황금동 캐슬골드파크1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 등7ㅣ치는 그날까지 같2가조 노블리앤]

✅아파트명

 황금동 캐슬골드파크1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 수성구 종사자수 140,216명

2. 교통

 범어역 16분 / 동대구역 28분 / 반월당역 24분

3.학군

 동도중 96.4%,  능인중 91.7%, 황금중 83.1%

4. 환경

 인근에 홈플러스 수성점이 있음.

 황금동 캐슬골드파크는 5단지까지 있는 큰 단지로 상가 형성이 잘 되어 있음.

 대형병원은 없으나 개인병원 많음.

 황금역을 기준으로 왼쪽 지역에 음식점이 다양하게 있음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 6.95억 전세 4.6억

 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.5억 전세 3.35억

✅현장사진

(사진출처: 네이버부동산)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 캐슬골드파크의 다른 단지 및 도로 건너편에 위치한 두산동 수성대우트럼프월드와 비교했을 때 캐슬골드파크 1단지가 저평가 되어 있다고 판단하기는 어려움.

2) 환금성 : 4층 이상, 1,059세대로 환금성 충족함.

3) 수익률 : 매매 5억 6천, 전세 2억 7천으로 투자금 2억 9천이 필요함. 수익률 100% 달성을 위해서는 매매가가 8억 5까지 상향되어야 함. 

4) 원금보존 : 전세가율 48%로 원금보존이 어려울 수 있음.

5) 리스크 대비: 동일한 구에 2026년 2월 399세대, 2028년 9월 103세대 입주 물량이 있으나 캐슬골드파크 1단지와 다소 거리가 있으며, 입주물량이 많지 않아 리스크 대비 가능함.

나의 투자 결론 :

현재 전고점대비 20% 정도 하락한 상황임.

20년된 아파트라 매매가가 떨어질 수 있을 것 같으나 지역민들이 선호하는 곳이라 5년내 저점 수준까지 떨어질지는 미지수임. 반면, 전세가 측면에서는 20년된 아파트이기 때문에 오르는데 한계가 있지 않을까 생각됨.

소액 지방투자를 목표로 하는 나의 입장에서는 황금동 캐슬골드파크가 적정한 투자처라고 자신할 수 없음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들었음에도 익숙하지 않은 용어, 수익률 분석에 대한 정리되지 않은 흐름으로 인해 보고서 작성에 어려움이 많았음. 보고서 작성 전에는 막연히 좋은 아파트겠지? 라고 생각했었지만 하나씩 작성해나가면서 현재 내가 투자할 수 있는 아파트인가?에 대한 물음에는 마냥 좋은 아파트는 아니라는 것을 느끼게 되었음. 분석 및 보고서에 대한 중요성을 알게 되었으며, 이러한 작업을 반복해나가야 나의 운명적인 1호기를 만날 수 있으리라 생각됨.