‘전세난’ 났을때 많이 올려 받으면 안된다! 역전세 맞기 때문. (5%만 올려라)

• 부동산 가격에 영향주는 요소

  장기: 물가(가장 영향 큼), 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성(대체가능여부)

  단기:가격 저평가 여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주 물량(공급), 투자 기준

   

• 10년 뒤 부동산 가격 오를까? 

  아파트 전세지수에 영향 주는 요소: 물가, 수급, 금리,규제, 가격

1. 부동산 가격 결정 요소(물가)

대한민국 통화량 , 물가 거의 같이 계속 상승. 

실제로 2005년 → 2015년 통화량 2배 상승, 전세가도 2배 상승

2030년 전세가는? 무조건 상승( 상승폭만 차이 있음)

2. 부동산 가격 결정 요소(통화량)

2024년 경상수지 역대 2위(전세계6위) → 때문에 국내로 들어오는 통화량 많다.( 돈의 흐름 타야 돈 벌수 있음)

                                                                   즉, 결국 “자산” 있어야 한다. 

전세가 연평균 7~8% 계속 오름.

“10년 중 5년 오르고(전세난), 2년 보합, 3년 역전세”

평균보다 오르면 역전세 맞는다.

‘전세난’ 났을때 많이 올려 받으면 안된다! 역전세 맞기 때문. (5%만 올려라)

3. 부동산 투자의 기준(수요와 공급)-부동산지인 사이트 이용

입주 물량

서울: 올해부터 많이 부족.

경기: 서울과 비슷

인천: 보합이거나 서울과 비슷

부산, 대구: 보합이거나 서울과 비슷

투자처: 입주 물량 꼭 보라 + 2,3년 뒤 확인 필요!

• 너바나의 투자원칙

:투기 VS투자

투기 -감정에 따라 투자(투자 대상 잘 모름), 타인에게 의지, 결과만 중요(돈만 벌면 되지, 투자=운), 투자의 리스크와 성과를 모름

투자 -원칙에 따라 투자(투자 대상 자 알고 있음), 투자는 self, 과정과 결과 모두 중요(실력=돈),투자의 리스크와 성과를 알고 투자

“실력을 쌓아 내 운을 올려라” 

부동산 투자의 원칙 잡기  - 저환수원리

1. 저평가여부(가치>가격)

   비슷한 가격일때 어떤게 가치가 있나 비교할 수 있어야한다.

   매매가격이 적당한지, 매매가격이 적정인지 비교평가 필요하다. 

   앞마당이 많을수록 비교평가 쉽다

2. 환금성

   자산을 다시 돈으로 돌려받을 수 있나? 

   아파트가 가장 환금성 좋음. 단, 3층이하, 탑층, 세대수 적은 투자물건, 나홀로 아파트는 예외

   오피스텔 매도 난이도 상당히 높아 환금성 많이 떨어짐.

3. 수익률 (투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가? )

   수익률 = 수익금/투자금(매매가-전세가)

   수익금 높이려면 미래가치가 높아야한다. 

   72의 법칙: 72 /수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

   적정목표 수익률 :투자 1년차 : 잃지 않는것, 투자 2년차: 10%, 투자 10년차: 20%, 부자: 5~10%

    

   돈> 시간 : 성장가치투자(서울)

   돈x, 시간 많다 : 저평가 가치투자(지방)

    

   수익률 높이는 법

   :앞으로 가치가 오르는 부동산(수요, 공급), 적절한 투자금과 전세금 상승, 좋은 타이밍(무릎 이하에 구매), 수익률과 수익 둘다 중요( 5000만원 이상 오르지 않을 것 같으면 투자하지 말라), 인내(투자시장, 가치 신뢰)

     “투자는 사는 것만큼(시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요합니다”

4. 원금보존

: 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다. (적정 전세가율이 있기때문)

적정 전세가율 -서울 70%, 강남 60%, 나머지 지방 80% (단, 시기에 따라 변동)

원금 보존의 원칙 2가지 -적정 전세가율과 입지독정성을 갖는다.( 이 2가지 가지면 원금보존 가능)

단, 지방은 입지 독점성 대신, 투자기간 동안 “입주 물량” 적어야 한다. (입주 물량 많으면, 역전세 맞을 수 있음)

매수시

: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가? 

: 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다

: 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

(수요  많고, 입지 독점성 있는 곳, 신축>10년 이내>적어도 20년 이내 부동산)

보유

: 가치 있는 부동산을 매수 했다면, 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다. 

(시간, 물건에 대한 가치에대한 믿음 필요)

하락장에서만 쓸 수 있는 원금 보전의 원칙 : 전고점 대비 20%이하로 빠졌다면 어느정도 무릎이하를 의미한다. 

5. Risk 관리

시세차익 부동산이 리스크

역전세 → 적은 갭X(전세금 욕심X)

대량 공급 → 입주물량(3년내), 입지 독점성

급격한 전세상승→ 무리한 전세가X, 전세금 5%상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유

수익 시기(상승시기)→모른다(운), 고정적인 수입(급여)

• 부동산 전망

  워런 버핏 “전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다” 

• 너바나의 부동산 전망

  파도이론 - 한번에 파도가 전체적으로 다 쳐서  같이 오르진 않는다. 

  강남,서초 → 송파,잠실→ 판교,분당→ 수지→ 광교→ 동탄 등의 순서로 파도의 높이는 점점 낮아진다.