[열기85기 부자행성으로 로켓 발사(84)조 아성]흑석한강센트레빌 1차 아파트 수익률 보고서 과제 제출

✅아파트명

흑석한강센트레빌 1차 11y 655^

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구

종사자수 106,159명

사업체수 19,793명

등급 B

주요 업무지구가 아니라 베드타운의 역할을 할 가능성이 높겠다

2. 교통

3.학군

 - 서울 흑석초등학교(21명) 도보 6분

 - 동양중학교 79.6% / 2.5% 졸업자 120명

 - C등급

4. 환경

백화점 x

중앙대병원

하나로마트

대형마트 없으므로 C등급

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점17.9억을 뚫은 18.5억으로 저평가가 아니라고 판단된다. 하지만 아파트 1개로는 저평가 여부를 판단할 수가 없고 적어도 비교평가 할 수 있는 아파트 2개 ~ 3개 이상 되어야함.

2) 환금성 : 수도권 핵심기준 200세대 넘고 저층 및 탑층 제외, 거래량도 준수. 사람들이 선호하는 9호선 역세권 준신축 단지로 환금성은 문제 없다고 생각한다.

3) 수익률 : 전고점을 뚫은 상태로 전저점 매수시 112% 수익률을 볼 수 있고, 고점에 매수하더라도 7% 수익을 봤을 것이다.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 전세가율 51%, 전고점까지의 안전마진도 없으므로 원금보존 할 수 없다고 판단됨.

5) 리스크 대비: 동작구에 공급이 워낙 없어서 공급리스크는 적지만 현재 전세가격 또한 전고점 전세를 뛰어넘었기에 높은 가격으로 인한 역전세는 고려해야한다.

나의 투자 결론 : 우선 저평가가 아니므로 투자하지 않는다. 주변에 비슷한 가격대의 많은 단지들과 비교해야겠지만, 한 단지로만 판단했을 때는 저평가가 아니다. 사람들이 선호하는 단지로 토허제가 풀리기 전부터 이미 전고점을 돌파한 상태지만 토허제가 풀린 지금 잠삼대청부터 흐르는 파도가 이어질지 꾸준히 트레킹 하면서 관심가져볼만하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 단지 분석장표를 더 자세하게 썻다는 느낌이 들었다. 단지 하나마다 투자결론을 내린다면 좀 더 심도있게 단지에 대해서 파볼 수 있고 1등뽑기할 때 필터링이 ㅈ모 더 원활할 것 같다.