저평가 여부 (=같은 가격에 어디가 더 가치 있는지) - 저평가 투자를 잘하려면 두 개를 비교하는 비교평가를 잘 해야 합니다.
- 비슷한 가격대에서 더 가치 있는게 뭐지? 고민해라
환금성 (=자산을 돈으로 환금할 수 있는지) - 환금성 안 좋은 것들
- 세대 수 적은 것
3층 이하 저층
빌라, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등
수익률 (=투자 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?) - 수익률을 지키려면, 미래 가치가 올라가는 것을 사야 한다. - 72의 법칙. 72/수익률=원금이 2배가 되는 기간 - 급여가 적으면 수익률을 높여야 한다. - 돈이 없고 시간이 있다면? 저평가 가치 투자 (지방!!!!)
원금보존 (= 투자했을 때 잃지 않는다) - 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다. - 아래 두 가지 원칙을 기억하면 원금을 잃지 않는다. - ① 적정 전세가율을 갖는다
- 서울 70%, 강남 60%, 지방 80%
- ② 입지 독점성을 갖는다
- 지방: 향후 2-3년간 입주물량이 적어야 한다. (입주 물량이 많으면 역전세 위험이 있다)
매수시: 이 물건을 통해 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? → 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다 (수요가 많고, 입지 독점성이 있는 곳, 30년 이상된 구축은 전세가 안 오름. 10년 이내)
보유: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.
원금 보존의 법칙
최악의 상황에서 얼마나 떨어질지
이 물건의 안전 마진은 얼마인지
전세가가 빠지지는 않을지.
하락장에서만 쓸 수 있는 원금 보존의 법칙이 있다: 전고점 대비 20% 빠졌다. 하면 지금이 무릎 이하다 (전고점이란: 직전에 찍은 가장 높은 가격을 의미)
5. 리스크 관리
원금보전 1원칙: 적정 전세가를 갖는다
원금보전 2원칙: 입지 독점성을 갖거나, 입주 물량이 향후 적은 것.
이 지역의 입주물량이 어떻게 되는지 잘 봐야 한다. → 한 지역에 몰빵하지 마라.
리스크
원금 손실 → 잃지 않는 투자
작은 수익 → 연평균 투자 수익률
환금성 → 매도 가능한가?
리스크 → 최악의 상황에서 플랜B가 있는가?
우리의 리스크는? → 투자에 대한 무지 (편익과 비용)
※투자는 언제? 내가 절대 잃지 않을 확신이 있을 때!!
아직 나는 마이너스 통장이 있다 ㅠㅠ 종잣돈 부터 모아야 하는데, 지금 시장이 너무 좋아서