 4개 총 1,740세대 입주가 예정되어 있다. 26년 이후 3년간은 입주물량이 거의 없다.24년 말 입주를 시작한 둔촌파크포레온의 전세물량이 소진되면, 전세가가 자리를 찾아갈 듯 보인다. 적정수요 2,460세대로 25년 1,077세대, 26년 535세대, 27년 128세대로 공급이 부족하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

■ 23년 7월 고덕그라시움 매임을 갔었다. 그 당시 24평 매물이 무척 많았고, 11억대의 가격이었고 투자금이 5억~6억이 필요했다. 10억정도로만 떨어지면 좋겠다고 생각했었는데,,, 그리고 2년 후 수익률 88%!!!! 수익금 5억이라니!!!! 무척 아쉬운 경험이다.ㅠㅠ 지금 알고 있는 것을 그때도 알았더라면!! 실거주 안하고, 그라시움을 매수했을텐데!

고덕동 고덕그라시움 (2019/4932/24PY)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 09월	2023년 01월	2025년 3월
매매가	150,000	97,000	147,000
전세가	83,000	40,000	70,000
투자금 (전세가율)	67000 (55%)	57000 (41%)	77000 (48%)
고점에 매수 시 수익률			-4%
고점 매수 시 순수익			-3,000
저점에 매수 시 수익률 합계			88%
저점 매수시 순수익			50,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

저평가	21년 전고점을 이미 넘었다. 23년 1월이 가장 저평가되었던 시기! 전고점대비 -35%나 빠져있었다. 내가 보러 갔던 시기는 11억대였는데, 이 가격도 -26%나 빠진 상태로 저평가된 시기이다. 다만 이 때, 전세가도 반토막이 나면서 투자금이 오히려 더 많이 들었다. 전세가율이 오히려 50%가 되지 않는다. 하지만, 가치가 있는 단지라 곧 가격을 되찾을 것이라 생각하고 과감히 투자했다면 어땠을까? 2년 후 전세가는 상승중! 아직 전고점을 회복하지 못했지만. 현재는 조금 하락해서 전고점대비-4%대로 싸진 않다. 다만, 9호선 개통을 앞두고 있어, 업무지구 접근성이 개선된다면 현재보다 더 많이 오를 수도 있을 것 같다.
환금성	5,000세대 이상의 대단지에 커뮤니티 시설도 좋은 신축으로 주변의 아르테온을 비롯하여 균질성이 좋은 곳이다. 고덕역의 구축들이 재건축되고 9호선이 개통하면 지금보다 더 좋아질 곳이다. 사람들이 살고 싶어하는 단지여서 환금성이 좋다!
수익률	전저점에 매수했다면 수익률은 2년만에 88%로 연수익률로 환산하면 44%이다. 수익금 또한 5억원대로 아주 훌륭! 현재는 14.7억/7억/7.7억으로 전세가율 44%로 너무 낮다. 다만, 10년동안 투자금 대비 100% 수익률, 연수익률 10%을 고려했을 때, 22.4억은 거뜬히 될 것 같다. 통과! → 다면 7억대의 투자금으로 투자할 수 있는 곳이 여기밖에 없는가?에는 확신이 없다. 강남역을 중심으로 접근 가능한 단지를 찾아서 비교평가하는게 필요하다.
원금보존	현재 전세가율은 48%이지만, 아직 전세가 전고점을 회복하지 않은 상태로 더 상승할 것으로 보인다. 5호선,9호선 역세권에 신축대단지, 학군과 환경이 좋아서 입지독점성이 있다보니, 이곳에 살고자하는 수요가 풍부하다. 더군다나 주변의 공급물량이 4년간 부족하여 전세,매매가가 올라갈 가능성이 크다.
리스크 대비	현재의 전세가가 높은 편은 아니라서 역전세 걱정은 없어보인다. 입주물량도 둔촌포레온이 정리되면 더이상 공급이 거의 없다.

✅ 나의 투자 결론

선호도가 높은 생활권의 대단지 신축으로 9호선이 개통되면 더 환경이 개선되어 가격이 올라갈 것으로 보인다. 다만, 현재 전세가율이 50%이하이고, 전고점을 이미 찍은 상황이라 싸진 않다. 투자금이 7억이상이 들기 때문에 이 가격으로 투자할 수 있는 강남에 가까운 지역을 알아보는게 나을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점

원금보전과 관련해서 복습이 필요해보여 다시 강의록을 살펴보았다. 투자의 원칙 중 원금보전은 매수시 적정 전세가율(서울, 강남, 지방)과 전고점 대비 하락률을 체크해봐야 한다. 그리고, 가치가 있어서 수요가 많고 입지독점성이 있어 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 싸게 매수하고 10년을 가지고 갈 생각을 해야 한다. 수익률도 전세가율이 높고 전고점대비 하락률이 높아서 가치 대비 저평가 된 부동산을 싸게 매수했을 때 높아진다.

아는 지역을 하나씩 늘려가면서 내가 임장보고서를 바탕으로 투자가 가능한 부동산을 고르는 법을 정리해보았다.

결국 이 부동산이 가치가 있는가를 판단하기 위해 직장, 교통, 학군, 환경을 살펴보기

2. 리스크 대비를 위해 공급을 체크할 것!

3. 가치가 있는 부동산 중 전세가율이 높고 전고점 대비 하락률이 높아서 저평가된 부동산들을 “싸게” 살 것

→ 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전

4. 상승장과 하락장에도 길게 가져갈 것

강의에서 물가가 상승하듯 부동산이라는 자산도 물가상승분 이상으로 우상향할 수 밖에 없다는 것을 배우고 나니, 그동안 나는 왜 자산을 늘릴 생각을 못했는가 후회가 된다.

또한, 23년 여름 전고점대비 가격이 쌌음에도 투자를 적극적으로 하지 못했던 것이 후회된다. 당시에 매수시 수익률을 보니 마음이 쓰리다. 하지만, 현재에도 저평가된 싼 물건이 많다고 했다. 서울에서 숨겨져 있는 부동산을 찾고 상반기에 꼭 투자를 하고 싶다.

고덕역에서 근린공원과 그라시움 사이의 도로	상일동역의 고덕그라시움과 아르테온. 신축 중심으로 재건축되어 완전히 분위기가 바뀌었다.
그라시움의 상권과 바로 옆 구상권이 마주보고 있다.

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