마곡동 마곡엠밸리 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 132조 카이로스으]

✅마곡동 마곡엠밸리 7단지

✅위치

✅입지평가

1. 직장: 강서구 종사자수 290,473명 

2. 교통: 강남 59분 / 여의도 33분(급행 23분) / 시청 52분(급행 42분)

3.학군: 마곡중 73%

4. 환경: 노브랜드, 강서구청 (2026년 12월 예정)

5. 공급: 염창역동문디이스트 2025.11/ 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 마곡엠밸리 33평 현재 매매 17억, 전세 2.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 14.8억 전세 4.2억
5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 9.8억 전세 6.8억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 신방화역과 마곡나루역 사이에 위치해서인지 가격이 상대적으로 비싼 것 같다.

2) 환금성 : 14년06월, 1004세대 아파트, 매년 전세계약이 많은 만큼 가수요가 있어보임

3) 수익률 : 고점 매수 시 수익률 21%, 저점 매수 시 수익률  240%

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 15%로 적정 전세가율 70%에 해당하지 않음

5) 리스크 대비: 역전세 가능성은 없어 보이고, 입주물량도 적음

나의 투자 결론 : 주변 아파트와 비교했을 때 고평가되어있는 것 같고, 전세가율이 너무 낮아 투자할 가치가 없어 보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 적용해보려 했지만 생각보다 쉽지 않다. 2차 강의자료에 필기한 부분을 참고했지만 전혀 기억나지 않는 부분이 있어 강의를 다시 들어야겠다 ;;